ImmobilienGeschlossene Immobilienfonds - riskante Schnäppchen

Symbolbild Immobilienfonds
Symbolbild ImmobilienfondsImage by MikesPhotos on Pixabay

Viele Anleger flüchten wegen der anhaltenden Niedrigzinsen in Sachwerte, allen voran in Immobilien. In diesem Marktsegment wird es allerdings immer schwieriger, lukrative Anlagen zu finden. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in den vergangenen Jahren explodiert und haben die Renditen dahinschmelzen lassen. Die Not treibt nun offenbar immer mehr Privatanleger ins Risiko: Geschlossene Immobilienfonds, die oft mit zweistelligen Renditen werben, haben im vergangenen Jahr in Deutschland 877 Mio. Euro eingesammelt, zeigen Zahlen der Fondsratingagentur Scope. Das waren rund 300 Mio. mehr als im Vorjahr. Im selben Zeitraum haben Anbieter 21 neue Produkte auf den Markt gebracht.

Anders als ihre offenen Pendants sind geschlossene Immobilienfonds in der Regel nur wenige Monate direkt beim Anbieter erhältlich. Wer den Startschuss verpasst, muss sich nach einem anderen Investment umsehen. Manchmal finden sich Fondsanteile allerdings auch Jahre nach der Zeichnungsphase zum Kauf wieder: auf dem sogenannten Zweitmarkt.

Viele geschlossene Fonds taugen nichts

Online-Plattformen bieten Investoren die Möglichkeit, sich vor dem Ablauf der meist 10- bis 20-jährigen Fondslaufzeit von ihrem Investment zu trennen. Kaufinteressenten wiederum können die gebrauchten Fondsanteile auf dem Zweitmarkt ersteigern. Das funktioniert so: Der Verkäufer setzt einen Mindestverkaufswert fest, das höchste Gebot entscheidet dann über den endgültigen Preis. Dieser liegt meist deutlich unter dem, was der frühere Besitzer einst für seinen Anteil bezahlt hat. Beim Marktführer, der Fondsbörse Deutschland, zahlten Käufer im vergangenen Jahr im Schnitt 88,4 Prozent des Ursprungspreises. Rund 200 Mio. Euro steckten Anleger dort 2018 insgesamt in Secondhand-Fondsanteile.

Die vermeintlichen Schnäppchen auf dem Zweitmarkt sind jedoch nicht ohne Grund billiger zu haben. Die Risiken eines solchen Investments sind enorm. So müssen sich Investoren bei jedem Produkt fragen, was den Verkäufer dazu treibt, seine Fondsanteile vor Ende der Laufzeit zu veräußern, warnen Verbraucherschützer. Es kann beispielsweise sein, dass der Fonds die Erwartungen nicht erfüllt hat, oder der Anleger mit der Geschäftspolitik des Anbieters nicht einverstanden ist und Zweifel an der Zukunft des Fonds hegt. „Es gibt natürlich auch Beteiligungen, die rentabel sind. Diese muss man aber als Verbraucher in diesem Markt erst einmal finden“, sagt Wolf Brandes, Teamleiter Marktwächter bei der Verbraucherzentrale Hessen. Klar ist: Viele Produkte taugen nichts. Die Stiftung Warentest hat im Jahr 2015 mehr als 1100 geschlossene Fonds untersucht. Ihr Fazit: 69 Prozent der Produkte bescherten Anlegern Verluste. Gerade einmal sechs Prozent konnten ihr Renditeversprechen halten.

„Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen. Als Anleger haftet man mit seiner vollen Anlage“

Wolf Brandes

Anbieter von Zweitmarkt-Plattformen halten dagegen, dass Anleger bei Secondhand-Fonds in der Regel besser einschätzen können, ob sich ein Investment auszahlt – eben weil die Produkte bereits einige Jahre auf dem Markt sind und sich in dieser Zeit bewähren konnten. Viele neu aufgelegte Vehikel sind heute als sogenannte Blindpools konzipiert: Beim Geldeinsammeln wissen Anleger nicht, in welche Objekte der Fonds investieren wird. Entsprechend hoch ist das Risiko, dass das Investment nicht den eigenen Vorstellungen entspricht. Bei Zweitmarkt-Investments wissen Anleger dagegen, in welche Immobilien ein Fonds investiert. Aus den Geschäftsberichten erfahren sie zudem, ob der Fondsmanager sein Renditeversprechen in der Vergangenheit halten konnte.

Selbst wenn man ein vermeintlich gutes Angebot findet, bleibt das Risiko jedoch hoch, mahnt Verbraucherschützer Brandes. Das liege an der Gestaltung der Produkte: „Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen. Als Anleger haftet man mit seiner vollen Anlage“, erklärt er. Heißt: Geht der Fondsanbieter pleite, ist das Geld in den meisten Fällen weg. Wie hart und plötzlich ein solches Ereignis eintreffen kann, zeigte zuletzt das Beispiel P&R. Jahrzehnte lang war der Container-Anbieter ein Liebling deutscher Kleinanleger, bis zu fünf Prozent Rendite waren drin. Die ersten Gerüchte über ausbleibende Zahlungen kursierten nur wenige Tage vor dem Kollaps im März 2018 – zu spät, um noch etwas zu retten. Seit der P&R-Pleite bangen 50.000 Investoren um rund 3,5 Mrd. Euro.