Gute Vorbereitung ist die volle Miete – oder so ähnlich. Wer seine Immobilie vermieten möchte, tut gut daran, sich rechtzeitig um einen einwandfreien Mietvertrag zu kümmern. Denn selbst wenn die Sympathie zum Mieter auf den ersten Blick passt, kann es bei Mietstreitigkeiten schnell sehr unschön werden. Zwar lässt sich jeder Mietvertrag grundsätzlich individuell ausgestalten. Doch es gibt Punkte, auf die Vermieter unbedingt achten sollten, um sich vor rechtlichen Problemen zu schützen.
Das muss in den Mietvertrag
Zunächst sollten sich Vermieter auf keine mündlichen Vereinbarungen einlassen. Es ist ratsam, dass die Schlüsselübergabe und der Einzug der Mieter immer erst nach unterschriebenem Mietvertrag erfolgen. Denn sollte der Mieter Zugang zur Wohnung haben und Miete bezahlen, gilt das schon als laufendes Mietverhältnis. Tauchen dann Probleme auf, ohne dass ein gültiger schriftlicher Vertrag vorliegt, endet das fast immer in einer nachteiligen Situation für den Vermieter.
Damit der Mietvertrag gültig ist, muss er zwingend einige bestimmte Punkte aufweisen, darunter Name und Anschrift des Vermieters sowie Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Personalausweisnummer des Hauptmieters. Zudem muss der Mietvertrag die exakte Anschrift und im Falle von Mehrparteienhäusern auch die Lage der Wohnung beinhalten.
Der nächste Punkt: die Miethöhe. Vermieter müssen im Mietvertrag genau aufschlüsseln, wie viel sie für Kaltmiete und Nebenkosten verlangen. Die Miete darf in der Regel maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die im lokalen Mietspiegel ersichtlich ist. Eine Ausnahme bilden hier Regionen mit Mietpreisbremsen. Dort dürfen die Mietpreise höchstens zehn Prozent über den Vergleichsmieten liegen. Eine Übersicht darüber, in welchen Städten eine Mietpreisbremse gilt, gibt es zum Beispiel auf der Webseite des Deutschen Gewerkschaftsbunds.
Steigt die Inflationsrate an, dürfen Vermieter die Mieten anheben. Auch das sollten sie stets im Vertrag festhalten. Eine Möglichkeit für Mieterhöhungen in zeitlich vereinbarten Intervallen ist die Staffelmiete. Die Indexmiete hingegen orientiert sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Preisindex, dürfen Vermieter die Miete entsprechend anheben. Umgekehrt gilt: Sinkt der Preisindex, hat das eine Mietpreissenkung zur Folge. Für welche der beiden Optionen sich Vermieter entscheiden sollen, ist im Einzelfall zu beurteilen. Ein konkreter Vorteil der Staffelmiete: Vermieter beugen mit festgelegten Mietanpassungen potenziellen Konflikten vor. Die Wahl der richtigen Höhe ist wiederum eine Herausforderung und kann nachträglich nicht mehr geändert werden.
Zum Mietvertrag gehört auch eine feste Vertragslaufzeit. Am weitesten verbreitet sind in Deutschland unbefristete Verträge, bei denen der Vertrag also so lange läuft, bis eine der beiden Parteien kündigt. Vermieter können hier nur mit rechtskräftiger Begründung kündigen. Dazu zählt zum Beispiel der ungeplante Eigenbedarf. Hält sich ein Vermieter nicht an diese Regel, muss er damit rechnen, Schadenersatz zahlen zu müssen. Bei befristeten Verträgen hingegen legen die Vertragspartner zu Beginn des Mietverhältnisses fest, wie lange der Vertrag läuft. Solche Verträge sind nur dann zulässig, wenn Vermieter einen rechtskräftigen Grund für die Befristung vorlegen können – wie Eigenbedarf oder umfassende Renovierungsarbeiten.
Mieter genau prüfen
Kleinere Renovierungsarbeiten dürfen auf den Mieter übertragen werden – Stichwort Schönheitsreparaturen. Dazu zählt unter anderem das Tapezieren und Anstreichen der Wände. Hierfür braucht es aber unbedingt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Andernfalls darf der Mieter ausziehen, ohne zu renovieren. Besonders vorsichtig müssen Vermieter bei alten Formularvorlagen sein. „Hier besteht die Gefahr, dass Klauseln durch aktuelle Rechtsänderungen und Rechtsprechung unwirksam sind“, erklärt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin von Haus und Grund.
Denn die Rechtslage im Bereich der Schönheitsreparaturen hat sich in den vergangenen Jahren klar verändert. Heute darf im Vertrag zwar noch stehen, dass Mieter für Schönheitsreparaturen aufkommen müssen – starre Fristen oder zu umfangreiche Arbeiten sind jedoch nicht mehr erlaubt. „Sind solche Klauseln im Mietvertrag veraltet, müssen Mieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen“, sagt Storm. Sie rät Vermietern daher zu professionell erstellten Mietverträgen, etwa von Verbänden.
Bevor es schließlich zur Unterzeichnung des Vertrages kommt, lohnt sich noch ein prüfender Blick auf den Mieter. Über dessen Zahlungsfähigkeit können sich Vermieter anhand der Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise und gegebenenfalls einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung informieren. Chefjustiziarin Storm rät Vermietern außerdem dazu, sich den Ausweis eines jeden potenziellen Mieters zeigen zu lassen. „Nur so können sie sicher gehen, dass es sich tatsächlich um die Person handelt, die sie vorgibt zu sein“, sagt sie. Steht die richtige Person vor ihnen, steht auch der Schlüsselübergabe nichts mehr im Wege.
