Ein Bestellerprinzip wie bei den Mietern ist es nicht geworden, dafür war der Widerstand der Unionsparteien gegen das neue Gesetz zu groß. Immerhin können sich Immobilienkäufer nun aber wenigstens die Hälfte der Maklerkosten sparen. Die andere Hälfte zahlen ab heute, Mittwoch, dem 23. Dezember die Verkäufer. Sie sind ohnehin diejenigen, die auch den Makler beauftragen und zwar aus purem Eigeninteresse: Denn der professionelle Hausvermittler übernimmt für den Verkäufer nicht nur die zeitraubende Besichtigungsarie und bündelt alle Unterlagen und Verträge aus, sondern er schätzt zuallererst den Wert der Immobilie und damit den Angebotspreis. Damit der Besitzer nicht weit unter Wert verkauft. Für diese Dienstleistung am Hausverkäufer aber zahlte bisher allein der Erwerber – und das ist vor allem in angespannten Großstadtmärkten eine große finanzielle Belastung.
Denn es ist zwar nirgends festgeschrieben, dass der Käufer allein die Kosten für den Makler tragen muss – man hätte es also auch schon bisher verhandeln können. Und den Verkäufer zumindest um eine Teilübernahme bitten können. In den Bundesländern Berlin, Hamburg, Hessen, Bremen und Brandenburg tragen die Käufer bisher dennoch die Kosten allein. Zudem ist das Problem auf dem derzeitigen heißgelaufenen Immobilienmarkt: Kaum ein Hausbesitzer hätte sich auf eine Verhandlung über die Maklerkosten eingelassen – und deshalb wagte auch kaum ein Käufer, die Kostenteilung vorzuschlagen, wenn er nicht vollends seine Chancen auf den Zuschlag schmälern wollte. Denn welcher Hausbesitzer verkauft seine Immobilie schon freiwillig an den Käufer, der von ihm die Hälfte der Maklerkosten verlangt, wenn noch zig andere Interessenten Schlange stehen? Zumal es in Großstädten keine Seltenheit ist, dass Käufer sogar noch freiwillig ein paar tausend Euro auf den Kaufpreis drauflegen, nur um eine Wohnung oder ein Haus zu bekommen. Von daher war es bisher die Regel, dass die Käufer den vom Besitzer bestellten Makler ganz allein bezahlten.
Und das bedeutete für sie oft fünfstellige Summen: Je nach Bundesland betrug die maximale Maklerprovision für Käufer zwischen 3,57 Prozent des Kaufpreises (in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland zum Beispiel) und 7,14 Prozent (in Schleswig-Holstein, Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern). Das machte bei einer 350.000-Euro-Durchschnittsimmobilie zwischen rund 12.500 Euro und 25.000 Euro aus. Bei einem 700.000-Euro-Haus natürlich das Doppelte. Ab sofort werden es für Durchschnittskäufer nur noch 6000 bis 12.500 Euro sein, die andere Hälfte zahlt der Verkäufer. Und natürlich ist es schon einmal eine enorme Ersparnis, wenn Käufer dieses Geld nicht zusätzlich auf den Tisch legen müssen. Gerade zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs bedeutet es eine große Ersparnis, weil sie ja noch zusätzliche Ausgaben für Notar und Finanzamt oder für nötige Umbauten aufbringen müssen. Daher ist dieses Gesetz vom 23. Dezember tatsächlich ein kleines Weihnachtsgeschenk für Kaufwillige.
Aber man darf sich auch nichts vormachen, denn 6000 bis 12.500 Euro Ersparnis sind zwar viel Geld, aber daran werden in der Regel die wenigsten Hauskäufer scheitern. Das Hauptproblem vieler Käufer ist nämlich: Nicht nur die Maklerkosten sind hierzulande üppig – und viel höher als in anderen Ländern übrigens. In den Niederlanden und Großbritannien etwa verlangen die Makler für ihre Leistung nur zwei Prozent des Immobilienpreises. Sondern auch die übrigen Erwerbsnebenkosten sind in Deutschland inzwischen irrsinnig hoch, vor allem die Kosten für Grunderwerbsteuer und Notar, die noch zu den Maklerkosten hinzukommen. Und die Summe dieser Kaufnebenkosten wird in aller Regel nicht von den Banken über Kredite abgedeckt, sondern sie ist vom Erwerber zusätzlich zum Eigenkapital aufzubringen. Insgesamt ist die Summe der Kaufnebenkosten dadurch für viele Käufer auf rund neun bis 15 Prozent des Immobilienpreises angeschwollen.
