ImmobilienVermieten an Verwandte: So klappt es ohne Streit

Symbolbild SchlüsselübergabeIMAGO / Westend61

Zur Miete zu wohnen wird in Deutschland immer teurer. Bei vielen Bürgern geht inzwischen rund die Hälfte des Lohns für den Mietzins drauf. Glücklich schätzen können sich alle, die von Verwandten oder Freunden mieten. Diese kommen ihren Lieben nämlich oft mit dem Preis entgegen – und auch für sie selbst kann ein solches Arrangement Vorteile haben. Erstens kennen sie ihre künftigen Mieter, ein böses Erwachen ist also unwahrscheinlich. Zweitens gilt: Je niedriger die Mieteinnahmen, umso geringer fällt auch die Steuer aus. Doch Vorsicht: Wenn zum Beispiel seine Kinder komplett mietfrei in seiner Mietwohnung wohnen lässt, riskiert wiederum steuerliche Nachteile. Wird die Wohnung möbliert vermietet, wird es erst recht kompliziert. Wohnungsbesitzer sollten ein paar Spielregeln beachten, damit die Vermietung an Angehörige zu einem guten Geschäft für beide Seiten wird.

Wer seine Verwandten günstig wohnen lassen und gleichzeitig Steuern sparen will, darf die Miete nicht zu niedrig ansetzen. Sonst drohen nämlich steuerliche Einbußen. Nur, wenn der Vermieter mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Warmmiete verlangt, „sind die Werbungskosten in jedem Fall voll abzugsfähig“, sagt Erich Nöll, Rechtsanwalt und Geschäftsführer beim Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin. Die 50-Prozent-Grenze gilt erstmalig für das Steuerjahr 2021, zuvor lag sie bei deutlich höheren 66 Prozent.

Der Fiskus schränkt die Möglichkeit, Werbungskosten anrechnen zu lassen, immer weiter ein, wie ein Beispiel des Eigentümerverbands Haus und Grund zeigt: Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung an seinen Sohn und dessen Familie. Anstatt der vollen ortsüblichen Miete verlangt er von seinen Angehörigen nur dreißig Prozent davon. In der Folge kann er auch nur ein Drittel seiner Ausgaben steuerlich geltend machen. Würde er hingegen 50 Prozent nehmen, wären seine Werbungskosten komplett abzugsfähig.

Vermieter können die ortsübliche Miete berechnen, indem sie den Mietspiegel als Vergleichsmaßstab heranziehen, sagt Rechtsanwalt Nöll. Den jeweiligen Mietspiegel können Vermieter bei ihrer Gemeinde oder in der Stadtverwaltung einsehen. Es kann vorkommen, dass es für einzelne Regionen keinen aktuellen Mietspiegel gibt. Dann lässt sich die ortsübliche Miete über den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde, über Hochrechnungen der Werte aus alten Mietspiegeln oder durch ein Gutachten eines Sachverständigen feststellen.

Um Schwierigkeiten mit dem Fiskus zu vermeiden, sollte die Miete generell nicht allzu knapp über 50 Prozent des Ortsüblichen liegen, raten Experten. Außerdem sollte schon zu Beginn des Mietverhältnisses klar sein, wie hoch die Miete ist. Denn später nach Belieben erhöhen, das geht nicht. Das verhindert das deutsche Mietrecht: „Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um zwanzig Prozent steigen“, heißt es beim Deutschen Mieterbund.

Mietvertrag ist kein Muss

Ein besonderer Fallstrick ist das Mobiliar. Immer mehr Deutsche vermieten ihre Wohnungen vollständig möbliert, zeigt eine Studie des Hamburger Immobilienspezialisten F+B. Das betrifft auch Vermietungen unter Angehörigen. Gerade in solchen Fällen können Vermieter viel falsch machen. Denn wie der Bundesfinanzhof zuletzt urteilte, dürfen sich Vermieter möblierter Wohnungen nicht allein an der ortsüblichen Warmmiete orientieren, sondern müssen zusätzlich einen Aufschlag für das Mobiliar erheben – auch bei Verwandten. Diesen Aufschlag unterschätzen viele, sodass sie nach Abzug der anteiligen Kosten für das neuwertige Designersofa schnell unter die 50-Prozent-Grenze fallen – und damit Steuererleichterungen verpassen.

Grundsätzlich gilt: Ein Mietvertrag ist kein Muss. Trotzdem rät die Vereinigte Lohnsteuerhilfe, das Mietverhältnis schriftlich festzuhalten. Gerade bei Vermietungen innerhalb der Familie prüft der Fiskus genau, ob ein rechtskräftiges Mietverhältnis vorliegt. Die Vermietung unter Verwandten sollte immer einer Prüfung durch Dritte standhalten, betont Steuerjurist Josef Renner von der Kanzlei Campbell Hörmann. Damit das der Fall ist, sollten Vermieter den Mietvertrag unbefristet gestalten, Renovierungsklauseln einfügen und jährlich eine Nebenkostenabrechnung schicken.

Das Finanzamt unterstellt oft, dass Verträge unter Angehörigen nur auf dem Papier und allein wegen der Steuerersparnis bestehen. Umso wichtiger sei es, dass der Vertrag „auch tatsächlich durch beispielsweise regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen tatsächlich vollzogen wird“, sagt Steuerexperte Renner. Nur Bares ist Wahres gilt damit bei Mietverhältnissen unter Angehörigen eher nicht. Damit die geleistete Miete nachweisbar ist, sollte sie auf einem Konto eingehen. Experten des Immobilienportals Immowelt raten Vermietern dringend davon ab, die Miete ganz oder teilweise zurückzuüberweisen. Auch dann können die Finanzämter nämlich die Steuervorteile einkassieren.

Immobilien Kompass
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