ImmobilienfondsWas die Steuerreform für Immobilienanleger bedeutet

Seit dem 1. Januar gelten neue Steuerregeln für Immobilieninvestoren

Investments in Beton gelten als sichere Geldanlage mit vergleichsweise hoher Rendite. Viele, vor allem kleinere Anleger setzen dabei auf offene Immobilienfonds (OIF). Bislang genossen sie dabei auch steuerliche Vorteile: Bis Ende 2017 konnten Privatanleger ihre OIF-Anteile steuerfrei veräußern, wenn sie die Anteile vor 2009 erworben hatten. Seit dem Jahreswechsel ist der sogenannte Bestandsschutz für alle Investmentfonds jedoch Geschichte.

Anfang Januar ist die Investmentsteuerreform in Kraft getreten, die Bundeswirtschaftsminister Wolfgang Schäuble (CDU) im Sommer 2016 durch Bundestag und Bundesrat gelotst hatte. Die Reform verpflichtet nun alle Anleger dazu, den Gewinn aus dem Verkauf von OIF-Anteilen per Abgeltungssteuer zu versteuern, auch wenn sie die Anteile vor 2009 erworben haben. Neu ist auch, dass deutsche Fonds seit 2018 auf bestimmte Erträge 15 Prozent Körperschaftssteuer zahlen. Unter diese Steuerpflicht auf Fondsebene fallen Dividenden, Mieterträge sowie Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, wenn all diese Erträge aus Deutschland stammen.

Privatanleger müssen nicht mehr Steuern zahlen

Bisher wurden Investmentfonds, zu denen auch Immobilienfonds gehören, nach dem Transparenzprinzip besteuert. Das heißt: Auf der Ebene des Fonds fand keine Besteuerung inländischer Einkünfte statt. Stattdessen zahlte der Anleger. Schäubles Reformgesetz sorgte daher für Wirbel in der Branche. Experten warnten vor einer steuerlichen Doppelbelastung für Investoren und riefen dazu auf, vor 2009 erworbene Fondsanteile abzustoßen, bevor das neue Gesetz in Kraft tritt. Vor allem für Kleinsparer, die in OIF investiert sind, befürchteten Experten massive Steuernachteile. Auch der deutsche Fondsverband BVI wetterte 2015 aus diesem Grund noch gegen die geplante Reform. Heute gibt Geschäftsführer Thomas Richter jedoch Entwarnung. „Die meisten Privatanleger werden durch die Reform unter dem Strich nicht mehr Steuern zahlen als bisher“, sagt er.

Denn: OIF-Investoren müssen lediglich jene Veräußerungsgewinne versteuern, die ab dem 1. Januar 2018 anfallen. Das Plus, das Anleger in den Jahren zuvor gemacht haben, interessiert den Staat nicht. Für den Gewinn beim Verkauf, der nach dem Stichtag erwirtschaftet wurde, räumt der Gesetzgeber einen Freibetrag von 100.000 Euro pro Person ein. Erst wenn die Gewinne über dieser Grenze liegen, werden Steuern fällig. Um die steuerliche Vorbelastung auf der Fondsebene auszugleichen, werden Ausschüttungen und Vorabpauschalen sowie Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen beim Privatanleger außerdem zum Teil von der Abgeltungsteuer freigestellt.

Nur wer keine Steuern bezahlt hat, wird jetzt zur Kassen gebeten

Je nach Fondstyp gelten dabei unterschiedliche Sätze. Bei Mischfonds, die mindestens 25 Prozent Aktien halten, bleiben 15 Prozent grundsätzlich steuerfrei, bei Aktienfonds 30 Prozent, bei deutschen Immobilienfonds sogar 60 Prozent. Außerdem 80 Prozent bei Immobilienfonds, die überwiegend im Ausland investiert sind. Bei einem Gewinn von 120.000 Euro wären nach der Teilfreistellung demnach 48.000 Euro steuerpflichtig, wenn der Fonds größtenteils in Deutschland anlegt, beziehungsweise 24.000 Euro, wenn er hauptsächlich ausländische Immobilien hält. Weil beide Summen an den Freibetrag nicht heranreichen, fällt für den Anleger somit in keinem Fall eine Steuer an.

Einzig Kleinanlegern, die bislang überhaupt keine Steuern gezahlt hatten, bringt das Investmentsteuerreformgesetz tatsächlich einen Nachteil. Sie haben nichts davon, dass die künftigen Ausschüttungen wegen der Besteuerung auf der Fondsebene zum Teil freigestellt werden. Der finanzielle Nachteil, der ihnen die neue Regelung beschert, beträgt nach Berechnungen des Bundesfinanzministeriums im Durchschnitt allerdings lediglich 3 Euro pro Jahr.