Herr Utecht, was heißt die derzeitige Krise für den hiesigen Wohnimmobilienmarkt?
Das lässt sich zum derzeitigen Zeitpunkt schwer abschätzen. Aktuell sehen wir, dass Immobilienfinanzierungen nach wie vor nachgefragt werden. Ob Immobilien attraktiv bleiben und damit auch Finanzierungen, hängt von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ab. Und davon, wie sich Anlagealternativen entwickeln. Grundsätzlich ist die Branche vergleichsweise krisenfest.
Ein Großteil unserer Kunden strebt außerdem die Eigennutzung der Immobilie an. Da ist die Wertentwicklung ohnehin nicht das entscheidende Kriterium. Wer ein Eigenheim erwirbt, sucht Sicherheit fürs Alter. Er wünscht sich Unabhängigkeit und Mietfreiheit. Weil die Zinsen noch immer günstig sind, können sich viele Menschen eine Finanzierung gut leisten.
Die Situation könnte sich allerdings verändern, wenn die gesamte Wirtschaft für längere Zeit große Probleme hätte. Wenn die Arbeitslosigkeit etwa stiege und es und eine lang anhaltende Verunsicherung gäbe. Dann könnten viele davon Abstand nehmen, zu kaufen und sie würden lieber weiter mieten. Die bisherigen Preissteigerungen würden sich nicht weiter fortsetzen. Wir beobachten derzeit schon, dass nicht jeder bereit ist, die hohen Preise in Ballungszentren zu zahlen. Grundsätzlich bin ich aber davon überzeugt, dass der Wunsch nach dem Eigenheimerwerb bleiben wird. Dafür wird es immer eine Nachfrage geben.
Kurzfristig könnte der Börsenabsturz aber den Ansturm auf die Immobilien noch verstärken, oder? Für alle, die genügend Geld flüssig haben, waren Immobilien ja auch nach der Finanzkrise so etwas wie eine Fluchtwährung.
Das ist möglich, denn die Immobilie ist ein Sachwert und in Krisenzeiten eigentlich gefragt. Und Kapitalanleger dürften derzeit an Sicherheit interessiert sein. Wenn es also wenige Anlagealternativen gibt im Aktien- und Anleihenbereich kann es sein, dass Kapitalanleger ihr Geldvermögen in Immobilien anlegen möchten. Die wachsende Verunsicherung kann daher die Nachfrage nach Immobilien verstärken.
Aber ob das passiert und wie lange ein solcher Trend anhalten würde, hängt stark davon ab, wie sich die gesamtwirtschaftliche Situation entwickelt: Sind die Folgen für die Wirtschaft eher nur kurzfristig, werden wir vermutlich eine stärkere Nachfrage nach Immobilien erleben und auch höhere Preise. Es sei denn, der ein oder andere Kapitalanleger und Kaufinteressent zieht sich zurück, weil er zum Beispiel das Vermögen in Aktien angelegt hatte – und dadurch jetzt nicht mehr genug Eigenkapital für den Erwerb zur Verfügung steht.
Bei einer sehr lang anhaltenden Rezession aber hätten mehr Menschen Probleme mit der Leistbarkeit. Das könnte auch dazu führen, dass Immobilien nicht mehr in jedem Fall zu dem gewünschten Preis verkauft werden könnten. Es ist aktuell schwierig, sichere Aussagen zu treffen, wir beobachten die Situation sehr genau.
Schon vor Monaten fragte sich die Branche, ob es bald negative Bauzinsen gibt. Halten Sie die für denkbar? Und überhaupt im großen Stil umsetzbar?
Die Zinsen für Immobilienkredite haben jetzt im März ein Allzeittief erreicht. Bei Förderkrediten zum Beispiel von der KfW sind negative Effektivzinsen möglich – wenn man die hohen Tilgungszuschüsse einrechnet. Das heißt: Hier zahlen Bauherren bereits weniger Geld zurück, als sie ausgezahlt bekommen haben. Obwohl der nominale Bauzins positiv ist. Durch das neue Allzeittief bei den Zinssätzen der Notenbanken könnten Negativzinsen auch bei der Baufinanzierung stärker diskutiert werden. Wir halten sie auch für technisch umsetzbar und möglich. Derzeit sind sie aber nicht unbedingt wahrscheinlich, denn viele Banken haben Mindestzinsen für die Baufinanzierung festgelegt.
Und im Bereich der Refinanzierungszinsen bei den Banken sehen wir, dass die Renditen wieder leicht ansteigen. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ist nach dem Rekordtief wieder leicht angestiegen. Daher gehen wir davon aus, dass die Bauzinsen auch leicht ansteigen könnten – aber insgesamt bleiben sie natürlich sehr günstig.
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