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Chinesischer Immobilienmarkt Chinas billionenschweres Immobilienprogramm hat nur wenige Gewinner

Hochhäuser in der chinesischen Stadt Shenzhen
Hochhäuser in der chinesischen Stadt Shenzhen
© picture alliance / Wang Jianfeng / Costfoto | Wang Jianfeng / Costfoto
Mit 1,3 Billionen Dollar will die chinesische Führung die Probleme auf dem heimischen Immobilienmarkt lösen. Doch für die Käufer hat sich die Lage nicht entspannt: Viele Chinesen müssen auf eine eigene Wohnung jahrzehntelang sparen

Chinas Führung hat mit aller Gewalt versucht, den Wohnraum im Land bezahlbarer zu machen. Doch die Probleme sind so tief verwurzelt, dass das massive Vorgehen gegen den einst florierenden Immobiliensektor für Bewohnerinnen wie Qian herzlich wenig  gebracht hat.

Seit neun Jahren bewohnt die Lehrerin im High-Tech-Zentrum Shenzhen zwei Zimmer in einem Schulwohnheim. Sie spart, um sich eine Wohnung in einer der teuersten Städte Chinas zu kaufen. Zwar sind die Preise nach dem jüngsten Börsencrash um etwa zehn Prozent gesunken, allerdings wurde auch ihr Gehalt um neun Prozent gekürzt. Bis sie sich eine eigene Wohnung leisten kann, muss sie noch einige Jahrzehnte sparen. „Als ich nach Shenzhen kam, machten mir die Immobilienpreise Angst, und all die großen politischen Veränderungen gaben mir keine Hoffnung“, sagt die 31-jährige Qian. Ihren vollen Namen möchte sie nicht nennen, weil es sich um ein sensibles Thema handelt. „Die Vorstellung, dass ich bis zur Rente im Wohnheim bleiben könnte, macht mir Angst.“

Um den Wohnungsmarkt in den Griff zu bekommen, ist die Politik mit beispiellosen Eingriffen vorgegangen. Die Beschränkungen für die Kreditaufnahme von Bauträgern haben ihr Ziel dabei weitgehend erreicht: Sie sollten überschuldete Unternehmen wie Evergrande zähmen, um so das finanzielle Risiko zu senken. Was jedoch die Bezahlbarkeit von Wohnraum betrifft, die für Präsident Xi Jinpings Programm für „gemeinsamen Wohlstand“ so wichtig ist, fallen die Ergebnisse gemischt aus. Trotz aller Zumutungen für Gläubiger und Immobilienunternehmen  bleiben Wohnungen hartnäckig teuer. Hauskäufer fragen sich: War es das alles wert?

China ist nicht allein

Regierungen auf der ganzen Welt bemühen sich um bezahlbaren Wohnraum. Steigende Preise und stagnierende Einkommen haben in den letzten Jahrzehnten dazu geführt, dass Immobilien für junge Käufer von Sydney bis Stockholm unbezahlbar geworden sind. In 19 Ländern der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) ist das durchschnittliche Verhältnis der Kaufpreise zu Mieten und Einkommen heute höher als vor der Finanzkrise 2008.

Chinesischer Immobilienmarkt: Chinas billionenschweres Immobilienprogramm hat nur wenige Gewinner

Aber die Probleme in China sind  gewaltiger als anderswo – selbst für ein autoritäres Regime, das viele Hebel in Bewegung setzen kann. Die Immobilienpreise in Peking und Schanghai sind in diesem Jahrhundert laut Regierungsstatistiken um das Zehn- bzw. Zwölffache gestiegen. Die wirtschaftliche Öffnung hatte mehr Menschen dazu veranlasst, ihre Ersparnisse in Immobilien zu stecken statt in Aktien oder anderen Anlagen.

Das Verhältnis  von mittleren Hauspreisen zum Einkommen stieg Ende 2021 in Peking auf mehr als 25, verglichen mit etwa 20 in Hongkong und nur sieben in den USA, wie eine Studie der Nordea Bank ergab. Auf nationaler Ebene verbesserte sich das Verhältnis in China im vergangenen Jahr leicht auf 9,1, verglichen mit 9,2 im Jahr 2020, so die Immobilienfirma E-House (China) Enterprise Holdings.

