Ein bekanntes Zitat, das gut zum Verhalten in der Immobilienbranche in den vergangenen Jahren passt, lautet: „Es ist dumm, immer dasselbe zu tun und ein anderes Ergebnis zu erwarten.“ Das sagt zumindest Immobilienexperte Peter Hettenbach auf dem Vermögensaufbau-Gipfel von Capital in Frankfurt. Bis Februar 2022 hätten die Niedrigzinsen den Immobilienmarkt in Gang gehalten, aber jetzt sehe man die Folgen. „Wir haben von 2008 bis 2022 im Immobilienmarkt alles verfrühstückt und jetzt kriegen wir es nicht mehr hin.“
Hettenbach ist Gründer des IIB-Instituts, das seit 25 Jahren auf Grundlage neuester Datensätze den Wohnimmobilienmarkt bewertet. Früher habe bei Immobilien bekanntermaßen nur „Lage, Lage, Lage“ gezählt. Das Objekt an sich sei „scheiß egal“ gewesen. Doch jetzt werde auch das Objekt wichtiger. Bezahlbarkeit und Heizlösungen sind mittlerweile ebenso relevante Herausforderungen.
Hohe Durchschnittspreise und eine Lücke im Neubau
Objekte verschiedener Energieklassen kosten jetzt nicht mehr einfach alle das Gleiche wie noch bis vor einigen Monaten, zeigt Hettenbach, sondern sie sortieren sich allmählich. Und: „Energieffizienz kostet.“
Aktuell seien überwiegend teuere Angebote im Markt und so gut wie kein Neubau. Durchschnittspreise wie etwa in Frankfurt von 6500 Euro pro Quadratmeter seien daher eigentlich als Bestandspreise zu verstehen. Außerdem komme kein Neubau nach, weil zum einen kaum Baugenehmigungen erteilt würden und zum anderen die Finanzierung unrealistisch sei. „Wir haben eine Lücke im Neubau“, sagt Hettenbach. „Es ist noch nicht alles aus, aber mit dem, was wir gerade an Rahmenbedingungen haben, wird der Markt nicht anspringen.“
Während man zumindest bei der Sanierung von Bestandsimmobilien vorankäme, seien die von der Bundesregierung angestrebten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr „technisch und kaufmännisch unmöglich“ zu realisieren.
Banken bei Bauprojektfinanzierungen zurückhaltend
Ein Grund dafür sind die hohen Herstellungskosten. Mit Grundstück liegen sie in Frankfurt laut Hettenbach derzeit bei 5500 Euro pro Quadratemeter. Rechne man allerdings die Margen und Aufschläge für Projektentwickler, Bauträger und Co. drauf, sei man schon bei etwa 7000 Euro. „Das ist vom Finanzmarkt nicht abzudecken“, sagt der Experte. Er kenne viele in der Baubranche mit entwickelten Grundstücken, die sich mutige Banken wünschen, um loslegen zu können. Aber die Banken wollen gerade vor allem risikoarmes Geschäft und da gehören Immobilien nicht dazu.
Um den Markt wieder zu verbessern, müsse man nun über Mehreinnahmen und Wertschöpfung diskutieren und darüber, wie sich Betriebskosten und Kosten insgesamt senken lassen. Das passiere bisher viel zu wenig. Hettenbach rät, die Kommunalpolitiker direkt auf Kostenpunkte in ihrem Bereich anzusprechen, etwa auf die Grundsteuer oder Fernwärme. Vermietern schlägt er dazu beispielsweise vor, die einzelnen Stromleistungen der Mieter zu bündeln und bessere Konditionen mit den Energielieferanten auszuhandeln, von denen dann beide profitieren.
Strom bzw. Stromkosten ist aus seiner Sicht eines der zentralen Themen der kommenden Jahre. „Alles wird elektrisch“, sagt Hettenbach – nicht nur das Heizen mit der Wärmepumpe, sondern auch das Kühlen mit Klimaanlagen. Letztlich ließe sich der Traum vieler Deutscher von der eigenen Immobilie wohl nicht mehr ohne das Erbe der Eltern finanzieren.
