ImmobilienEin Wohnfonds würde auch Vermietern helfen

Mietern soll wegen Mietschulden in der Corona-Krise nicht gekündigt werden dürfen.dpa

Im Rekordtempo wird das Corona-Hilfspaket der Bundesregierung durch den Bundestag gebracht. Es hat am Dienstag das Parlament passiert, und da bereits im Vorfeld auch die Abstimmungen mit den Ministerpräsidenten der Länder eng waren, wird es wohl auch der Bundesrat zügig durchwinken. Damit hat der Bund ein bisher in dieser Größenordnung nie dagewesenes Rettungspaket für Bürger und Unternehmen geschnürt. Es regelt nun die Kurzarbeit-Gelder, ändert die Insolvenzordnung für Unternehmen und auch das Mietrecht: Es ermöglicht nun Wohnungs- und Gewerbemietern, dass sie mit ihren Mietzahlungen bis Ende Juni in Verzug geraten, falls ihnen durch die Pandemie derzeit ein Großteil des Einkommens fehlt. In einem früheren Gesetzesentwurf war soagr eine Frist bis Ende September vorgesehen. Ihnen darf deswegen aber innerhalb der nächsten zwei Jahre nicht gekündigt werden, sie haben also bis Ende September 2022 Zeit, um den Rückstand wieder auszugleichen.

Alle Maßnahmen sind zunächst für ein Jahr befristet und gelten bis zum 1. April 2021. Es könnte aber eine Verlängerung geben, falls sich im Spätsommer abzeichnen sollte, dass die Zahlungspausen bei vielen Mietern, Unternehmern und Gewerbetriebenden nicht reichen sollte. Neben viel Zustimmung für die Maßnahmen – und ersten Vermieterankündigungen, den Mietern sogar Zahlungen zu erlassen oder die Mieten jetzt zu senken – regt sich aber auch viel Kritik in der Immobilienwirtschaft. Denn sie sieht die Gefahr, dass die Corona-Einbußen sehr einseitig auf die Vermieter verlagert werden. Das Gesetz wirke wie ein „Freibrief“, der Millionen private Eigentümer in die Insolvenz treiben könnte, so fürchtete etwa Christian Streim vom Grundeigentümerverband Haus & Grund Hessen angesichts des ersten Entwurfs.

Auch der Präsident des Bundesverband freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW), Andreas Ibel, mahnte zu Wochenbeginn noch: „Eine pauschale Stundung aller Mietzahlungen für sechs bis zwölf Monate würde die Immobilienbranche in die Knie zwingen.“ Und die beschäftige immerhin jeden zehnten Arbeitnehmer in Deutschland. Es müsse daher auch finanzielle Unterstützung für Eigentümer geben. Nun kommt es ja nicht ganz so schlimm.

Viele Privatvermieter

Doch tatsächlich gehört ein Großteil der Privatvermieter im Land nicht gerade zu den Großgrundbesitzern, die üppige Gewinne mit ihren Immobilien einfahren – im Gegenteil: Von den Mietwohnungen hierzulande sind rund 60 Prozent im Besitz von Privatleuten, die nicht hauptberuflich Immobilien bewirtschaften, sondern lediglich nebenbei Wohnraum vermieten. Mehr als die Hälfte davon vermietet nur eine einzige Wohnung, manche auch zwei. Im Schnitt haben sie ein Miet-Immobilienvermögen von rund 260.000 Euro. Selbst die reichsten zehn Prozent der Vermieter kommen nur auf einen Mietwohnungswert von durchschnittlich 500.000 Euro. Das entspricht in einer Großstadt gerade einmal einer Dreizimmerwohnung. So besagen es Zahlen des Wirtschaftsforschungsinstituts IW und vom Immobilienbranchenverband GdW und des Sozioökonomischen Panels. Es sind also private Kleinvermieter, die meist ein oder zwei kleinere Wohnungen besitzen. Vor allem Ältere ab 55 Jahren, Handwerker und Rentner besserten mit den Einnahmen ihre Einkommen oder Altersbezüge auf, so ermittelte der Eigentümerverband Haus & Grund in Umfragen.

Zumindest versuchten sie es, denn bei den meisten decken die Mieteinnahmen kaum die Ausgaben, ermittelten die Forscher des IW zuletzt ebenfalls: Demnach machten 22 Prozent aller Kleinvermieter sogar schon jetzt Verluste. Und bei weiteren 28 Prozent der Privatvermieter lag die Nettomietrendite (also nach Abzug aller Kosten durch Steuern, Nebenkosten, Reparaturen und Finanzierung) lediglich zwischen null und zwei Prozent. Sie war also auch nicht gerade üppig. Insgesamt bleibt bei der Hälfte aller Wohnungsvermieter also kaum etwas hängen nach allem Vermietungsaufwand.

Das Problem für sie dürfte nun sein: Wenn ihnen im nächsten Quartal die Einnahmen wegbrechen, weil Bewohner ihre Mieten derzeit nicht leisten können, so laufen bei ihnen dennoch die Kosten weiter. Zwar sieht das Gesetz für alle Kreditnehmer unter ihnen vor, dass auch sie nun die Kreditraten erst einmal aussetzen können – wenn sie für die Immobilienfinanzierung ein Darlehen aufgenommen haben und nur in Schwierigkeiten geraten, weil der Mieter wegen seiner Corona-Einbußen nicht zahlt. Oder weil ihnen selbst das Einkommen wegen Corona wegbricht. Das wird vielen schon einmal helfen. Es würde allerdings auch die Bankenbranche schwer belasten, die dadurch zunächst einmal auf Zahlungen verzichten müsste.