Immobilienmarkt Wie groß ist die Gefahr einer Immobilienblase wirklich?

In München sind die Immobilienpreise am höchsten
In München sind die Immobilienpreise am höchsten
© IMAGO / blickwinkel
Die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland steigen weiter rasant. Experten warnen seit Längerem vor einer Immobilienblase, die bald platzen könnte. Kann das tatsächlich passieren?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter ungebrochen: Binnen eines Jahres verteuerten sich Häuser bundesweit um zwölf Prozent. Noch krasser ist der Anstieg innerhalb der vergangenen zehn Jahre: Zwischen 2010 und 2020 legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar um rund 65 Prozent zu, wie Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen. Experten warnen deshalb schon länger vor einer Immobilienblase, die irgendwann platzen könnte.

Inzwischen sind die gestiegenen Preise auch im Umland zu spüren. Das hat mehrere Gründe: Durch Corona arbeiten nach wie vor zahlreiche Menschen im Homeoffice, was viele aus den Städten aufs Land mit mehr Platz und Grün getrieben hat. Zudem ist das Wohnungsangebot in den Städten vielerorts extrem klein. Lieferengpässe machen außerdem der Baubranche Schwierigkeiten und lassen die Baupreise insgesamt steigen.

Bundesbank und EU-Risikorat warnen

Die Bundesbank warnt seit Längerem vor einer Immobilienblase und hat erst kürzlich wieder Alarm geschlagen. Sie schätzt, dass das Preisniveau in den Städten „zwischen 15 und 40 Prozent über dem Preis“ angelangt ist. Im vergangenen Jahr war sie noch von einer Überbewertung von lediglich 30 Prozent ausgegangen.

Das alarmiert nun auch den EU-Risikorat ESRB: Dieser sieht in Deutschland eine „hohe und wachsende Überbewertung“ und empfiehlt, bei der Kreditvergabe stärker den Gegenwert von Haus oder Wohnung zu berücksichtigen. Das Blasenrisiko stuft er als mittel ein. Doch nicht nur die Bundesrepublik ist betroffen, auch für Österreich, Bulgarien, Kroatien oder Ungarn sprach das nach der Finanzkrise gegründete Gremium eine Warnung aus.

Die Europäische Zentralbank spielt für die Immobilienpreise eine wichtige Rolle: Wenn sie tatsächlich noch in diesem Jahr den Leitzins erhöhen sollte, würden sich die Preise für Kredite in der Wirtschaft verteuern. Für die Immobilien- und Baubrache hieße das, dass Finanzierungen teurer würden. Bereits jetzt ist zu spüren: Der Durchschnittszins für einen Baukredit mit zehn Jahren Laufzeit kletterte von rund 1,0 Prozent am Jahresanfang auf inzwischen 1,6 Prozent.

Variable Zinssätze problematisch

Treffen wird das auf kurz oder lang Kreditnehmende, die sich bislang mit einem variablen Zins refinanziert haben. Normalerweise wird für die Baufinanzierung zwar eine feste Zinsbindung gewählt. Wenn der Kreditnehmer aber bei einer variablen Verzinsung deutlich mehr zahlen muss, kann der Fall eintreten, dass sich einige Haushalte zu hoch verschulden und irgendwann ihre Kreditraten nicht mehr begleichen können. Die Banken müssen daher mit Ausfällen rechnen. Die Bundesanstalt für Finanzaufsicht Bafin hat deshalb angekündigt, dass Banken ab Februar 2023 mehr Eigenkapital für Kredite und private Baufinanzierungen zurücklegen müssen.

Das Onlineportal Hausgold hat dazu in einer Umfrage unter Immobilienmaklern herausgefunden, dass bereits jetzt viele Vermittler in der Höhe der Zinsen eine Hürde für den Immobilienkauf sehen. „Beinahe 60 Prozent der von uns befragten Makler gehen davon aus, dass insbesondere weniger vermögende Käuferschichten von den Bafin-Maßnahen betroffen sein werden, weil sie die Eigenkapitalanforderungen nicht so leicht erfüllen können und es schwieriger wird, einen (leistbaren) Kredit zu erhalten“, so Sebastian Wagner, Gründer von Hausgold.

Insofern sei zu erwarten, dass insbesondere Käuferschichten für preislich günstigere Immobilien überproportional stark von den neuen Regularien getroffen werden. Mittelfristig könnte dies laut Hausgold bedeuten, dass in Zukunft mit schwächeren Preisanstiegen bei günstigeren Immobilien zu rechnen ist. Überhaupt gibt es in der Umfrage eine immer größere Zahl an Maklerinnen und Maklern, die infrage stellen, dass die Preise auch weiterhin steigen werden. Im Schnitt gab fast jeder zweite Makler an, dass er davon ausgeht, dass sich in den nächsten ein bis zwei Jahren die Immobilienpreise abkühlen werden.

Noch keine Auswertung über Ukraine-Krieg

Weniger dramatisch sieht die DZ Bank die Lage. In einer Studie, aus der das Handelsblatt zitiert, schreibt Analyst Thorsten Lange, dass „eine Immobilienblase kurz vor dem Platzen in Deutschland nicht vorliegt“. Es bestünden zwar Risiken, zum Beispiel eine „aus dem Ruder gelaufene Preis-Miet-Relation“ oder ein stark steigendes Volumen privater Immobilienkredite, allerdings seien das knappe Immobilienangbot und die moderate Verschuldung privater Haushalte zwei von einigen weiteren Faktoren, die gegen eine „klassische Blase“ sprächen. Der Zenit des Preisanstiegs sei wohl vorüber.

Wie sich der Ukraine-Krieg auf die Immobiliensituation auswirkt, lässt sich laut Lange noch nicht beantworten. Dazu sei der Zeitpunkt noch zu früh. Inflationsangst kann aber zusätzlich zum Wechsel von Geld- in Immobilienvermögen beitragen – und damit den Immobilienmarkt weiter anheizen.


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