GastbeitragWarum Adidas weiter Miete zahlen muss

Geschlossene Adidas-Filiale: Das Unternehmen will während der Krise keine Miete mehr bezahlen
Geschlossene Adidas-Filiale: Das Unternehmen will während der Krise keine Miete mehr bezahlenGetty Images

Zuerst wurde die COVID-19-Pandemie für die Tourismusbranche spürbar. Schon bald danach kam es zu weitreichenden Betriebsverboten für den Einzelhandel, der damit – sieht man von lebensnotwendigen Gütern ab – für die nächste Zeit lahmgelegt ist. Kurz darauf kündigten Filialisten, allen voran Unternehmen wie Deichmann, Adidas oder Douglas an, ihre Mietzahlungen ab April einzustellen. Es ist damit zu rechnen, dass sich dieses Vorgehen bei bestimmten Mietern etabliert, doch wie reagiert man als Vermieter?

Sicherlich ließen sich die säumigen Unternehmen vor solchen Schritten juristisch beraten und auch deswegen lohnt sich ein Blick auf mögliche Argumente. Eine denkbare Begründung der Mietzahlungseinstellung oder Mietreduzierung wäre der „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, oft verbunden mit Krisenzeiten wie der Inflation der 1920er-Jahre, Kriegsfolgen oder auch Naturkatastrophen. Fällt die Geschäftsgrundlage weg, sieht das BGB einen Anspruch auf Vertragsanpassung vor.

Eine vorstellbare Empfehlung könnte auch darauf abzielen, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst nach zweimaligem Ausbleiben der Miete in Betracht kommt. Außerdem dürfte ein Vermieter in diesen Zeiten mit fristlosen Kündigungen gegenüber wirtschaftsstarken Filialisten wie Deichmann, Adidas usw. sehr zögerlich umgehen. Vielleicht legte man gewerblichen Mietern auch nahe, dass sie berechtigt seien, die Miete wegen der wirtschaftlichen Beeinträchtigungen zu mindern

Mietzahlungspflicht besteht fort

Die Gesetzeslage hat sich nicht verändert und es gibt keinen Anlass, am unverminderten Fortbestand der Mietzahlungspflicht des Mieters zu zweifeln: Nach dem BGB entfällt oder mindert sich die Mietzahlungspflicht des Mieters, wenn er im Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Diese Gebrauchsbeeinträchtigung muss aber im Zusammenhang mit der baulichen Beschaffenheit der Mietsache stehen und das ist hier nicht der Fall: Ansteckungsrelevant sind allenfalls die Nutzer und nicht das Gebäude. Abgesehen davon trägt der Mieter von Gewerberaum das Risiko der Einträglichkeit seines Betriebs.


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Schwieriger wird es, wenn es durch die Pandemie zu Gebietsabsperrungen kommt. Dann ließe sich argumentieren, dass die Mietzahlungspflicht entfällt, weil man (physisch) nicht mehr zum Mietobjekt gelangt. Befindet sich das Gebäude aber in einem Quarantänegebiet, das großräumig abgesperrt ist, spricht juristisch einiges dafür, dass sich die Absperrung auf das abgesperrte Gebiet bezieht und damit das Gebäude selbst nicht im Gebrauch beeinträchtig ist. Dann könnte auch in solchen Fällen die Miete nicht reduziert werden. In der Praxis hat allerdings die Realität eine Frage nach Mietminderung bei Gebietsabsperrungen weitgehend überflüssig gemacht. In der Regel liegen Betriebsverbote zeitlich vor den Gebietsabsperrungen und diese führen definitiv nicht zu einem Recht der Mieter, die Miete zu reduzieren.

Auch wenn die Mieter zur Mietzahlung verpflichtet bleiben, greift es zu kurz, dem Vermieter zur Klageerhebung zu raten. Ein Anspruch auf volle Mietzahlung gegenüber einem Mieter, der nach Entstehung der Mietzahlung Insolvenz anmelden muss, nutzt ihm nämlich nichts. Gerät ein Mieter im Zusammenhang mit Covid-19 in Zahlungsschwierigkeiten, werden Forderungen, die vor Stellung des Insolvenzantrags entstanden sind, quotal zwischen den Gläubigern aufgeteilt. Der Vermieter muss in solchen Fällen mit einer Zahlungsquote im einstelligen prozentualen Bereich rechnen und die Miete ist weitgehend verloren.