ImmobilienLagekoller am Immobilienmarkt

Hamburg Hafencity
Hier ist Wohnraum teuer: Hamburgs Hafencity
© Getty Images

Vom marmornen Küchentresen schweift der Blick: Eine Barkasse steuert lautlos durch den Elbstrom Richtung Landungsbrücken. Dahinter führen die Hafenkräne ihr Ballett auf. Auf der Aussichtsplattform der Sankt-Michaelis-Kirche drängen sich an diesem Morgen bereits die Touristen.

Philip Bonhoeffer – dunkler Anzug, Einstecktuch, Manschettenknöpfe – registriert das Treiben vor den schallgedämmten Fenstern gar nicht, sondern durchschreitet die Salons der Wohnung, auf die seine Maklerkollegen alle neidisch sind. Der Geschäftsführende Gesellschafter der Hamburger Dependance von Engel & Völkers (E & V) vermarktet seit gut zwei Jahren die 45 Apartments in der Elbphilharmonie. Das teuerste Konzerthaus der Republik beherbergt auch die derzeit exklusivsten Wohnungen: 15.000 bis 25.000 Euro pro Quadratmeter kostet die Adresslage „Platz der Deutschen Einheit 1“ – die vier Penthouses liegen einen Tick darüber.

Die Musterwohnung im 18. Stock bietet auf 390 Quadratmetern einen Eindruck, wie es sich hier leben ließe: mit Sauna, Fitnessraum, einem separaten Gästetrakt, einer Backstage-Küche und vier Balkonen. Eben noch siebenstellig ist der Kaufpreis für die Wohnung. Nachlass? Ich bitte Sie! „Wir haben die Situation, dass nichts verhandelbar ist“, sagt Bonhoeffer. Mehr als drei Viertel der Wohnungen seien bereits verkauft, die ersten Bewohner ziehen voraussichtlich Ende des Jahres ein. Mit der Vermarktung ist Bonhoeffer zufrieden: „Wir liegen deutlich über Plan.“

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immobilien-kompass.capital.de

Hoch über der Elbe scheint der deutsche Immobilienmarkt noch in Ordnung. Top-Wohnungen, solvente Käufer, zufriedene Verkäufer. Doch zuletzt meldeten sich in der Branche zunehmend skeptische Stimmen zu Wort: Vor Übertreibungen in den Großstädten warnten sie, vor Spekulationsblasen und Preiseinbrüchen. Die Bundesbank weist in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht auf mögliche „Überbewertungen von zehn bis 20 Prozent“ hin. Die Commerzbank warnt: „Der Immobilienboom nimmt immer mehr Züge einer Blase an.“ Und Harald Simons, Vorstand des Marktforschungsinstituts Empirica, stellt mit Blick auf Berlin fest: „Natürlich ist der Markt überhitzt – was denn sonst?“

Und so wächst im Jahr acht des Immobilienbooms die Angst bei Kaufwilligen, auf dem Höhepunkt einzusteigen und für lange Zeit Verluste aufholen zu müssen. Mit den Preisen würden vielleicht auch die Mieten sinken. Die Kalkulation von Millionen Kapitalanlegern wäre Makulatur. Doch kippt der Trend wirklich? Und falls ja, mit welchen Folgen für Selbstnutzer und Investoren?

In den Metropolen scheint der Markt ausgereizt

Capital hat für den diesjährigen Immobilien-Kompass wieder die Haus- und Wohnungsmärkte in zehn wichtigen deutschen Städten analysiert. Grundlage sind Daten des iib Dr. Hettenbach Instituts (iib-Institut), die die Qualität von Lagen sowie Preise und Entwicklungschancen aufzeigen. So entsteht ein differenziertes Bild, an dem sich Kaufinteressenten orientieren können.

„Eine genaue Einschätzung des Kaufobjekts ist in der aktuellen Lage extrem wichtig“, sagt iib-Chef Peter Hettenbach. Weitere Preis- oder Mietanstiege seien ungewiss: „Vor allem in den begehrten Vierteln der Metropolen scheint der Markt ausgereizt.“ Zweistellige jährliche Preissteigerungsraten sind dort üblich. So verteuerten sich 2016 in Frankfurt Bestandswohnungen zum Vorjahr um 15,9 Prozent, in Stuttgart um 18,7 Prozent, in Leipzig um 33,7 Prozent.

Stellenweise legt das Tempo sogar zu: Dem Immobilienverband IVD zufolge sind 2016 die Preise für gebrauchte Wohnungen mit mittlerem Wohnwert in den 14 größten Städten um mehr als 9,4 Prozent gestiegen, im Vorjahr lag der Zuwachs bei 7,5 Prozent. Das weckt Befürchtungen, dass der Zyklus kurz vor seinem Ende steht – zumal sich die Preise an den Hotspots weiter von den wirtschaftlichen Möglichkeiten der Käufer entfernen. Laut einer Postbank-Studie stiegen in Stuttgart die verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen zwischen 2012 und 2016 inflationsbereinigt um 2,5 Prozent. Die Kaufpreise schnellten dagegen um 53 Prozent in die Höhe. In München müssen Interessenten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung heute im Schnitt 21 Jahre arbeiten.

Der Rat der Immobilienweisen kommt in seinem Frühjahrsgutachten zum Schluss, dass die Preise in den Top-sieben-Städten dem Fundamentalwert enteilt sind. Die Übertreibungen lägen zwischen 36 Prozent in Düsseldorf und 75 Prozent in München. Vor allem in Berlin, München und Hamburg sehen die Experten die Lage kritisch: „Die derzeit geforderten Kaufpreise stehen dort in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen.“

Politiker haben dazu beigetragen, dass die Preise explodieren – zumindest bei Neubauten: Die Errichtung eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses kostet heute fast ein Fünftel mehr als 2000, die höheren Preise für Baustoffe und Handwerker nicht mitgerechnet. In Hamburg liegen die durchschnittlichen Baukosten für ein Gebäude bei rund 3000 Euro pro Quadratmeter. Verantwortlich sind vor allem strengere Energiesparvorschriften.