ImmobilienHouse of Caner: Adler sitzt auf 8 Mrd. Euro Schulden

Die Adler Group gehört zu den Großvermietern in BerlinLiesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg

Diesen März erhielten sechs Großbanken unaufgefordert Post. Ein anonymer E-Mail-Absender warnte die Banker vor drohenden Problemen mit dem Geschäftsmann Cevdet Caner und der deutschen Immobiliengruppe Adler Group, an der Caners Familie maßgeblich beteiligt ist. Caner, so das Fazit des anonymen Tippgebers, habe ein komplexes Konstrukt errichtet, um sich auf Kosten anderer Investoren zu bereichern.

Bald schaute sich das illustre Sextett von Banken – Barclays, Deutsche Bank, Goldman Sachs, JP Morgan Chase, Morgan Stanley und UBS – die zwölfseitige E-Mail näher an. Zugleich geriet Adler ins Fadenkreuz von Hedgefonds, die anfingen, auf fallende Kurse zu wetten.

Caner bezeichnet gegenüber Bloomberg die anonyme E-Mail als Teil einer Verleumdungskampagne, mit der versucht werde, die Märkte zu manipulieren. Adler äußert sich ähnlich und beteuert, dass die Beziehungen zu seinen Banken so gut seien wie je. Die sechs Banken wollten sich nicht äußern.

Doch die Fragen bleiben. Adler ist mit über 8 Mrd. Euro verschuldet, und Skeptiker befürchten, dass der Verschuldungsgrad noch höher sein könnte als es scheint. Seine Aktien und Anleihen stürzten am Mittwoch ab, nach der Veröffentlichung einer detaillierten Studie des Leerverkäufers Fraser Perring, in der behauptet wird, Adler sei „auf systematischer Unehrlichkeit aufgebaut“. Selbst die deutsche Politik ist auf das Thema eingestiegen.

141-jährige Geschichte

Cevdet Caner im Jahr 2009 in London (Foto: Getty Images)

Cevdet Caners Geschichte als Unternehmer beginnt vor über zwei Jahrzehnten in der oberösterreichischen Industriestadt Linz und windet sich durch Österreich, Deutschland, die Londoner City bis nach Monaco. Die heute als Immobilienfirma bekannte Adler geht sogar 141 Jahre zurück und war jahrzehntelang als Hersteller von Fahrrädern, Autos und Schreibmaschinen bekannt. In Stanley Kubricks Horrorklassiker „The Shining“ tippt Jack Nicholson auf einer Adler wie besessen „Was du heute kannst besorgen, das verschiebe nicht auf morgen“.

Um die Jahrtausendwende waren von den Adlerwerken nur noch die Immobilien übrig geblieben, das Unternehmen benannte sich um in Adler Real Estate AG. Ein weiteres Jahrzehnt später stieg Caners Familie ein und der Aufstieg der Gruppe begann. Erst wenige Jahre davor, im Zuge der Finanzkrise 2008, war seine deutsche Immobilienfirma Level One unter 1,2 Mrd. Euro Schulden kollabiert. Caner wurde deswegen in Wien angeklagt wegen krimineller Vereinigung, gewerbsmäßigem schweren Betrugs, Konkursbetrugs sowie der Geldwäscherei. Letztes Jahr endete das Verfahren mit einem Freispruch in allen Anklagepunkten. Für Caner steht fest, dass Hedgefonds Level One zerstört haben – und das jetzt auch mit Adler versuchen.

Großvermieter in Deutschland

Wie dem auch sei: Die Uhr tickt. Adler ist inzwischen ein Großvermieter in Deutschland mit 70.000 Wohnungen, davon alleine 20.000 in der Hauptstadt. Rund 600 Mio. Euro an Verbindlichkeiten werden in den nächsten sechs Monaten fällig. Adler steht laut seinen Geschäftsberichten ein ungenutzter 300-Mio.-Euro Kreditrahmen zur Verfügung, der etwas Spielraum schafft; laut eigenen Angaben kann es seine Wohnungen noch mit rund 1 Mrd. Euro beleihen.

Doch Märkte sind bekanntlich unberechenbar und Hedgefonds haben die Fährte aufgenommen. In seiner Studie wirft Perrings Research-Sparte Viceroy Adler zahlreiche fragwürdige Transaktionen vor. So verkaufe das Unternehmen zur Bilanzpflege Vermögenswerte an verbundene Parteien zu überhöhten Preisen, die dann in Wahrheit nicht vollständig gezahlt werden. Auch übernehme Adler mit verbundenen Unternehmen andere Gesellschaften unter Mißachtung von Meldepflichten.

Adler weist die Vorwürfe als „nachweislich falsch“ zurück. Die Bewertungen seien von unabhängigen Immobilienbewertern ermittelt und von den finanzierenden Banken selbständig überprüft worden. Man habe in den vergangenen zwölf Monaten Portfolios über Buchwert verkauft und weitere Angebote erhalten, die derzeit geprüft würden. Auch ein Default seiner Anleihen liege nicht vor.

