WohnungsmarktDarum ist Deutschland nicht Europas Immobilien-Mekka

Freie und bezahlbare Mietwohnungen sind selten geworden in Deutschland
Freie und bezahlbare Mietwohnungen sind selten geworden in DeutschlandGetty Images

Wohnen in Deutschland wird immer teurer. Seit fast einem Jahrzehnt kennen Preise und Mieten in der Bundesrepublik nur eine Richtung: steil nach oben. Der rasante Höhenflug auf dem deutschen Immobilienmarkt teilt Investoren in zwei Lager. Die einen glauben fest an eine Blase und dass auf die Hausse bald die Bären folgen. Die anderen sehen den Zenit noch lange nicht erreicht und zeigen mit dem Finger auf andere EU-Staaten: Verglichen mit Paris oder London seien die Mieten in Berlin ein Witz, heißt es dann oft. Selbst in München, der teuersten Stadt Deutschlands, sehen sie noch Luft nach oben.

Nun haben die Optimisten neues Futter für ihre Theorie bekommen: Im europäischen Vergleich sei das Wohnen in Deutschland günstig, heißt es im aktuellen Property Index der Unternehmensberatung Deloitte. Das gelte sowohl für den Kauf als auch für das Mieten. Die Immobilienexperten haben dafür zum achten Mal die Immobilienmärkte in 16 europäischen Ländern und 46 Städten miteinander verglichen. Das Ergebnis: In Deutschland, Österreich und Norwegen genügen im Schnitt fünf bis sechs Jahresgehälter, um eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu bezahlen. Allein Portugal und Belgien sind günstiger, überall sonst müssen Immobilienkäufer gemessen an ihrem Durchschnittseinkommen mehr Geld für die eigenen vier Wände bezahlen.

Auch Mieter sollen in Deutschland verglichen mit anderen europäischen Ballungszentren noch glimpflich davon kommen: München rangierte 2018 mit einer Durchschnittsmiete von 10,5 Euro je Quadratmeter im vergangenen Jahr gerade mal auf Platz 29 von 44 europäischen Städten. In Oslo zahlen Mieter mit 25,30 Euro je Quadratmeter deutlich mehr. Beim Spitzenreiter Paris werden gar 28 Euro pro Quadratmeter fällig. Selbst in Osteuropa ist Wohnen mancherorts deutlich teuer als in Deutschlands Metropolen. In Warschau etwa zahlen Mieter pro Quadratmeter durchschnittlich 14,6 Euro. „Im Vergleich wird deutlich, wie günstig das Mietpreisniveau in den deutschen Städten derzeit noch ist – und zugleich zeichnet sich ab, welche Mietpreisentwicklung hier aus Sicht der Mieter befürchtet werden muss“, sagt Studienautor Michael Müller. Im Klartext: Die Mieten dürften weiter steigen.

Mieten steigen langsamer

Immobilieninvestoren dürfte dieses Fazit freuen. Kritiker warnen aber davor, den Durchschnittsmieten zu viel Bedeutung zuzusprechen. Denn der deutsche Markt lässt sich mit dem anderer europäischer Metropolen nur schwer vergleichen. Während in London laut Eurostat rund ein Viertel des britischen Bruttoinlandprodukts (BIP) erwirtschaftet wird, sind es in Berlin gerade einmal vier Prozent des deutschen. München, einer der stärksten Wirtschaftsstandorte der Bundesrepublik, kommt auf acht Prozent. Die Zahlen zeigen: Deutschland ist ein sehr viel dezentralerer Wirtschafts- und Investitionsstandort als andere europäische Staaten – das wirkt sich auch auf die Zahlungsbereitschaft von Mietern und Käufern aus. Wenn die Mieten in München die Hälfte des Nettoeinkommens fressen, dann ziehen Arbeitnehmer eben nach Nürnberg oder Ulm. In London oder Paris haben viele Bürger diese Wahl nicht.

Tatsächlich deutet sich bereits an, dass die Schmerzgrenze am deutschen Wohnungsmarkt fast erreicht ist. Mit F+B und Empirica liefern gleich zwei renommierte Adressen Hinweise darauf, dass die Neuvertragsmieten in deutschen Großstädten 2019 weniger stark angezogen haben als im Vorjahr – oder sogar zuletzt leicht zurückgegangen sind. „Offenbar wächst die Nachfrage nicht mehr so viel schneller als das Angebot“, deuten die Marktforscher von Empirica den Trend. In der Deloitte-Studie betrachten die Berater zwar Bestandsmieten, doch auch hier scheint in manchen Regionen das Ende des Booms nah. In Berlin will der Senat noch vor der Wahl im Jahr 2021 einen landesweiten Mietdeckel einführen. Dieser soll die durchschnittliche Nettokaltmiete in der Stadt zwischen sechs und sieben Euro halten – für die kommenden fünf Jahre soll die Miete nicht mehr steigen dürfen. Wer regelmäßige Erhöhungen bei seiner Finanzierung eingeplant hat, hat sich dann womöglich böse verkalkuliert.

Immobilien Kompass
Immobilien Kompass

Aktuelle Immobilienpreise und detaillierte Karten für alle Wohnviertel Deutschlands finden Sie im Capital Immobilien-Kompass: immobilien-kompass.capital.de