WohnungsbauVorsicht bei Immobilien auf dem Land

In der Stadt fehlt Wohnraum, auf dem Land wird zu viel gebaut, behauptet eine neue Studie
In der Stadt fehlt Wohnraum, auf dem Land wird zu viel gebaut, behauptet eine neue StudieUlrike Leone auf Pixabay

Ob Köln oder München: In vielen Städten ist die Nachfrage nach Wohnraum riesig. Vielerorts sind die Mieten sogar so hoch, dass sich Normalverdiener das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können. In Berlin pochen Bürgerinitiativen gar auf die Enteignung großer Immobilienunternehmen, weil sie die steigenden Mieten nicht mehr hinnehmen möchten. Bis 2030 müssten in der Hauptstadt jährlich rund 21.000 neue Wohnungen entstehen, um die gewaltige Nachfrage zu befriedigen, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Derzeit liegt die Zahl der Neubauten bei nicht einmal 17.000 im Jahr.

Die Wohnungsknappheit bekommen auch Investoren zu spüren. Wer ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, muss lange suchen, bis er ein bezahlbares Objekt findet. In den sieben Top-Metropolen – angeführt von Berlin, Hamburg und München – lagen die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2019 im Schnitt rund 8,6 Prozent höher als noch vor einem Jahr, bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug das Plus gut 6,9 Prozent, zeigen Daten des Statistischen Bundesamts. Bei solchen Zuwächsen überrascht es wenig, dass Investoren auf der Suche nach Rendite ihren Radius immer mehr erweitern.

Viele Immobilien auf dem Land stehen leer

Fündig werden sie oft auf dem Land: Dort sind viele Immobilien noch erschwinglich. Für den Preis einer Dreizimmerwohnung in München kriegen Kaufinteressenten in Randgebieten Bayerns ein Haus mit mehreren Wohneinheiten. Hinzu kommt ein wachsendes Angebot: In vielen ländlichen Regionen wird viel gebaut, zeigt die IW-Studie – zu viel.

Die Ökonomen haben die Bauaktivität in allen 401 Städten und Landkreisen Deutschlands untersucht. Ergebnis: In 69 der untersuchten Kreise wurde zwischen 2016 und 2018 über 50 Prozent mehr gebaut, als laut Prognosen bis zum Jahr 2020 nötig wird. In 31 Landkreisen liegt die Quote sogar über 200 Prozent. „Obwohl es auf dem Land viel Leerstand gibt, entstehen viele Neubauten“, fasst Studienautor und IW-Ökonom Ralph Henger den Status quo zusammen und warnt: In einem Drittel aller deutschen Landkreise sollte weniger gebaut werden, um ein Überangebot zu vermeiden.

Besonders drastisch ist die Lage im Saarland: Dort sind 67 Prozent der Neubauten nicht notwendig. In Sachsen-Anhalt sind es rund 19 Prozent. Auch in Teilen Sachsens und Bayerns dürfte das Angebot die Nachfrage schon bald übersteigen und dafür sorgen, dass die Preise in den Keller rauschen.

Umbau statt Neubau

Die IW-Ökonomen sind nicht die Einzigen, die vor Überhitzungstendenzen warnen. So attestiert auch die Beratungsfirma Empirica dem deutschen Immobilienmarkt Preisübertreibungen: In 288 von insgesamt 401 Landkreisen der Bundesrepublik erkennen die Marktforscher eine erhöhte Blasengefahr. Mieten und Kaufpreise würden in 248 Landkreisen nicht mehr im Gleichklang wachsen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Kaufpreis im Vergleich zur Jahresmiete, desto länger dauert es, bis sich die Investition rentiert. Wer also beim Kauf einer Immobilie darauf hofft, dass die Mieten auf dem Land in den nächsten Jahren weiter aufholen werden, hat sich womöglich böse verkalkuliert.

Für Immobilienökonom Henger gilt in strukturschwachen Gebieten der Leitsatz: Umbau statt Neubau. Er rät Kommunen fernab der Metropolen zu besserem Flächenmanagement, um attraktiv zu bleiben und Leerstand zu vermeiden. „In diesen Regionen ist es erforderlich, behutsamer neue Flächen auszuweisen und dafür zu sorgen, dass Investitionen eher in den Bestand fließen“, sagt Henger.

Immobilien Kompass
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