Adler bewertet seine Immobilien im Halbjahresbericht mit 12,6 Mrd. Euro; abzüglich Schulden macht das Nettovermögen nach EPRA 4,95 Mrd. Euro aus. Sein Börsenwert beträgt allerdings nur 1,4 Mrd. Euro – ein erheblicher Abschlag. Daher würde ein größerer Verkauf zum Buchwert helfen, den Refinanzierungsdruck zu verringern. Nachfrage gäbe es im Prinzip – wie jüngste Verkäufe deutscher Wohnungsportfolios unterstreichen.

Die Bafin beschäftigt sich mit dem Fall

Die Bafin indes nimmt die Studie von Viceroy ernst und „überprüft die darin erhobenen Vorwürfe“, teilte die Finanzaufsicht am Mittwoch mit. Sollten sich daraus Verdachtsmomente für Straftaten ergeben, werde man diese bei der Staatsanwaltschaft anzeigen, so die Bafin.

Schon bevor der Bericht von Viceroy erschien, haben Hedgefonds damit begonnen auf fallende Adler-Aktien und -Anleihen zu wetten und die Kreditversicherungskosten waren explodiert. Die Firma erklärte diese Woche, man prüfe den Verkauf von Vermögenswerten zu Schuldenreduktion.

In seiner E-Mail an die Banken zeichnet der anonyme frühere Caner-Mitarbeiter ein wenig schmeichelhaftes Bild von dessen Geschäftspraktiken. Alleine Caners Verbindung zu Adler laufe über mindestens ein Dutzend Vehikel in sechs Jurisdiktionen, darunter seinen derzeitigen Hauptwohnsitz Monaco. Bloomberg konnte die E-Mail einsehen unter der Bedingung, dass der Urheber nicht identifiziert werde.

Ein zentrales Thema ist, wie Adler über eine komplexe Dreier-Fusion entstanden ist. Ende 2019 erwarb Adler ein israelisches Unternehmen, das eine große Beteiligung an einem anderen deutschen Immobilienunternehmen hielt: Ado Properties, ein finanzstärkeres Unternehmen als Adler. Fünf Tage später kaufte Ado Properties dann seinerseits seinen neuen Miteigentümer Adler sowie eine Beteiligung an einer dritten Immobiliengesellschaft, Consus Real Estate, die von einem weiteren Vehikel kontrolliert wurde, das informell von Caner beraten worden war. Das kombinierte Unternehmen firmiert seitdem als Adler Group SA.

Werbetafel von ADO in Berlin
Werbetafel von ADO in Berlin (Foto: IMAGO / Steinach)

Zum Zeitpunkt der Bekanntgabe waren die Verbindungen zwischen Caner und Adler nicht allgemein bekannt. Dennoch fingen einige Medien an, die Beziehungen zu thematisieren und Fragen zu stellen. Minderheitsaktionäre protestierten dagegen, dass Ado letztlich dafür zahle, die Bilanz von Adler und Consus zu reparieren. Die Linkspartei brachte das Thema sogar in den Bundestag.

Charme und Begabung

Über seinen Anwalt lässt Caner ausrichten, er habe seine Investition in Adler nie verborgen, bestreitet aber, dass er dort das Sagen habe. Er versichert, dass das Unternehmen vom Management geführt wird. Caner habe allenfalls „seine Ansichten und seinen Input zur optimalen Entwicklung des Unternehmens“ eingebracht, schreibt der Anwalt. Das würden auch andere Investoren bei Unternehmen tun, in denen sie engagiert sind.

Selbst seine ärgsten Kritiker bewundern Caner für seinen Charme, seine Selbstsicherheit und seine Begabung für komplexe Deals. Er lädt Banker gerne in das Berliner Szenerestaurant Grill Royal ein, wo 100 Gramm Kobe-Filet mit 150 Euro zu Buche schlagen. Er ist Stammgast in der Yacht-und-Champagner-Welt von Cannes und pendelt zwischen Monaco, Berlin, New York und London.

Dabei war ihm diese Lebensweise nicht in die Wiege gelegt. Caner wuchs als eines von sieben Kindern von türkischen Einwanderern in Linz auf. In der Stahl-Stadt studierte er Betriebswirtschaft und war politisch aktiv als Obmann der Sozialistischen Jugend, der sozialdemokratischen Jugendorganisation. Zum Geschäftsmann wurde er in der Dotcom-Ära mit der CLC AG, die unter anderem die erste private Telefonauskunft Österreichs betrieb. Er verkaufte 2002 seine Anteile und verließ das Unternehmen – zwei Jahre später ging CLC pleite. Caner schiebt das auf einen Strategiewechsel nach seinem Abgang.

Danach wandte sich Caner deutschen Immobilien zu – vor allem Plattenbauten in Ostberlin und anderen Teilen der ehemaligen DDR. Seine Level One Gruppe kaufte in der Privatisierungsphase viele tausende Einheiten – finanziert mit Krediten von Banken wie der Credit Suisse, ABN Amro und Bear Stearns. Etwa die Hälfte dieser Kredite wurden in Wertpapiere verpackt – und als die Subprime-Blase platzte, platzten Caners große Pläne mit. Level One kollabierte unter 1,2 Mrd. Euro Schulden. Es war die größte Immobilienpleite in Deutschland seit Jürgen Schneiders Konkurs 1994.

