ImmobilienMietkauf: Macht Mieter zu Eigentümern!

Neubausiedlung in München: Für viele bleibt der Traum von den eigenen vier Wänden ein Traum
Neubausiedlung in München: Für viele bleibt der Traum von den eigenen vier Wänden ein Traumdpa

Eine Frage bräuchten sich Bewohner in Großstädten künftig vielleicht nicht mehr zu stellen: Wieso zahle ich jeden Monat irgendeinem Hausbesitzer Miete und das jahrzehntelang – anstatt selber zum Eigentümer zu werden? Wenn es nach dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) ginge, würden sie nämlich demnächst das Eine tun, um das Andere zu erreichen. Die Ökonomen des DIW haben dieser Tage eine große Idee aufgeworfen, um wieder mehr Ruhe und Gerechtigkeit in den deutschen Wohnungsmarkt zu bringen: Die Idee vom Mietkauf. Sie würde es hunderttausenden Haushalten ermöglichen, zu einer zivilen Monatsmiete in Wohnungen zu wohnen, die ihnen dann irgendwann selbst gehören. Allein dadurch, dass sie eben jahrzehntelang ihre Miete entrichtet haben. Das klingt nach einer Superidee.

Genauer ausformuliert sehen die Eckdaten so aus: Der Mieter zahlt für eine 100 Quadratmeter große Wohnung eine Monatskaltmiete von 707 Euro, das klingt mehr als übersichtlich. Dazu kommen aber noch ein paar Aufschläge und die Instandhaltungsrücklage, was am Ende eine Miete von 933 Euro ergibt. Für eine familiengeeignete Großstadtwohnung ist das immer noch ein guter Preis. Zahlt der Mieter nun 24 Jahre lang diese Miete, dann gehört die Wohnung am Ende ihm. Ohne weiteres Wenn und Aber. Wem das dennoch zu teuer ist, der kann auch eine kleinere Miete zahlen, von insgesamt 756 Euro inklusive der Rücklagen und Abgaben, dann dauert es aber 33 Jahre, bis er seine Wohnung abgezahlt hat. Sie ginge dann aber auch ohne weitere größere Kosten in seinen Besitz über. Ohne teure Makler, ohne große Anzahlung und ohne teure Besitzumschreibungen.

Dahinter steckt zuerst einmal der Gedanke, dass es vielen Haushalten hierzulande leichter gemacht werden müsste, ins Wohneigentum zu kommen. Das nämlich wünschen sich laut Umfragen recht stabil rund 80 Prozent der Bundesbürger. Nur können sich die meisten Großstadt- oder Ballungsraumbewohner inzwischen gar keinen Kauf mehr leisten, obwohl (oder gerade weil) sie stattliche Mieten zahlen, was ihnen im Grunde auch das Abtragen eines Kredits ermöglichen würde. Der Grund dafür ist einfach: Die Zinsen sind zwar historisch niedrig – was einen Immobilienkauf ja eigentlich erschwinglicher machen würde – aber die Hauspreise sind enorm gestiegen und in ihrem Schlepptau klettern auch die Nebenkosten immer weiter. Das führt dazu, dass die Einstiegshürde in den Markt immer höher wird: Für Käufer mit niedrigen Einkommen ist es fast utopisch, das nötige Eigenkapital aufzubringen. Es sollte bei einer durchschnittlichen 300.000-Euro-Wohnung mindestens 60.000 Euro betragen, die Kaufnebenkosten für Steuern, Makler und Notar von weiteren rund 30.000 Euro kommen zusätzlich obendrauf. Selbst Normalverdiener stemmen die rund 90.000 Euro kaum noch, zumindest nicht in Verbindung mit den gestiegenen Kaufpreisen. Beim Eigenkapital also setzt die Mietkauf-Idee an: Der Eigentumserwerb wäre so auch völlig ohne Eigenkapital möglich. Allein durch das regelmäßige Abstottern der Miete.

Nur der Wohnraum, nicht der Grund

Zudem müssten die Kaufwilligen keine Mondpreise für die Objekte zahlen. Für eine 100-Quadratmeter große Wohnung setzen die Ökonomen einen Preis von 212.000 Euro an. So viel ergeben die jahrelangen Zahlungen sowohl für jene, die 24 Jahre mieten, als auch für die 33-jährigen Dauermieter. Zinsen werden in all den Jahren nicht fällig, die Rate bleibt außerdem über die gesamten Jahre konstant. Keine Mietsteigerungen innerhalb von 24 Jahren und Wohneigentum für nur 212.000 Euro, das klingt nun wiederum ebenfalls utopisch – utopisch günstig nämlich. In Berlin kosten Neubauwohnungen mit 100 Quadratmetern schließlich aktuell rund 600.000 bis 700.000 Euro, in München kommt man nur schwer unter 1 Mio. Euro an eine Wohnung in dieser Größer heran.

Wie die Ökonomen auf nur 212.000 Euro kommen? Sie haben nur die reinen Baukosten angesetzt inklusive der Baunebenkosten für ein typisches neu errichtetes Großstadthaus. Das zeigt an dieser Stelle auch, welchen exorbitanten Aufschlag Großstadtkäufer allein für Grund und Boden zahlen – obwohl sie eigentlich nur in einer von vielen Etagen darüber wohnen wollen. Und eben dieser Grundstücksanteil verteuert augenblicklich jeden Neubau enorm. Dieser Batzen fällt für Mietkäufer weg. Die neuen Wohnhäuser sollen nämlich auf Flächen entstehen, die in Erbpacht vergeben werden. Das bedeutet für die Käufer: Sie müssen monatlich einen bestimmten Erbbauzins entrichten, bis ans Lebensende oder zumindest bis ans Wohnende, zusätzlich zur Miete (er ist der zweite Aufschlag neben zur Instandhaltungsrücklage). Juristisch gesehen gehört ihnen am Ende dann lediglich die Wohnung, die sie über die Jahre mit ihren Mietzahlungen erworben haben, nicht aber der Grund, auf dem sie steht.

Nun ist der Erbpachtzins ein Leben lang fällig und er kann auch erhöht werden. Dennoch ist das kein schlechter Deal, wenn man bedenkt, dass mit diesem Mietkaufmodell vor allem jene ins Wohneigentum kommen sollen, die bisher keine Chance am Markt haben. Weil sie kein Erspartes aufweisen können und meist auch kein hohes Einkommen. Und weil sie deshalb auch kaum einen Kredit von der Bank bekommen würden – oder nur ein Darlehen zu recht hohen Zinsen. Auf herkömmlichem Wege müssten sie lebenslänglich Miete bezahlen, ohne andere Möglichkeiten zu haben. Während jene mit Ersparnissen sich den Vorteil erkaufen können, im Alter mietfrei zu wohnen. So gesehen wäre der Mietkauf also auch ein großes Subventionsprojekt.