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Eine Wohnung kostet das 40-Fache des Jahresgehalts

In den meisten chinesischen Städten kann das Einkommen nicht annähernd mit den Wohnkosten Schritt halten – ein Problem, das in vielen Ländern besteht, aber in der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt besonders akut ist. In Qians Heimatstadt Shenzhen kostet eine Wohnung in der Regel das 40-Fache des durchschnittlichen Jahresgehalts. Das ist nach separaten Daten von E-House und dem Joint Center for Housing Studies der Harvard University das Vierfache des relativen Preises in Städten wie Los Angeles und San Francisco. In Schanghai, dem Wirtschafts- und Finanzzentrum Chinas, wird eine 88 Quadratmeter große Wohnung mit zwei Schlafzimmern für knapp 725.000 Dollar verkauft. Für etwa diesen Preis wäre in Manhattan eine Ein-Zimmer-Wohnung zu haben, das verfügbare Durchschnittseinkommen ist dort aber mehr als sechsmal so hoch.

Weltweit reichten die Maßnahmen zur Bewältigung des Kostenproblems von staatlichen Subventionen bis hin zu mehr Mietwohnungen. Australien hat eine Steuer für ausländische Käufer eingeführt, um die Preise im Zaum zu halten. Kanada verbietet seit Januar den Kauf von Immobilien durch Ausländer für zwei Jahre. Städte von New York bis Berlin versuchten es mit Mietobergrenzen.

Das chinesische Vorgehen war viel brachialer – und kostspieliger – für die Branche und die Investoren. Bereits 2016 sprach Xi davon, „Wohnraum zum Wohnen“ und nicht zur Spekulation zu schaffen. Gleichzeitig trieb er das Modell eines Maimarktes voran. Bis 2020 wurde „gemeinsamer Wohlstand“ zum Schlagwort, um Ungleichheit zu bekämpfen – von Einkommen und Bildung bis hin zu Wohnraum.

Die hohen Preise verschärfen auch die demografische Krise

Die Regierung wollte Proteste wie in Hongkong vermeiden, wo der Mangel an erschwinglichem Wohnraum bei vielen jungen Menschen zu einem Gefühl der Hoffnungslosigkeit führte. Die hohen Wohnungspreise haben viele chinesische Familiensogar davon abgehalten, Kinder zu bekommen – was die drohende demografische Krise noch verschärft.

Um den Wohnungsmarkt in den Griff zu bekommen, führte Peking 2020 die sogenannten drei roten Linien ein. Bauträger sollten keine Kredite mehr bekommen, wenn sie nicht strenge finanzielle Auflagen erfüllen. Für Banken wurden Beschränkungen auf die Kreditvergabe verhängt. Da die Kreditmärkte weitgehend geschlossen sind, sahen sich Entwickler gezwungen, ihre Bautätigkeit zu verlangsamen. Dutzende von ihnen gerieten in Zahlungsverzug. Als sich die Krise zuspitzte, verschreckte das die Käufer, und die Verkäufe gingen so stark zurück wie seit mindestens zwei Jahrzehnten nicht mehr.

Peking setzte darauf, dass die finanzielle Zwangsjacke und die Baubeschränkungen die Spekulation eindämmen würden. Der heiß gelaufene Markt hatte so manche Käufer dazu verleitet, zwei oder drei neue Eigentumswohnungen als reine Investitionsobjekte zu erwerben, was die Preise ins Unerschwingliche trieb.

„Die drei roten Linien waren eine bewusste Entscheidung, um die Luft aus der Immobilienblase zu lassen und die Erschwinglichkeit zu verbessern“, sagt Tom Orlik, Chefökonom bei Bloomberg Economics.