Für Durchschnittskäufer bedeutete das aktuell: Für den Kauf eines 350.000-Euro-Eigenheims müssen sie rund 70.000 Euro an Sicherheit für den Kredit aufbringen und obendrein noch einmal 31.500 bis 52.500 Euro für die Kaufnebenkosten. Insgesamt also rund 100.000 bis 122.500 Euro an Eigenkapital. In Großstädten sogar noch ein Vielfaches davon, schließlich kosten Immobilien in Berlin, Stuttgart, Frankfurt oder München eher 600.000 Euro oder mehr. Dort sind es also schon 54.000 bis 90.000 Euro allein an Kaufnebenkosten und noch einmal 120.000 Euro für den Kredit. Macht insgesamt 174.000 bis 210.000 Euro an Eigenkapital. Schön also, wenn einem Käufer nun 10.000 bis 20.000 Euro für den Makler erspart bleiben. Trotzdem muss er immer noch 160.000 bis 200.000 Euro an Barmitteln mitbringen.
Genau dieser große Batzen an Eigenkapital ist zurzeit die größte Hürde beim Hauskauf, sagen Immobilienökonomen wie Michael Voigtländer vom IW schon seit Jahren. Auch Immobilienfinanzierer sagen das. Und die hohen Kaufbenenkosten dürften wohl der entscheidende Grund dafür sein, dass sich die Quote der Immobilienbesitzer auch trotz stark sinkender Bauzinsen nicht wesentlich erhöht hat und nur bei 46 Prozent liegt. Von den Winzzinsen bei der Baufinanzierung hatten sich Ökonomen ursprünglich eine stark steigende Besitzerquote erhofft. Denn größere Kreditsummen sind heute zu viel erschwinglicheren Konditionen zu bekommen: Für rund 0,97 Prozent Kreditzinsen bekommen Durchschnittskäufer heute einen Kredit über 300.000 Euro mit 15-jähriger Laufzeit. Die Anfangsrate liegt dann bei rund 970 Euro, die Anfangstilgung bei knapp 3 Prozent. Das klingt zwar günstig, aber man sollte sich nicht verrechnen: Die Restschuld beträgt dann am Ende der Laufzeit noch rund 155.000 Euro. Will man den Kredit innerhalb von 15 Jahren voll tilgen, müsste man rund 1800 Euro monatlich zahlen.
Die sechsstellige Summe an Eigenkapital aber muss man erst einmal zusammensparen, um so einen großen Kredit überhaupt auch von der Bank zu diesen Konditionen zu bekommen. Kein Wunder also, dass das Durchschnittsalter der Hauskäufer über die Jahre immer weiter gestiegen ist. Zuletzt lag das Durchschnittsalter der Erstkäufer nämlich bei sagenhaften 48 Jahren. Dank der gesparten Maklerkosten könnte nun mancher schon ein Jahr früher ins Eigenheim kommen.
Eine viel größere Ersparnis wäre es, wenn auch die Grunderwerbsteuern sinken würden. Gerade die aber haben viele Bundesländer in den Jahren des Immobilienbooms erst satt erhöht von 3,5 Prozent (so tief sind sie inzwischen nur noch in Bayern und Sachsen) auf bis zu 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein, NRW, Saarland, Thüringen, Brandenburg). Die Länder verdienen also glänzend am Immobilienboom und den steigenden Hauspreisen mit. Deshalb ist nicht davon auszugehen, dass sie ihre Steuersätze reduzieren werden. Ein klein wenig könnten zudem auch die Maklerkosten noch sinken, hoffen die Ökonomen: Wenn die Makler ihre Prozentsätze an die ihrer Konkurrenten in anderen Ländern anpassen. Das Bestellerprinzip bei den Mietern hat jedenfalls dazu geführt, dass einige Makler jetzt mit kleinen Preisen oder Fixpreisen um Aufträge von Vermietern werben. In dem Bereich gibt es jetzt mehr Wettbewerb. Ob das auch bei den Kaufprovisionen passieren wird, oder ob der Immobilienmarkt weiter so „anbieterfreundlich“ ist, dass Verkäufer die hälftigen Maklerkosten gleich auf die Verkaufspreise draufschlagen können, wie Skeptiker gern warnen, das wird jetzt nach dem 23. Dezember die spannende Frage sein.
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