Ausblick 2018Warten auf den schwarzen Schwan am Immobilienmarkt

Ein junges Paar studiert Immobilienanzeigen in einem Schaufenster
Ein junges Paar studiert Immobilienanzeigen in einem SchaufensterGetty Images

Auf dem deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt geht es seit Jahren unaufhaltsam aufwärts. Dauerhaft niedrige Zinsen befeuern die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, bei Büros werden die Flächen knapp, auch die Mieten steigen ungebrochen. „Top-Immobilien und besonders solche mit langen Mietverträgen sind heute so teuer wie nie zuvor“, sagt Neil Cable, Immobilienspezialist beim Fondsanbieter Fidelity. Er geht davon aus, dass sich die Hausse an den Märkten 2018 weiter fortsetzen wird.

Auch Timo Tschammler, neuer Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters JLL, zeichnet ein äußerst positives Bild der deutschen Immobilienwirtschaft. Laut Prognose von JLL wurden bis Jahresende 2017 in Deutschland Gewerbeimmobilien-Transaktionen im Wert von mehr als 55 Mrd. Euro durchgeführt – ein Rekordwert. Für das laufende Jahr seien erneut zwischen 50 und 55 Mrd. Euro zu erwarten. Tschammler sieht keinerlei konkrete Anzeichen für ein Ende des Booms am Immobilienmarkt.

Die Unsicherheit am Immobilienmarkt nimmt zu

Genau das könnte in naher Zukunft zu einem Problem werden, sagen Analysten des internationalen Immobiliendienstleisters Savills. Denn irgendwann müsse der Boom auf dem Immobilienmarkt ein Ende haben, nur ein Auslöser sei derzeit noch nicht zu sehen. In Savills Deutschland-Ausblick für 2018 ist deshalb erstmals vom Phänomen des „Schwarzen Schwans“ die Rede. Die sehr seltenen Tiere erlangten durch den gleichnamigen Bestseller des Ex-Wall-Street-Händlers Nassim Nicholas Taleb weltweit Berühmtheit und sind eine Metapher für das, was die Statistiker „Tail Risk“ nennen: Ereignisse mit überaus geringer Eintrittswahrscheinlichkeit, die lange von keinem Akteur wahrgenommen werden, die aber, wenn sie auftauchen, enorme Schäden an den Märkten anrichten können. Das war etwa während der Immobilienkrise 2007 zu beobachten.

Die meisten Marktteilnehmer scheinen nicht recht an ein „Weiter so“ zu glauben und suchen nach Anhaltspunkten für eine nahende Wende, heißt es in dem Savills-Bericht. In der Regel bleibt die Suche ergebnislos, was jedoch die Sorgen über einen „Schwarzen Schwan“ nur noch mehr schüre. Zwar halten auch die Experten von Savills einen anhaltenden Aufwärtstrend für sehr wahrscheinlich. Sie beobachten zugleich jedoch, dass Unsicherheit am Markt zunimmt.

Leichte Überhitzung am Bürovermietungsmarkt

Ein Detail, dass die Hausse an den Immobilienmärkten jäh beenden könnte, sehen die Experten im Bürovermietungsmarkt, dem sie bereits eine leichte Überhitzung attestieren. Die Preise sind in den vergangenen Monaten noch einmal deutlich gestiegen, und mit ihnen die Mieten. Das stellt vor allem kleinere Unternehmen, die auf der Suche nach neuen Büroräumen sind oder vorhandene Mietverträge verlängern wollen, vor Herausforderungen. Immer öfter bleibt finanziell schwächeren Unternehmen nichts anderes übrig, als in kleinere oder schlechter ausgestattete Büros umzuziehen oder in Randlagen auszuweichen. Das schwächt ihre Position im Kampf um neue Mitarbeiter. Laut Savills kann diese Entwicklung im schlimmsten Fall sogar existenzbedrohend sein.

Auch beim Einzelhandel stehen im kommenden Jahr Umbrüche bevor, ist man bei Savills überzeugt. „Wir schätzen die Flächennachfrage als rückläufig ein“, heißt es im Ausblick. „Zum einen lässt der Expansionsdrang der Einzelhandelsketten deutlich nach, zum anderen kommen ihre Ladenkonzepte mit weniger Fläche aus.“ Gebäude in attraktiven Lagen seien allerdings nicht weniger gefragt, nur weil sie für den Einzelhandel nicht mehr interessant sind. Vielmehr steige im Gegenzug die Nachfrage aus anderen Bereichen des Immobiliensektors. Erst kürzlich hat etwa der amerikanische Coworking-Space-Anbieter Wework den Mietvertrag für ein ehemaliges Kaufhof-Objekt auf der Frankfurter Zeil unterzeichnet. Der Einzug ist für Ende 2018 geplant.