Die Preise sinken, aber nicht genug

Mehr als zwei Jahre später zeigen die Bemühungen, die Preise zu senken – oder zumindest den Anstieg zu stoppen – nur begrenzt Erfolg. Im November fielen die Preise für Neubauten den 15. Monat in Folge. Die meisten Rückgänge waren jedoch zu gering, um einen nennenswerten Unterschied zu machen. Der November-Rückgang von 0,25 Prozent in 70 Städten war typisch: Über 0,4 Prozent kam kein Abschlag hinaus.

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Der stete tropfenweise Rückgang steht in Kontrast mit Preisen etwa in Toronto, die 18 Prozent unter ihrem Höchststand liegen, während sie in Sydney um elf Prozent gesunken sind. Nach Schätzungen von Nordea wird der schwedische Markt von seinem Höchststand im März etwa ein Fünftel verlieren.

Auch in einigen Teilen Chinas gibt es Anzeichen für einen stärkeren Rückgang. Ein von KE Holdings ermittelter Preisindex für Bestandsflächen zeigt, dass die Werte auf dem weniger regulierten Markt im August gegenüber dem Vorjahr um 7,5 Prozent niedriger sind. In Hangzhou, im Umfeld der Zentrale des Tech-Giganten Alibaba, sind die Preise für Bestand nach Angaben von Maklern um mehr als 15 Prozent gegenüber dem Höchststand im vergangenen Jahr gesunken.

Wohneigentum ist in China tief verwurzelt

Die geringen landesweiten Rückgänge liegen zum Teil an den Besonderheiten des chinesischen Wohnungsmarktes, die die Preise niedrig halten. Laut einer Studie von Goldman Sachs handelt es sich bei etwa 90 Prozent der Stadtbewohner um Wohneigentümer, verglichen mit etwa 65 Prozent in den USA. Der Besitz von Wohneigentum ist so tief verwurzelt, dass ein alleinstehender Mann oder eine alleinstehende Frau viel bessere Chancen haben, einen Partner zu finden, wenn sie eine Wohnung ihr Eigen nennen.

Und Bargeld ist ein Trumpf. Käufer in Großstädten müssen bis zu 80 Prozent anzahlen, jahrelang sparen und ihre Eltern um Geld bitten. Das macht Zwangsverkäufe viel seltener als in anderen Ländern, wo Konjunkturabschwünge Hypotheken unter Wasser drücken können und Darlehen wertvoller werden als das Haus. Die Preise in China sind so auch weniger volatil als in vielen anderen Märkten, die Boom- und Bust-Zyklen erlebt haben.

In der Tat könnte Peking einen stetigen Preisrückgang einem plötzlichen Absturz vorziehen. Denn ein Crash dürfte den Finanzsektor in Bedrängnis bringen und eine noch tiefere Krise auslösen, so Orlik, auch Autor des Buches “China: The Bubble That Never Pops”. China versucht, das Überangebot an Wohnraum sowie die Preise zu senken, um den Markt ins Gleichgewicht zu bringen, sagt er. Mit anderen Worten: eher eine „kontrollierte Deflation“ der Blase als ein dramatisches Platzen. „Wenn man die Erschwinglichkeit verbessern will, ohne dass es zu einer Systemkrise kommt, will man eigentlich nicht, dass die Immobilienpreise fallen. Man will, dass sie sich stabilisieren und die Einkommen steigen“, sagt Orlik. „Wenn die Preise um 25 Prozent fallen und alle ihre Häuser verkaufen, dann haben wir eine Systemkrise.“

Wachsende Arbeitslosigkeit, stagnierende Löhne

China versucht sogar, den Preisverfall in einigen Gebieten zu begrenzen. Seit der zweiten Jahreshälfte 2022 haben mindestens 20 kleine Städte Bauträger daran gehindert, die Preise um mehr als 15 Prozent zu senken. Dies veranlasste eine Industriegruppe in der Provinz Guangdong sogar dazu, die Behörden um eine Lockerung der Beschränkungen zu bitten, um den Absatz anzukurbeln, wie mit der Angelegenheit vertraute Personen berichten.

