ImmobilienWorauf Anleger bei Hotelimmobilien achten sollten

Symbolbild: Die teuersten Hotelzimmer
Symbolbild: Die teuersten HotelzimmerGetty Images

Vier Sterne, Fitness-Oase, Sauna, Swimmingpool und ein Parkhaus mit 400 Stellplätzen im Herzen der Bundeshauptstadt: Das Hilton-Hotel in Berlin ist seit Jahren ein beliebter Rückzugsort für Touristen aus aller Welt. Nun hat das Haus einen neuen Eigentümer. Im Mai hat das in Luxemburg ansässige Unternehmen Aroundtown die Hotelimmobilie für 300 Mio. Euro gekauft – die höchste Summe, die ein Investor jemals für ein Hotel in Deutschland gezahlt hat. Fast zeit­gleich sicherte sich das US-amerikanische Unternehmen Invesco das Leonardo Royal Hotel in München, für 157 Mio. Euro.

Die beiden Großtransaktionen stehen für einen Trend, der sich seit einigen Jahren auf dem Immobilienmarkt abzeichnet: Immer mehr Profi-Investoren im In- und Ausland setzen auf deutsche Hotelimmobilien, zeigt eine aktuelle Studie der Immobilienberatung Jones Lang Lasalle (JLL). In den ersten sechs Monaten dieses Jahres erwarben Investoren demnach Hotels im Wert von 1,9 Mrd. Euro. Zwischen 2006 und 2015, so der JLL-Langzeitvergleich, wurden pro Halbjahr durchschnittlich gerade einmal 764 Mio. Euro in deutsche Hotels investiert. „Auch in den kommenden sechs Monaten erwarten wir ein lebendiges Marktgeschehen“, sagt Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group.

Wachsende Nachfrage nach Hotels

Die steigende Nachfrage nach deutschen Hotels kommt nicht von ungefähr. Das Geschäft mit Übernachtungen boomt: Die 50 größten deutschen Hotelgruppen konnten 2017 ihren Umsatz das achte Jahr in Folge steigern. Bis zu fünf Prozent Rendite sind je nach Lage und Konzept für Investoren möglich, schätzt Sonja Knorr, Immobilienanalystin bei der Fondsratingagentur Scope. Das ist deutlich mehr als beispielsweise bei Büroimmobilien. Dort liegt die Rendite im Schnitt selbst in Top-Lagen bei lediglich drei Prozent, zeigen Zahlen von German Property Partners.

Investments in Hotels sind nicht allein Profis vorbehalten. Auch Privatanleger können mit speziellen Fonds in dieses Marktsegment investieren. Erst im Mai hat Hannover Leasing den geschlossenen Immobilienfonds „Hotel- und Büroimmobilien“ aufgelegt, über den sich Anleger am Bau eines Vier-Sterne-Hotels in Ulm beteiligen können. Die Immobilie soll im sogenannten Dichterviertel der Stadt entstehen, zwischen Innenstadt und Weststadt, fußläufig zum Hauptbahnhof. Der Hotelfonds „Hampton by Hilton Aachen Tivoli“ des Fondsanbieters Dr. Peters investiert ins Hampton-Hotel in Aachen.

Auch bei Hotelinvestments gilt die alte Immobilienweisheit: Lage, Lage, Lage. Stimmt das Konzept, müssen es allerdings nicht unbedingt die Top-Standorte sein, sagt Scope-Analystin Knorr. „Städte wie Heidelberg, Leipzig, Münster oder Ulm wachsen als Universitätsstandorte stark und bieten Touristen viel Kultur und ein lebendiges Umfeld“, erklärt sie. Die Städte seien auch für Geschäftsleute interessant. In Ulm haben etwa viele große Unternehmen ihren Sitz, darunter der Flugzeugbauer Airbus.

Lage ist entscheidend

Wie wichtig Konzept und Lage bei Hotelimmobilien sind und was passiert, wenn sich Hotels zu einseitig auf eine Zielgruppe fokussieren, zeigt das Beispiel Heiligendamm. Im Jahr 1996 kaufte der Immobilienentwickler Anno August Jagdfeld das Grand Hotel an der Ostseeküste inklusive umliegender Gebäude und 520 Hektar Land. Er versprach, mit Hilfe eines Fonds seiner Fundus-Gruppe aus dem idyllischen Hotel ein Luxusressort zu machen, „wie es in Deutschland kein zweites gibt“. Das Vorhaben scheiterte. Im März 2012 meldete der Fonds Insolvenz an. Rund 1900 Anleger, die große Mehrheit davon Privatpersonen, mussten um ihr Geld fürchten, viele gingen tatsächlich leer aus.

Das Hotelkonzept muss zum Standort passen, sagt Scope-Analystin Knorr. Entscheiden sich Anleger für ein Fünf-Sterne-Luxushotel mitten im Nichts, wie im Fall Heiligendamm, muss das Konzept zu jeder Jahreszeit und bis ins letzte Detail überzeugen. Das Grand Hotel an der Ostsee war aber ein klassisches Ein-Saison-Hotel: Schlechtwetterinfrastruktur wie zum Beispiel einen Indoor-Golfplatz oder eine Tennishalle suchte man vergeblich. Die Folge: Im Winter standen viele Zimmer leer, der Umsatz brach ein.

Mehr Sicherheit versprechen Budget-Hotels, etwa nach dem Vorbild der Hotel-Kette Motel One. Deren Hotels sind in der Regel zentral gelegen und hervorragend ans öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Gäste bekommen einen guten Standard für vergleichsweise wenig Geld. „Das ist für Touristen interessant, die für ihren Städtetrip eine günstige Unterkunft suchen, aber auch für Geschäftsreisende, die im Rahmen von Reisekosten-Richtlinien angehalten sind, Zimmer für einen zweistelligen Betrag pro Nacht zu buchen“, sagt Knorr. Fällt eine Zielgruppe weg, etwa weil das Wetter schlechter ist als erwartet, kann eine andere Gruppe die Lücke schließen.

Neben der richtigen Lage sollten Anleger auch einen Blick auf den Betreiber des Hotels werfen. In den USA sind sogenannte Managementverträge üblich. Dabei ist der Eigentümer zugleich Betreiber des Hotels. Investoren, die in entsprechende Fonds investieren, tragen damit nicht nur das Immobilienrisiko, sondern auch das volle unternehmerische Risiko. Auf der anderen Seite profitieren sie vom erwirtschafteten Betriebsgewinn.

In Deutschland ist das Pachtmodell weiter verbreitet. Dabei wird das Hotel von einem Pächter betrieben, der regelmäßig Miete an den Eigentümer zahlt. „Die Verträge laufen oft über 20 Jahre und bieten Eigentümern damit Planungssicherheit. Allerdings muss dabei auch auf die Bonität des Pächters geachtet werden“, mahnt Immobi­lienexpertin Knorr. Gerade im Spätzyklus des Immobilienmarktes kann ein lang laufender Mietvertrag, der regelmäßige Erträge unabhängig vom aktuellen Mietpreisniveau verspricht, von Vorteil sein. Generell gilt bei Hotelimmobilien wie bei anderen Investments auch: Anleger sollten niemals alles auf eine Karte setzen. „Sie sollten diese Anlageklasse als Beimischung verstehen“, sagt Knorr.