Capital erklärtWas Sie über den Immobilienmarkt 2019 wissen sollten

Symbolbild Immobilien
Die Immobilienpreise steigen. Ist eine Trendwende in Sicht?Pixabay


Unsere Reihe Capital erklärt macht aktuelle Wirtschaftsthemen schnell verständlich. Diesmal beantworten wir wichtigen Fragen zum Immobilienmarkt. Wir haben mit Capital-Redakteurin Nadine Oberhuber über aktuelle Entwicklungen und Zukunftsaussichten gesprochen.


Wie sieht die aktuelle Preisdynamik des deutschen Immobilienmarktes aus?

Die Preisdynamik sieht auch 2019 nicht anders aus als in den letzten Jahren: Die Preise steigen weiter, und das vor allen Dingen in den Großstädten, die ja ohnehin schon ziemlich teuer sind. Aktuelle Zahlen zeigen auch, dass keine Entschleunigung, die von den Experten für 2018 und 2019 erhofft wurde, eingetreten ist: Der Preisanstieg bei Immobilien liegt immer noch bei ungefähr acht Prozent, die Preise für Baugrundstücke haben einen Zuwachs von rund 11 Prozent und auch die Eigentumswohnungen haben 10-15 Prozent zugelegt.

Die große Frage ist: Ist eine Trendwende in Sicht? Experten rechnen damit, dass es auch in den kommenden Jahren mit den Preisen weiter aufwärts geht. Eine Studie der Uni Freiburg besagt sogar, dass bis 2030 bundesweit mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen ist, nur einzelne Regionen insbesondere in Ostdeutschland sind davon ausgenommen. Immobilien in begehrten Metropolen wie Berlin oder Hamburg sollen bis 2060 zunehmend teurer werden. Bundesweite Durchschnittszahlen sind aber natürlich nicht der ideale Maßstab, wenn man selber eine Immobilie kaufen will. Denn es gibt natürlich immer auch ländliche Gebiete wie das Bremer Geestland, das Sauerland oder Nordhessen, in denen die Preise nicht steigen. Oder Regionen, in denen die Preise wieder fallen, wie in der Uckermark, im südlichen Sachsen, der Saaleregion oder Südniedersachsen, weil die Leute wegziehen und das Interesse an Immobilien nachlässt, während in den Großstädten durch den Zuzug die Preise noch stärker anziehen.

Sehen wir hier gerade eine Entwicklung, die auf eine Immobilien-Blase hinausläuft?

Viele Experten, und ich würde mich da anschließen, sagen, dass die ganzen Hauptindikatoren nicht darauf hindeuten, dass wir in den nächsten Jahren eine Immobilien-Blase in Deutschland sehen werden. Natürlich ist der Preisanstieg teilweise enorm, in den letzten zehn Jahren haben sich alleine in Großstädten die Immobilienpreise um mindestens 100 Prozent nach oben bewegt haben, in München sogar um 180 Prozent. Das kommt daher, dass es in den Großstädten viel zu wenig Immobilienangebot gibt, die Nachfrage aber nach wie vor wächst. Es ist nicht abzusehen, dass sich die Preise fundamental von dem eigentlichen Wert der Immobilie entkoppeln. Es gibt einige entscheidende Faktoren, die dagegen sprechen: Die Kreditvergabe der Banken ist weiterhin sehr restriktiv in Deutschland. Es werden also nicht mehr Immobilienkredite vergeben und auch nicht zunehmend an bonitätsschwache Käufer, die sich das im Grunde gar nicht leisten könnten. Anders als im europäischen Ausland liegt der Beleihungswert einer Immobilie in Deutschland immer noch bei rund 80 Prozent, sprich: Beim Kauf werden 20 Prozent des Hauspreises mit Eigenkapital finanziert. Und diese Zahl blieb in den letzten Jahren tatsächlich unverändert, obwohl die Preise enorm in die Höhe gegangen sind.

Im Prinzip ist der Preisanstieg in vielen Orten und Städten noch gerechtfertigt. Nicht überall, Experten blicken vor Allem skeptisch auf die ländlichen Regionen, in denen die Immobilienpreise stark angezogen wurden, obwohl sie infrastrukturell nicht gut angebunden sind oder wenig Arbeitsplätze bieten. Wenn die Immobilienpreise auf dem Land steigen, geht der Preisvorteil des Draußenwohnens natürlich verloren.

Wichtig ist auch, dass die Preise als Erstes dort zurückgehen würden, wo sie als Letztes angezogen wurden: Sprich, nicht in den Großstädten, sondern in Kleinstädten auf dem Land, die unter Bevölkerungsschwund leiden. Besser werden sich die Preise in den sogenannten B-Städten halten, also in mittelgroßen Städten und Uni-Standorten, die vor allem eine sehr junge Bevölkerung haben. Ob die Metropolen einen Preisrückgang erleben oder nur eine Stagnation, ist davon abhängig, ob der Bevölkerungszuzug dort im bisherigen Maße anhält. Derzeit sind es größtenteils junge Leute bis 25, Berufs- oder Studienanfänger und Fachkräfte aus dem europäischen Ausland, die unsere Großstädte zum Wachsen bringen. Besonders die Jungen könnten sich künftig eher in günstigere Städte orientieren, weil sie die hohen Mieten nicht mehr bezahlen können. Frankfurt hat bereits deutlich an Attraktivität bei Studenten verloren. Und Leipzig wächst, weil es viele junge Leute auffängt, denen Berlin zu teuer ist.