Natürlich geht es bei der Bezahlbarkeit nicht nur um Preise, sondern auch um das Verhältnis von Wohnraum und Einkommen. Auch wenn die Preise immer weiter sinken, werden einige dieser Vorteile durch die enormen volkswirtschaftlichen Kosten der Eingriffe in den Sektor wieder aufgehoben. Die Arbeitslosigkeit nimmt zu, und für Menschen wie Qian steigen die Löhne nicht weiter. Zusammen mit Pekings strenger „Zero Covid“-Politik ließ der Einbruch des Immobilienmarktes die Arbeitslosigkeit in den 31 größten Städten im November auf 6,7 Prozent steigen. Das ist der höchste Stand seit 2014, mit Ausnahme eines Anstiegs während der ersten Pandemie-Lockdowns. Die Weltbank rechnet nun mit einem Wirtschaftswachstum von 2,8 Prozent für 2022, was etwa der Hälfte von Chinas eigenem Ziel entspricht und das niedrigste seit den 1970er-Jahren wäre.

„Jetzt, wo der Einbruch da ist, wird er China noch lange belasten", sagt der Ökonom George Magnus, Autor von “Red Flags: Why Xi's China Is in Jeopardy”. „Es ist zweifelhaft, dass die Regierung vorausgesehen hat, was passieren würde, oder wie lange die Folgen andauern könnten.“

Immobilien machen achtzig Prozent der Haushaltsvermögen aus

Dabei kann die Bedeutung des Immobiliensektors für die chinesische Wirtschaft gar nicht hoch genug eingeschätzt werden. Deshalb ist das harte Durchgreifen für so viele Menschen so schmerzhaft. Mit Schätzungen, die von 2,4 Billionen Dollar für den Markt für Neubauten bis zu 52 Billionen Dollar für Bestandswohnungen reichen, war der Sektor 2019 doppelt so groß wie der der USA. Immobilien machen etwa ein Viertel der inländischen Wirtschaftsleistung und fast 80 Prozent der Haushaltsvermögen aus.

Rund 100.000 Unternehmen sind in diesem Sektor tätig, der mit 27 Millionen Arbeitsplätzen der zweitgrößte Arbeitgeber des Landes ist. Allein in der ersten Hälfte des Jahres 2022 schrumpfte die Zahl der Beschäftigten bei den 28 börsennotierten Bauunternehmen, die ihre Mitarbeiterzahlen offenlegen, um 15 Prozent, so die Daten des Finanzdienstes Bloomberg.

Die verbliebenen Arbeitnehmer müssen massive Lohnkürzungen hinnehmen, in der Regel 30 bis 50 Prozent, sagt Andy, ein 36-jähriger Angestellter eines Bauunternehmens in Guangdong, der nicht mit vollem Namen genannt werden will. Seine monatlichen Hypothekenschulden in Höhe von etwa 40.000 Yuan verschlingen fast 70 Prozent seines Einkommens. Er versucht nun, eines seiner drei Häuser loszuwerden. „Ich bin bereit, es zu verkaufen, solange ich die Kosten decken kann“, sagt er. „Aber das ist eine schwierige Sache.“

Gerade Kleinunternehmer leiden

Auch die Lieferanten zahlen den Preis. Viele kämpfen darum, von Evergrande und anderen bezahlt zu werden. Von Baustofflieferanten bis hin zu Anbietern von Lunchpaketen bekommen Tausende von Kleinunternehmen die Folgen des Rekordeinbruchs im Wohnungsbau zu spüren. „Auf die Bremse treten ist eine Sache, aber auf die Bremse treten und den Motor abstellen, noch eine andere”, sagt der Bauunternehmer Qin, der seit 13 Monaten versucht, sein Geld zu bekommen. Auch er wollte nicht mit vollem Namen genannt werden. „Evergrande hat ein riesiges Problem, aber es hätte eine ‚sanfte Landung‘ sein sollen und nicht das, was jetzt gerade passiert.“

Weil die Preise nur mäßig zurückgegangen sind, wurde die Nachfrage kaum angekurbelt. Sie wird aber für die Wiederbelebung der Wirtschaft in 2023 entscheidend sein. CMB International Capital prognostiziert für 2022 einen Einbruch der Wohnungs- und Hausverkäufe um 30 Prozent, was den Rückgang von 22 Prozent während der Finanzkrise 2008 noch übertrifft. Morgan Stanley rechnet erst in der zweiten Hälfte des nächsten Jahres mit einer Erholung der Immobilienverkäufe.

