ImmobilienVom Grundstück zum Eigenheim: So planen Sie den Hausbau

Symbolbild Hausbau
Symbolbild Hausbaudpa

Für einen Neubau sprechen derzeit einige gute Argumente. Die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt macht Häuser, die zum Verkauf stehen in den meisten Gebieten unbezahlbar. Und solche, die einen vertretbaren Preis haben, muss der Käufer oft für viel Geld modernisieren oder sanieren. „Mit einem Neubau hat man erst einmal eine ganze Weile seine Ruhe, die Immobilie entspricht den Energiestandards und es sind lange keine Renovierungsarbeiten nötig“, sagt Kai Weber, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzberatungsunternehmen Dr. Klein. Doch bevor es mit dem Bau losgehen kann, steht erst einmal eine intensive Planungsphase bevor. Denn es gilt: Schlecht geplant ist teuer gebaut.

Bevor sich zukünftige Bauherren an die Planung ihres Eigenheims machen können, sollten sie die Finanzierung klären. „Beim Neubau gibt es keinen Festpreis, lediglich Schätzungen“, weiß Weber. „Viele unterschätzen die Nebenkosten, die zum eigentlich Haus- und Grundstückspreis dazu kommen.“ Dazu gehören etwa die Grunderwerbssteuer oder die Kosten für den Notar. Aber auch die laufende Miete, die bis zur Fertigstellung des Neubaus weiter gezahlt werden muss, wird häufig vergessen. „Man muss im Neubaubereich knallhart kalkulieren. Es hilft nicht, sich irgendetwas schön zu rechnen“, sagt Weber. „Wenn einem Bauherren am Ende einige tausend Euro fehlen und der Bau deswegen nicht abgeschlossen werden kann, dann steht er vor einem Scherbenhaufen.“

Gut informiert zum Traumhaus

Sobald klar ist, wie viel man sich leisten kann, wird es Zeit nach einem passenden Grundstück zu suchen und darüber nachzudenken, welcher Haustyp der richtige ist. Carsten Trumpf ist Geschäftsführer der Beratungsplattform Neubaumakler24 GmbH und beobachtet regelmäßig, dass viele Menschen in erster Linie ein hübsches Haus haben wollen – mit Details wie Material und Bauart befassen sich die wenigsten vorab. „Vielen Menschen sind die Unterschiede zwischen Bauweisen wie Massivhäusern, Ständerwerkhäusern oder Holzhäusern nicht im Detail bewusst“, sagt Trumpf.

Dabei sind diese eklatant: Massivhäuser haben eine wesentlich längere Lebensdauer als andere Haustypen, ihnen werden außerdem geringere Instandhaltungskosten nachgesagt. Dafür dauert der Bau deutlich länger als bei anderen Haustypen. Im Gegensatz dazu kann die Baufirma ein Fertighaus oder Ständerwerkhaus innerhalb weniger Wochen fertigstellen. Holzhäuser sind vor allem in südlicheren Regionen beliebt, denn der Baustoff eignet sich besonders gut für wärmere Gegenden. Dafür hat das Holzhaus eine kürzere Lebensdauer als etwa das Massivhaus. Trumpf rät angehenden Häuslebauern, sich über alle Optionen eingehend zu informieren und dann zu entscheiden, welcher Haustyp den eigenen Bedürfnissen am besten entspricht.

Bebauungspläne sind wichtig

Bei der Suche nach dem passenden Grundstück sollten Bauherren prüfen, ob es einen Bebauungsplan gibt oder ob sich der Bauherr in dem Gebiet nach Vorgaben aus dem Baugesetzbuch richten muss. Bebauungspläne geben meist die Städte oder Gemeinden vor. Darin steht genau erklärt, wie hoch gebaut werden darf, welche Dachfarben erlaubt sind, oder auch, welche Energieeffizienz ein Neubau haben muss. Den Bebauungsplan für das Grundstück können Hausbauer beispielsweise beim Bauamt ansehen. Beim Katasteramt oder Vermessungsamt erfahren sie, ob es einen Lageplan gibt. Darin finden Bauherren alles Wissenswerte zum Grundstück – von der Größe bis zur Topografie.

War die Suche nach dem passenden Grund und Boden erfolgreich, sollten sich Bauherren um die Baugenehmigung für ihre vier Wände kümmern. Die Unterlagen, die das Bauamt dafür sehen will, variieren je nach Bundesland. In der Regel müssen Bauherren entweder einen amtlichen Lageplan oder einen einfachen Auszug aus dem Liegenschaftskataster vorlegen. Meist fordern Bauämter zusätzlich aber noch weitere Unterlagen an wie etwa Bauzeichnungen, die Baubeschreibung oder den Entwässerungsplan. In manchen Gegenden müssen Bauherren auch nachweisen, dass technische Standards erfüllt sind, etwa zum Wärme-, Brand- oder Schallschutz. Bauherren sollten sich also rechtzeitig beim zuständigen Bauamt informieren, welche Unterlagen genau gefordert sind.

Die wenigsten Laien verfügen über das nötige Wissen, um einen sicheren und regelkonformen Hausbau zu garantieren. Hausbauer sollten deshalb unbedingt einen Experten zu Rate ziehen, bevor es an den eigentlichen Bau geht. Beratungsgespräche bieten etwa Architekten oder spezialisierte Baudienstleister an. Vor Baubeginn sollten Bauherren zudem noch einmal sämtliche Verträge prüfen, gegebenenfalls auch mit Hilfe eines Experten. Dazu gehören etwa der Vertrag über das Grundstück und der Hausbauvertrag. Verbraucher sind zwar in vielerlei Hinsicht durch gesetzliche Vorgaben geschützt. Trotzdem lohnt es sich ein kritischer Blick. Denn viele Punkte in den Verträgen sind verhandelbar – mit den richtigen Argumenten lässt sich also viel Geld sparen.

Hausbauer sollten sich vor Baubeginn auch um die nötigen Versicherungen kümmern. Denn Unfälle beim Bau sind schnell passiert und können Bauherren im schlimmsten Fall finanziell ruinieren. Zu den wichtigsten Policen für Hausbauer zählen die Feuerrohbauversicherung, die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Baufertigstellungsversicherung. In jedem Fall gilt: Verbraucher sollten nicht übereilt handeln, sondern sich genügend Zeit für die Planung ihres Eigenheims nehmen. So behalten sie einen Überblick über die Kosten und schützen sich vor bösen Überraschungen.