InterviewImmobilienfonds: „Wenigstens eine positive Position im Depot“

Kö-Bogen in Düsseldorf
Gewerbeimmobilien in Düsseldorfimago images / Schöning

Frau Knorr, zuletzt galten offene Immobilienfonds als recht krisensicher. Nun schließen in Großbritannien wieder die ersten dieser Produkte. Wie arg kann der Corona-Shutdown die deutschen Immobilienfonds treffen? Müssen wir uns Sorgen machen?

SONJA KNORR: Das hängt natürlich davon ab, wie lange sich die derzeitigen Einschränkungen hinziehen und wie stark die Auswirkungen für die Wirtschaft sind. Und davon, was mit staatlicher Unterstützung abgefedert werden kann. Hotels und Shoppingcenter waren ja sofort vom Shutdown betroffen. Auch viele Co-Working-Anbieter erhalten Kündigungen ihrer kurzlaufenden Mietverträge. Die Frage ist nun: Welche Mieteinnahmen fallen dadurch mittel- bis langfristig bei den Betreibern und Immobilienfonds weg? Einige Gewerbemieter beantragen jetzt Mietstundungen. Damit flösse der Zahlungsstrom zeitlich verzögert. Man kann jedoch davon ausgehen, dass einige Stundungen in Mietsenkungen münden. Andere Unternehmen holen sich derzeit staatliche Unterstützung und entrichten regulär ihre Mieten. Aber Mietnachverhandlungen sind auch bei einem Teil dieser Unternehmen wahrscheinlich. Manche Firmen denken jetzt auch darüber nach, weniger einträgliche Standorte zu schließen, vor allem im Einzelhandel. Darüber hinaus wird es auch Unternehmen geben, die es nicht durch die Krise schaffen.

Wenn etliche Unternehmen ihre Mietverträge nachverhandeln, dann sinken die Gewerbemieten. Ökonomen warnen schon seit längerer Zeit vor überzogenen Preisen bei Gewerbeimmobilien.

Was wir derzeit erwarten ist, dass es einen Rückgang bei den Spitzenmieten in Top-Lagen geben wird – die haben vor der Krise auch am stärksten zugelegt. Außerdem erwarten wir einen Trend hin zu den A-Lagen. Das heißt: Gewerbemieter vor allem aus dem Einzelhandel werden eher Standorte in weniger guten B- oder C-Lagen aufgeben und sich stärker auf die gefragten und gut besuchten Innenstadtlagen konzentrieren.

Bleiben auch Büros in Citylagen gefragt? Die sind ja immens teuer und zurzeit entdecken alle das Homeoffice.

Ich glaube nicht, dass es eine Entwicklung weg von innerstädtischen Büros geben wird. Man sieht zwar, dass das Konzept Homeoffice funktioniert. Und viele Firmen haben Zusatzausrüstung dafür angeschafft. Aber komplett umswitchen oder die Büroflächen deutlich reduzieren, wird man deshalb wohl nicht. Bürostandorte in A-Lagen mit guter Verkehrsanbindung und Kommunikationsausstattung bleiben also nach wie vor gefragt. Weil aber weiterhin viel neu gebaut wird, wächst der Druck auf die Mieten immer weiter. In B- und C-Lagen bewegen sich die Mieten weniger stark, doch hier wird der Leerstand zunehmen. Zudem wird man neue Konzepte sehen: Viele Anbieter von Co-Working-Spaces zum Beispiel haben schon Kündigungen ihrer Mieter erhalten. Die Betreiber könnten jetzt vermehrt zu Anbietern von Konferenzflächen werden. Sicher wird die Zahl der Geschäftsreisen nach der Krise abnehmen, weil Unternehmen sehen, dass man viele Termine auch digital bestreiten kann. Dienstreisen sind teuer und vernichten viel Zeit, deshalb können Unternehmen hier hohe Kosten sparen. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf Businesshotels.

Was bedeuten die Einnahmeausfälle für die Stabilität der Immobilienfonds?

Die Mietstundungen und Mietanpassungen werden sich auch in den Cashflows der Fonds abzeichnen. Grund zur Panik besteht aber nicht: Zum einen sind die Fonds breit diversifiziert und es werden nicht alle Mieter betroffen sein. Zum anderen verfügen die Fonds über ausreichend Liquidität. Die Liquiditätsquoten liegen aktuell im Schnitt bei 20 Prozent. Wir sehen derzeit auch keinen Run der Anleger, die jetzt ihre Anteile zurückgeben wollen. Das ist anders als in der Finanzkrise 2008. Aktuell haben viele Anleger in anderen Anlageklassen Geld verloren, die blicken jetzt auf ihre Immobilienfonds und freuen sich wenigstens da über eine positive Position im Depot.

Anleger können ihre Anteile ja auch gar nicht so schnell zurückgeben. Es gibt jetzt die Haltefrist von mindestens zwei Jahren und die einjährige Kündigungsfrist für Immobilienfondsanteile.

Diese Fristen helfen der Branche wirklich. Wir Analysten sehen uns aber auch die Kündigungen an und deren Größenordnung. Der Stand ist zurzeit nicht besorgniserregend. Es werden auch nur marginale Volumina über die Börsen verkauft. Wir sehen allerdings, dass die Mittelzuflüsse deutlich zurückgehen. Das heißt, die Fonds haben auch weniger Mittel zur Verfügung, um neue Immobilien anzukaufen – insbesondere, wenn sie unterbewertete Objekte am Markt entdecken und diese Opportunitäten wahrnehmen wollen.

Befürchten Sie Notverkäufe oder Projektentwicklungen, die durch die Krise in Schieflage geraten?

Die Gefahr von Notverkäufen offener Immobilienpublikumsfonds sehen wir aktuell nicht. Sicherlich wird es Projektentwicklungen geben, die durch die Corona-Krise in Finanzierungsschwierigkeiten geraten. Die Projektentwickler sind üblicherweise die Ersten, die es trifft. Genau darauf schauen jetzt jene Marktteilnehmer, die noch Mittel haben und bei interessanten Projekten einsteigen könnten. Für sie ist das eine Anlagechance. Aber es hängt wie gesagt alles davon ab, wie lange die Krise anhält.

Also Entwarnung für die Anleger?

Immobilienfonds sind weiterhin ein vergleichsweises stabiles Investment mit geringer Volatilität. Aber es wird Wertanpassungen geben, weil die Krise auf Mieten und Kaufpreise drückt und damit auf die Bewertung der Immobilien. Wie stark die Anpassungen sein werden, hängt ganz maßgeblich von den wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise ab. Noch haben die Gutachter keine Referenzwerte. Aber die Abschläge werden weniger drastisch ausfallen als etwa im angelsächsischen Bereich. Das liegt daran, dass wir in Deutschland andere Bewertungsverfahren haben. Ganz sicher müssen sich Anleger aber auf niedrigere Renditen einstellen. Die lagen für Gewerbeimmobilienfonds zuletzt im Schnitt bei rund 2,6 Prozent. Wir denken, dass wir uns Ende des Jahres zunächst bei 1,5 bis 2,0 Prozent einpendeln werden. Langfristige Prognosen sind aktuell noch nicht möglich.

 


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