200-Milliarden-Dollar-Markt ist zusammengebrochen

Derweil haben die Investoren die Hauptlast der chinesischen Übergriffe auf den Immobiliensektor zu tragen. Etwa 48 Bauträger sind mit ihren Anleihen in Verzug geraten, so dass für das vergangene Jahr 65 Mrd. Dollar an unbezahlten Schulden bei Unternehmen wie Pacific Investment Management und Fidelity International zurückbleiben. Der einst lebhafteste und lukrativste Markt für hochverzinsliche Anleihen der Welt – mit einem Wert von etwa 200 Mrd. Dollar – ist zusammengebrochen.

Bis zu den Tiefstständen im November vernichtete der Ausverkauf  268 Mrd. Dollar an Aktien und 116 Mrd. Dollar an Anleihen, bevor sich die Vermögenswerte nach einer Reihe von Konjunkturmaßnahmen wieder erholten. Die UBS Group schätzt, dass der Einbruch dem Bankensystem bis zu 1,5 Billionen Yuan (215,5 Mrd. Dollar) an Krediten, Anleihen und anderen Vermögenswerten kosten wird. Der von CMB International prognostizierte Umsatzeinbruch würde bedeuten, dass 682 Mrd. Dollar an Wohnungsbautätigkeit wegfallen. Alles in Allem sind das fast 1,3 Billionen Dollar.

Peking signalisiert nun, dass das harte Durchgreifen zu weit gegangen sein könnte. Die Regierung stellte eine Reihe von Maßnahmen vor, die die stärkeren, zumeist staatlichen Bauträgern wieder mit Liquidität versorgen soll. Damit sollen auch brachliegende, festgefahrene Projekte zum Abschluss gebracht werden, nachdem Hunderttausende von Käufern aus Protest gegen Verzögerungen ihre Hypothekenzahlungen ausgesetzt hatten.

Wie soll es weitergehen?

Langfristig will China Mietwohnungen für Hochschulabsolventen und neue Stadtbewohner schaffen, um die angespannte Lage zu entschärfen. Der Staat verspricht, bis 2025 rund 6,5 Millionen Wohnungen in 40 Städten zu bauen. Everbright Securities schätzt, dass dies 200 Mrd. Dollar kosten wird.

All das deutet darauf hin, dass China in eine „Hochphase“ des staatlich gelenkten Baus von erschwinglichem Wohnraum eintritt, sagt Li Jun, Vorstandsvorsitzender des staatsnahen Bauträgers Greentown Management. „Staatliche Bauträger werden schnell expandieren und zur absolut dominierenden Partei auf dem Wohnungsmarkt werden“, sagt Li. „Viele private Immobilienfirmen werden unweigerlich verdrängt.”

Derweil haben Hauseigentümer wie Chen Duo nur bescheidene Vorteile aus der politischen Wende gezogen. Sie und ihr Mann entschieden sich für eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung außerhalb von Schanghai für etwa 310.000 Dollar. Die Preise für ähnliche Wohnungen in der Innenstadt waren unerschwinglich, selbst nach den jüngsten Preissenkungen. „Ich denke, dass die allgemeine politische Richtung stimmt, da sie sicherstellt, dass eine Wohnung zum Leben da ist und nicht der Spekulation dient“, sagt Chen. „Aber bis jetzt ist das alles nur Theater. In Bezug auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum hat sich nicht viel geändert.“

Mitarbeit Charlie Zhu, Emma Dong, Amanda Wang, Dingmin Zhang, Martin Ritchie, James Mayger, Ailing Tan, Zheng Li and Qingqi She

©2022 Bloomberg L.P.

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