Caner verlor im Zuge der Pleite auch Privatvermögen, etwa ein Townhouse in Mayfair, das damals 20 Mio. Pfund wert war. Sein Anwalt Ben Irle betont indes, dass es um mehr als nur Geld ging. „Er verlor beträchtliches finanzielles Vermögen, er verlor mehr als ein Jahrzehnt vor Gericht, um seine Unschuld zu beweisen, er verlor unwiderbringliche, kostbare Zeit mit seiner Familie, er verlor gegen die Medien, die ihn aus den falschen Gründen verurteilten.“

Doch schon wenige Jahre nach der Level-One-Pleite war Caner zurück. Im Jahr 2012 kaufte er über die Caner Privatstiftung das texanische Vehikel Mezzanine IX Investors, das einen kontrollierenden Anteil an Adler hielt. Die Stiftung verkaufte den Anteil später weiter an Caners Frau, ihren Bruder und einen Geschäftspartner aus den Tagen von Level One.

Die Verbindung zwischen Caner und Adler bekam besondere Bedeutung in einem Übernahmekampf um die österreichische Conwert Immobilien Invest im Jahr 2016. Die österreichische Übernahmekommission warf Adler, Caner und anderen vor, eine Mehrheitsbeteiligung erwerben zu wollen, ohne ein Pflichtangebot an alle Aktionäre vorzulegen. Das Conwert-Management bezeichnete Caner als Adlers „verdeckten Chef“; Caner bestritt dies und gab lediglich eine „natürliche Autorität“ angesichts seiner Beteiligung zu. Der Europäische Gerichtshof entschied im vergangenen Monat, dass die Übernahmekommission in dem Fall zu weit gegangen ist.

Eine Erklärung Caners, in der er das Urteil des EuGH begrüßte, war zugleich eine seltene Abweichung von seiner Geheimniskrämerei um den Adler-Anteil. Zuvor war er in Bondprospekten immer nur im Kleingedruckten erwähnt worden. Neue Regeln, die 2019 in Luxemburg eingeführt wurden, führten zur Offenlegung der Beteiligung seiner Frau an Mezzanine IX und damit auch an Adler. Auf die Frage der Bild-Zeitung im März 2020, ob Caner direkt oder indirekt an Adler beteiligt sei, hatte sein Anwalt erklärt, dies sei nicht der Fall. Noch im September schrieb CreditSights-Analyst David Shnaps in einem Bericht, dass laut Auskunft von Adlers Investor-Relations-Team Caners Rolle auf die Beratung bei Übernahmen beschränkt sei, und dass er keinen direkten oder indirekten Anteil habe.

Rechtsanwalt Irle sagte gegenüber Bloomberg: „Die Aktionärsstruktur war zu jeder Zeit veröffentlicht und öffentlich, da sie Teil zahlreicher öffentlicher Dokumente, insbesondere von Prospekten war, und daher niemandem verborgen blieb. Die Tatsache, dass Familienmitglieder von Herrn Caner an Adler beteiligt sind, macht Herrn Caner weder direkt noch indirekt zum Aktionär von Adler.“

Stark gehebelt

Nach all den Deals ist Adler jetzt stark gehebelt – seine Schulden entsprechen 55 Prozent des Immobilienwerts und sind damit deutlich höher als bei den meisten seiner Konkurrenten. Dabei mag selbst das Adlers Schuldenlast unterschätzen. Unter seinen Vermögenswerten befinden sich mehr als 1 Mrd. Euro an Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, einen Posten, den Unternehmen in der Regel nur dann buchen, wenn sie mit einer Zahlung innerhalb von zwölf Monaten rechnen. Adler jedoch hat bereits seit drei Jahren Forderungen aus dem Verkauf von Vermögenswerten so verbucht, was mit der Langfristigkeit von Immobilienentwicklung begründet wird. Adler sagt, es habe die einschlägigen Rechnungslegungsvorschriften befolgt und seine Bücher seien von KPMG durchgesehen.

Zu dieser Milliarde gehören auch 209 Mio. Euro, die der Käufer eines Projekts in Düsseldorf Adler immer noch schuldet: ein Berliner Unternehmen im Besitz von Caners Schwager. Adler hat im August angekündigt, diesen Deal rückgängig zu machen und das Projekt wieder in die eigenen Bücher aufzunehmen.

„Es ist sehr aggressive Buchhaltung, Forderungen zu verbuchen, die teilweise Jahre alt sind. Das wird bei keinem anderen Immobilienunternehmen gemacht, das ich kenne“, sagt  CreditSights-Analyst Shnaps. „Die Tatsache, dass Adler das tut bringt einen dazu, in mehr Ecken zu schauen und wirft die Frage auf, wo sind sie sonst noch aggressiv?“

Mehr Artikel wie diesen finden Sie auf bloomberg.com

©2021 Bloomberg L.P.