FondsWarum sich Immobilienfonds krisenfest gezeigt haben

Gewerbeimmobilien am Elbufer in Hamburg Altona
Gewerbeimmobilien am Elbufer in Hamburg Altonaimago images / Jürgen Schwarz

Als die Börsen in den Märzwochen wankten, da bröckelten auch bei den Immobilien die Kurse. Besser gesagt die Preise offener Immobilienfondsanteile: Sie notierten Mitte März sogar tiefer, als es allein aufgrund der Fundamentaldaten – also der dahinterstehenden Hauswerte – gerechtfertigt gewesen wäre. Ab Mitte März also brachen die Kurse der 16 hierzulande gehandelten offenen Immobilienfonds um rund 10 Prozent ein im Marktschnitt. Aber eben nur für kurze Zeit.

Am tiefsten war der Knick im Kursverlauf am 18. März, doch schon Ende März betrug die Abweichung zwischen Anteilspreisen und Hauswerten nur noch sieben Prozent. Und mittlerweile dreht der Kurs weiter nach oben, die Lücke schließt sich also wieder. Aufs gesamte erste Quartal gesehen schafften die Immobilienfonds damit sogar etwas, was tatsächlich fast keiner anderen Anteilsklasse gelang: Sie verbuchten ein Kursplus. Ein ganz kleines zwar nur von 0,3 Prozent, so schlüsseln es Zahlen der Ratingagentur Scope auf, aber immerhin.

Die aktiven Aktienfonds dagegen notieren über alle Peergroups hinweg komplett unter null. Vier von fünf landeten sogar zweistellig im negativen Bereich, im Marktschnitt verloren sie knapp 19 Prozent. Auch mit Anleihen erlitten Anleger auf Quartalssicht zu 90 Prozent Verluste. Mit den Mischfonds ebenfalls zu 100 Prozent, bezogen auf die Peergroups. Im Vergleich dazu sah selbst das winzige Plus von 0,3 Prozent bei den Immobilienfonds gut aus. Für viele Privatanleger wird es die einzige grüne Zahl in der Depotaufstellung gewesen sein. Auf Einjahressicht hielten sich die Immobilienfonds mit 2,7 Prozent Wertentwicklung ebenfalls sehr tapfer. Also … alles wunderbar?

Schwierige Prognosen

So kann man es nun auch wieder nicht sagen. Denn wie sehr die Corona-Krise die Branche auf längere Sicht noch treffen wird, ist schwer vorherzusagen. Es hängt zum einen davon ab, wie lange die Betriebsschließungen von Hotels, Gastronomie und größeren Einkaufshäusern noch dauert, denn ihre Mieter sind es ja, die bei den Immobilienfonds für stetige Einnahmen sorgen. Und damit auch für Gewinne und Ausschüttungen an Anleger. Zum anderen wird ausschlaggebend sein, ob die Staatshilfen und Fördergelder tatsächlich im ausreichenden Maße bei den Unternehmen ankommen und bei den Privatleuten. Und wie viele Firmen und Arbeitsplätze letztlich die Krise überstehen werden. Denn vor allem Büroimmobilien haben die Immobilienfonds im Portfolio. Aber auch Wohnhäuser – und auch da sollten die Mieten möglichst weiterfließen, damit die Fonds weiterhin gute Zahlen schreiben können.

Schon jetzt gehen die Analysten davon aus, dass jene Fondsbetreiber leiden werden, die stark auf Hotel- und Einzelhandelsimmobilien gesetzt haben. Und gerade in diesen beiden Bereichen haben einige Fonds noch kurz vor dem Markteinbruch noch etliche größere Objekte zugekauft. Im Branchenschnitt machen allein Hotel und Einzelhandel bei den 16 offenen Immobilienfonds einen Anteil von 31 Prozent der Immobiliennutzung aus. Das ist gewaltig angesichts der komplett wegbrechenden Mieteinnahmen von Hotels, Restaurants und viele Läden derzeit. Längerfristig wird hier die Frage sein: Welche Anbieter überstehen die Krise, geraten vielleicht unrentablere Hotelketten oder Handelsketten in die Schieflage oder werden Modeketten zum Beispiel Standorte in den Innenstädten oder Vororten aufgeben, an denen sie zu wenige Umsätze erzielen?

Das nämlich würde Leerstände in den entsprechenden Immobilien bedeuten und dadurch fielen den Fonds dann Einnahmen weg. Zudem haben die Fonds, die stark auf die Hotelbranche setzen, häufig noch ein ganz anderes Problem. Denn viele haben mit Hotelbetreibern eine Umsatzpachtkomponente vereinbart, das heißt: Neben der Fixpacht bekommen sie noch einen Umsatzanteil, der natürlich umso größer ist, je besser die Hotels gebucht sind. Auch die Frage, ob Privat- und Businessleute künftig weniger reisen, ist wichtig für die Immobilienfonds. Denn drückt die Krise auch dauerhaft auf die Auslastung von Hotels, dann entgingen den Immobilienfonds größere Teile ihrer üblichen Einnahmen, auch wenn die Hotels ihre Miete weiter zahlen. Bei Fonds, die stark in Europa investiert sind, ist das weniger ein Problem, in den USA jedoch sind solche Umsatzpachtkomponenten sehr häufig in den Verträgen enthalten.