GastbeitragWarum die Aufteilung von Wohnimmobilien riskant ist

Baupläne liegen auf einem Computer
Bei der Neuaufteilung von Wohnungen in einem Mietshaus ist Vorsicht geboten

Ein Bekannter von mir, der sein Geld gerne in Wohnimmobilien anlegt, klagte mir vor Kurzem sein Leid. Er hatte vor einigen Jahren ein Mietshaus gekauft und wollte nun aufteilen. Der Grund: Ist das Haus aufgeteilt, dann steigt auch dessen Wert. Die Wohnungen lassen sich einzeln verkaufen, und auch im Paket würde das Gebäude eher einen Käufer finden.

Doch weit gefehlt, wie der Privatanleger feststellen musste. Nach der Aufteilung, die ihn knapp 40.000 Euro kostete, meldete sich plötzlich die ihn finanzierende Bank. Das Bankhaus nahm die Aufteilung zum Anlass, die Immobilie einer Neubewertung zu unterziehen. Demnach war das Gebäude nun kein Bestandsobjekt mehr, der ehemalige Zinshaus-Besitzer wurde von seiner Bank zu einem mehrfachen Wohnungseigentümer degradiert.

Die Folge: Die Bank wertete das Eigentum aufgrund der Vorkaufsrechte der Mieter ab und forderte von dem Eigentümer eine vorzeitige Ablösung eines Teils des Kredits. Nun musste mein Bekannter weitere 50.000 Euro berappen. Vor allem ärgerte er sich aber, dass er im Gespräch mit der Bank offen zugegeben hatte, dass er die Aufteilung mit Blick auf den Mehrwert der Immobilie vorgenommen hatte – das wiederum wertete die Bank als Verkaufsabsicht statt als Bestandswunsch und drohte, ihn in Zukunft dem Reglement der gewerblichen Immobilienfinanzierung zu unterwerfen.

Letzter Ausweg Verkauf

Mit einem blauen Auge davongekommen, wollte der Privatanleger nun seinen Schmerz mit einem guten Weiterverkauf der Immobilie lindern. Also bot er die Immobilie zum Kauf an. Der erste Interessent, ein Bestandshalter und Projektentwickler, verwies grundsätzlich darauf, dass er nur nicht aufgeteilte Mietshäuser kaufe. Er habe „inhouse“ eine ganze Abteilung, die auf die Aufteilung von Mietshäusern spezialisiert sei. Die dadurch eingesparten Kosten im Ankauf preise er bei der Berechnung seiner Marge gleich mit ein.

Der zweite Interessent schaute sich die angebotene Immobilie genauer an. Er monierte aber, dass die Gemeinschaftsordnung angepasst werden und das Aufmaß ergänzt werden müsse. Die dadurch entstandenen Kosten würde er vom Kaufpreis abziehen. Der dritte Interessent wiederum schaute sich das Objekt an, schüttelte den Kopf und schlug meinem vollkommen entgeisterten Bekannten vor, er würde das Haus so wie es ist übernehmen, abzüglich der Kosten für die Rückabwicklung der Aufteilung.

Als mir der Bekannte sein Leid schilderte, hatte er gerade beim Notar unterzeichnet. Er war froh, dass er dank der Entwicklungen am Markt nach Verkauf und Bezahlung aller Kredite und sonstigen Kosten so gestellt war wie vor dem Kauf. Er lud mich anschließend auf einen Kaffee ein. Von nun an, sagte er, würde er nur noch Bestände halten – und das Aufteilen den Profis überlassen.