KolumneWer will nicht in Berlin wohnen?

Christian Kirchner
Christian KirchnerGene Glover

Derzeit gibt es in meiner geistigen Strichliste ein enges Rennen, welche Frage mir im Small Talk am häufigsten gestellt wird. Es konkurrieren „Wie stehen Sie denn zum Thema Bitcoin?“ und „Geht’s jetzt richtig ab am Frankfurter Immobilienmarkt mit dem Brexit, weil die ganzen Bänker kommen?“.

Natürlich habe ich keine Glaskugel, wohin der Preis von Bitcoin steuert, bin aber gleichwohl der Meinung, dass wir die Wucht des Themas Kryptowährungen unterschätzen. Sicherer bin ich mir in der Einschätzung, dass der Brexit am Frankfurter Immobilienmarkt eher ein Verkäuferthema ist: Viele Eigentümer rechnen sich ein wenig reicher. Aber kaum jemand wird alleine wegen der vagen Perspektive von einigen Hunderten Brutto-Jobverlagerungen zum Käufer oder stockt sein Kaufbudget deshalb auf.

Und das ist natürlich auch richtig und vernünftig so. Die Fristen, um die es bei einer Immobilie zur Selbstnutzung oder Kapitalanlage geht, sind üblicherweise 15 bis 20 Jahre, egal ob in Frankfurt oder Buxtehude. Es lohnt also eher, darüber nachzudenken, wie sich die Immobiliennachfrage langfristig entwickeln wird, nicht auf Sicht von zwei oder drei Jahren.

Bemerkenswerterweise gilt es fast schon als Grundannahme, dass Großstädte weiter boomen werden. Wir schreiben eine vergleichsweise junge Entwicklung wie den Run auf die Großstädte über Jahre fort, zumal es unbestritten zu wenige Wohnungen in den Metropolen gibt. Wer würde ernsthaft daran zweifeln wollen, dass Berlin, München und Hamburg auch 2030 oder 2040 begehrte Orte zum Leben sein werden?

Ich traue mir dazu kein Urteil zu, möchte Sie aber nachdrücklich davor warnen, die Entwicklungen des vielzitierten Runs auf die Städte unreflektiert fortzuschreiben und bewusst oder unbewusst zu einem Pfeiler ihrer Vermögensplanung zu machen, wenn Sie über ein Eigenheim oder Kapitalanlage nachdenken. Es gibt eine Reihe von Dingen, die Sie zumindest einmal durchdenken sollten. Im Einzelnen:

