Sachwerte„Wert der Immobilien ist in Gefahr“

Büro- und Einzelhandelsimmobilien wie hier in Frankfurt werden unattraktiver für Investorenimago images / blickwinkel

Anlagen in Sachwerte sind für viele Investoren in den vergangenen Jahren zum Ersatz für Anleihen geworden. Sie gelten als ähnlich sicher und werfen im Gegensatz zu vielen Bonds auch noch langfristige und regelmäßige Ausschüttungen ab. Doch wer wie die Frankfurter Investmentboutique Faros Versicherungen, Pensionskassen oder Family Offices bei Investitionen in Sachwerte berät, der kommt in Corona-Zeiten ins Schwitzen. Denn bei zwei wichtigen Segmenten der so genannten Real Assets kriselt es erheblich: Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

„Viele Segmente des Immobilienmarktes sind in dieser Zeit keine attraktive Anlage, insbesondere für den Büromarkt bin ich sehr skeptisch gestimmt“, sagt im Capital-Interview Uwe Rieken, Gründer und Chef von Faros. „Wir erleben einen Marktumbruch, es werden einfach viel weniger Büroflächen als bisher benötigt werden. Bisher fallen zwar nur wenig Mietzahlungen aus, aber der Wert der Immobilien ist in Gefahr.“

Noch dramatischer sieht es beim Segment Einzelhandel aus. „Bei allem was mit Shopping zu tun hat, gibt es drastische Ausfälle“, sagt Martin Dürr, Chefanlagestratege bei Faros. „Schon vor der Corona-Pandemie bestand durch Amazon, Zalando und Co eine schwierige Situation, dieser Trend hat sich nun noch verstärkt. Die Ware bewegt sich nun eben zum Kunden und der Kunde nicht mehr zur Ware.“ Dürrs Beobachtung deckt sich mit den jüngsten Mahnungen der Industrie- und Handelskammer Frankfurt für den Einzelhandel im deutschen Finanzzentrum. In einem Bericht zum Markt für Gewerbeimmobilien heißt es: „Von den Auswirkungen der Corona-Pandemie ist der stationäre Einzelhandel von den betrachteten Teilmärkten bisher am meisten betroffen. Sowohl in der Textil-, als auch in der Gastronomiebranche wurden erste Insolvenzen gemeldet.“

Dürr sieht durch diesen Trend allerdings auch Chancen erwachsen, unter anderem bei Logistikflächen, auf denen online bestellte Produkte umgeschlagen werden, und bei Einrichtungen des Gesundheitswesens, so genannten Healthcare-Immobilien. Ein Stabilitätsanker im Immobiliensektor sei das Wohnen. „Wohnimmobilien weisen eine hohe Stabilität auf“, betont Rieken. „Konjunkturelle Auswirkungen auf die Nachfrage sehe ich bisher nicht. Wohnimmobilien sind weiter stark nachgefragt.“

Von Wald bis Funktürmen

Doch zu den Real Assets zählt Faros nicht nur Immobilien. Ein zweites wichtiges Segment ist Infrastruktur, doch auch hier gelte es zu differenzieren. „Flughäfen sind derzeit das denkbar schlechteste Infrastruktur-Investment“, betont Dürr. Interessant für Anleger sind derzeit aus seiner Sicht aber die Segmente erneuerbare Energien (etwa Windparks), digitale Infrastruktur sowie Kommunikationsinfrastruktur (so genannte „Cell Towers“ bzw. Funkmäste). Zu den Sachwerten zählen auch natürliche Ressourcen wie Wald.

Faros investiert in der Regel in börsennotierte Unternehmen oder Fonds. „Börsengelistete Real Assets produzieren im Gegensatz zu geschlossenen Fonds vom ersten Tag an Erträge“, erläutert Rieken. Und Dürr ergänzt: „Mit Listed Real Assets investiert man in börsennnotierte Unternehmen oder Fonds, die selbst den Charakter eines Portfolios haben.“ Es handele sich um Anlagen, die ihre Vermögensverwerte selbst auf der Bilanz haben, „so dass wir quasi Miteigentümer sind und von regelmäßigen Ausschüttungen profitieren.“

Faros arbeitet typischerweise im Auftrag institutioneller Investoren und stellt für diese Portfolien zusammen. Weil man inzwischen aber sehr viel Erfahrungen gesammelt hat – Rieken hat sich bereits 2003 selbstständig gemacht – ist in diesem Jahr ein eigener Fonds über die Gesellschaft Ampega auf den Markt gekommen. Der „Faros Listed Real Assets“ erwirbt nach Firmenangaben Aktien „von Emittenten, die einen wesentlichen Teil ihrer Aktiva in Real Assets angelegt haben, also beispielsweise Immobilien, Infrastrukturanlagen oder Agrarflächen.“

Aktuell sind 45 Prozent des Fondsvermögens von 12 Mio. Euro in Infrastruktur angelegt, 30 Prozent in Immobilien, 20 Prozent in erneuerbare Energien und fünf Prozent in natürlichen Ressourcen. „Unser Listed-Real-Asset-Fonds ist ein Portfolio von Portfolios und Dachfonds sehr ähnlich“, erläutert Dürr. In den kommenden zwei bis drei Jahren soll der Fonds auf ein Volumen von 300 Mio. Euro anwachsen. In diesem Jahr können Privatanleger ebenfalls einsteigen. Sie sollten bei der Zielrendite von 5 Prozent und einer jährlichen Ausschüttung von 3,5 Prozent allerdings auch im Blick haben, dass es in Zukunft für sie schwierig sein könnte einen institutionellen Fonds über ihre Hausbank oder ihren Broker zu verkaufen.

Angebot ist sehr klein

„Unser Ziel ist es, stabile Erträge zu erzielen. Daher haben wir langweilig wirkende Vermögenswerte im Fonds“, sagt Rieken. „Zusätzlich kommen bei unserem Fonds ESG-Kriterien zum Einsatz. Einerseits wünschen sich das immer mehr Investoren. Andererseits sorgen beispielsweise politische Entwicklungen, wie der Green Deal der EU, dafür, das ESG und der Klimaschutz wichtige Renditetreiber für entsprechende Assets sein werden.“

Und dann gibt es nicht nur die Sorgen über Teile des Immobilienmarktes. Weil viele Investoren in das Segment strömen, könnten die Preise deutlich ansteigen, was die Rendite für Investoren schmälern würde. „Viele Investment-Manager geschlossener Fonds sitzen auf großen Cash-Beständen, die sie investieren wollen“, beobachtet Dürr. „Das Angebot an guten Vermögensverwerten ist jedoch begrenzt und die Pipeline an neuen Projekten wird nicht größer. Deshalb ist es schwierig zu investieren, ohne gleich die Preise hoch zu treiben.“

 


Kennen Sie schon unseren Newsletter „Die Woche“? Jeden Freitag in ihrem Postfach – wenn Sie wollen. Hier können Sie sich anmelden