  • Wohnpräferenzen unterliegen Zyklen. Wenn Sie noch in den 90er-Jahren die These aufgestellt hätten, dass die zentralen Innenstadtlagen der größten deutschen Städte – beziehen wir uns hier und im folgenden der Einfachheit halber auf die „Big Seven“ Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf – einmal gefragte Wohnlagen sein werden, hätte man sie dafür ausgelacht. Der dominierende Trend der Wohnungsmarktentwicklung war die Suburbanisierung. Noch in der zweiten Hälfte der 90er-Jahre haben die sieben größten deutschen Großstädte kumuliert rund 230.000 Einwohner verloren. Die gefragteste Wohnform heute muss daher nicht die gefragteste in 15 oder 20 Jahren sein, eher im Gegenteil, denn Trends kommen und gehen.
  • Enge. In den Städten wird die Siedlungsfläche knapp, immer mehr Einwohner verteilen sich auf eine begrenzte Fläche, mit entsprechenden Folgen für Bau, Verkehr und einem wachsenden Mangel an Freiflächen sowie immer komplizierteren Bauprozessen. Welchen Folgen die Nachverdichtung langfristig für Nachfrage und Wohnqualität hat, lässt sich allenfalls vermuten
  • Umwälzungen durch die Digitalisierung. Zwei Trends sind unübersehbar: Das Wachstum des Onlinehandels wird dem stationären Einzelhandel der Innenstädte in den kommenden Jahren weiter große Probleme bereiten. Die Leblosigkeit der Innenstädte nach dem einstigen Ladenschluss um 18:30 Uhr sollte hier Mahnung sein. Außerdem wird die Digitalisierung die Lebens- und Arbeitsformen stark verändern, die Rolle fester Büroarbeitsplätze mit Präsenzpflicht tendenziell abnehmen. Damit sinkt indes auch ein wichtiger Anreiz für ein urbanes Wohnen in der Nähe des Arbeitsplatzes.
  • Demografischer Wandel. Berlin, Hamburg und Co. mögen teure Städte zum Wohnen sein. Metropolen bieten aber auch hohe Einkommenspotenziale. Das hat zur Folge, dass die Mietbelastungsquote – also die Ausgaben der Miete in Prozent des Einkommens – sich in Deutschland bislang kaum unterscheidet zwischen Metropole, Kleinstadt und Provinz. Und sie ist auch in den vergangenen Jahren kaum gestiegen. Sie beträgt im Schnitt etwa 27 Prozent bundesweit, 28 Prozent in Frankfurt, 27 Prozent in Berlin, 26 Prozent in Herne, 28 Prozent in München, 27 Prozent in Paderborn. Nun kreuzen sich allerdings zwei Effekte: Erstens steigen die Miet- und Kaufpreise in Metropolen nun weit schneller als die Haushaltseinkommen, was allerdings nur langsam in die trägen Statistiken einsickert. Zweitens sind Menschen unterschiedlich von diesen Anstiegen betroffen. Ökonomen können  gut beziffern, ab wann Menschen vor der hohen Mietbelastung fliehen: Bei 40 Prozent wird es kritisch. Diesen Wert erreichen schon heute Geringverdiener und Singlehaushalte. Bei Einpersonenhaushalten unter 60 beträgt die Mietbelastungsquote im Schnitt bereits 38 Prozent, bei jenen über 60 gar 46 Prozent. Und das stärkste relative Wachstum an allen Wohnformen in den kommenden Jahren haben: Singlehaushalte. Die Folge dürften mehr Ausweichbewegungen in günstigere Regionen sein; hier ist München eine Art „Modellfall“.
  • Die Alten zieht es eben (nicht) in Großstädte…. Wer die Behauptung in die Welt gesetzt hat, dass ältere Menschen in die Metropolen ziehen, um dort die gute Infrastruktur aus Kultur und Ärzten zu nutzen, ist unklar. In jedem Fall zeigt die Wanderungsstatistik des Bundesamts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, „dass ältere Menschen – wenn sie umziehen – nicht großstadtaffin sind“, wie es im jüngsten Bericht der Forscher nochmals deutlich heißt. Netto verlassen schlicht mehr Senioren die Großstädte, als neu hinzuziehen.
  • ….sondern vor allem Bildungswanderer. Womöglich ist der Trendbruch des Runs auf die Metropolen schon längst da, ohne, dass wir ihn so richtig bemerken. Denn betrachtet man das Binnenwanderungssaldo der großen Metropolen in Deutschland, gibt es nur noch in der Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen einen Nettozuzug. In allen anderen Altersgruppen und auch unter dem Strich ziehen mehr Menschen aus deutschen Metropolen raus als in sie hinein und ländliche Regionen verzeichnen deutliche Nettozuzüge. Das ist eine Umkehrung der Verhältnisse der vorherigen Dekade. Überlagert wird dieser Effekt lediglich vom Überschuss der Zuzüge aus dem Ausland in die „Big Seven“. Über die Gründe – sind es die Preise oder die Wohnpräferenzen? – rätseln Forscher noch, doch die Bewegungen an sich sind unstrittig.

Verstehen Sie mich nicht falsch, ich möchte hier kein Plädoyer für das Comeback der Provinz halten, sondern fürchte im Gegenteil, in vielen ländlichen Gegenden wird derzeit eher zu viel gebaut und die Preise sind nicht in dem Maße gesunken, wie es der Bevölkerungsschwund nahegelegt hat. So spiegeln mir dies auch viele Immobilienexperten in Banken, die die Entwicklung in den Städten hingegen eher entspannt sehen.

Ein bisschen mehr Phantasie, wie wir in zehn Jahren leben wollen (oder aus finanziellen Gründen vielleicht sogar müssen) kann jedenfalls nicht schaden.