Für viele Menschen ist das Eigenheim gleichzeitig ihre – vielleicht sogar einzige – Altersvorsorge. Für ein üppiges finanzielles Polster darüber hinaus bleibt oft wenig Spielraum. Wer bereits vor seinem Ableben etwas vererben möchte, eine Sanierung bezahlen will oder einfach mehr Geld zum Leben braucht, könnte daher eine Immobilienverrentung in Betracht ziehen, speziell die Variante des Teilverkaufs einer Immobilie. In den vergangenen Jahren ist die Zahl der Anbieter gewachsen und seit einigen Monaten werben diese sogar immer häufiger im Fernseh-Abendprogramm, auf Plakaten und in Internetvideos mit ihrem Geschäftsmodell.
Die Zielgruppe sind Senioren im Alter von 60 plus, die ein Eigenheim besitzen und schnell Geld brauchen. Das Werbeversprechen beschreibt eine klassische Win-Win-Situation: Eigentümer veräußern einen Teil ihrer Immobilie an den Anbieter. Im Gegenzug dürfen sie ihr Zuhause weiterhin bewohnen. Der Vorteil: Gerade Rentner, die seit Jahrzehnten ein und dasselbe Zuhause bewohnen, wollen im Alter ungern umziehen. Die Option wohnen zu bleiben und die Immobilie dennoch bereits zu Lebzeiten zu Geld zu machen, ist daher für viele verlockend. Gleichzeitig behalten die Verkäufer als Eigentümer alle Rechte und Pflichten an ihrer Immobilie bei.
Auch die vermeintlich unkomplizierte Abwicklung dürfte für viele ein Pro-Argument darstellen. Das Ganze läuft wie folgt ab: Eigentümer und Teilverkauf-Unternehmen legen den Anteil der Immobilie fest, der veräußert werden soll. In der Regel liegt dieser bei bis zu 50 Prozent. Einige Anbieter nehmen nur Eigentumswohnungen und Häuser mit einem bestimmten Mindestwert an. Bei der Deutschen Teilverkauf sind es etwa Eigenheime im Wert von mindestens 200.000 Euro. Diesen Verkehrswert ermittelt im zweiten Schritt ein unabhängiger Gutachter. Er erstellt daraufhin ein Angebot für den Eigentümer. Ist dieser mit dem Angebot einverstanden, geht es ähnlich weiter wie beim Immobilienverkauf: Beim Notar wird der Verkauf offiziell. Das Teilverkauf-Unternehmen kommt dabei als Miteigentümer ins Grundbuch, genauso wie das Nießbrauchrecht des Verkäufers.
Nutzungsgebühr und Instandhaltungskosten
Doch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) warnt vor diesem noch recht jungen Vertragsmodell. Denn ein Teilverkauf sei riskant und könne teuer werden: „Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, warnt Thorsten Pötzsch, Bafin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management. „Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilen-Teilverkäufe blind zu vertrauen“, sagt der Experte.
Bei genauerem Hinsehen ist die Liste der anfallenden Kosten – und somit auch der Nachteile - nämlich lang. Zum einen zahlt der Verkäufer an das Teilverkauf-Unternehmen ein Nutzungsentgelt – also eine Art Miete. So rechnet der Anbieter Wertfaktor etwa auf seiner Website vor: Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro und einem Auszahlungsbetrag von 25 Prozent des Immobilienwerts – also 125.000 Euro – zahlt der Verkäufer monatlich 603 Euro an das Unternehmen. In weniger als 18 Jahren hat der Anbieter die 125.000 Euro durch das Nutzungsentgelt somit wieder reingeholt – die 25 Prozent an der Immobilie bleiben aber weiterhin in seiner Hand.
Anders als bei einem Mietverhältnis bleibt die Last für sämtliche Instandhaltungskosten dabei allerdings beim Nutzer der Wohnung – und das, obwohl das Teilverkauf-Unternehmen Miteigentümer ist. Auch an anderen laufenden Kosten der Immobilie beteiligen sich die Anbieter in der Regel nicht, etwa der jährlich anfallenden Grundsteuer oder den Kosten für die Wohngebäudeversicherung.
Wertsicherungsklausel
Dazu kommt noch ein Durchführungsentgelt, das die Anbieter bei einem Gesamtverkauf veranschlagen. Das liegt bei bis zu 5,5 Prozent des Kaufpreises – im Wertfaktor-Rechenbeispiel sind es 28.801 Euro. Festgelegt wird das Entgelt bereits bei Vertragserstellung, fällig wird es erst beim tatsächlichen Verkauf – auch wenn es nach dem Tod des Rentners die Erben betrifft. Ob für die Erben stattdessen ein Teilrückkauf möglich ist, regelt ebenfalls der Teilverkaufsvertrag. Schlimmstenfalls müssen Senioren ihre Immobilie noch zu Lebzeiten gegen ihren Willen komplett veräußern, wenn sie dem Vertrag nicht gerecht werden, etwa das Nutzungsentgelt nicht zahlen.
Darüber hinaus sollten Eigentümer die Wertsicherungsklausel in den Verträgen beachten. Dabei sichern sie den Anbietern bis zum Gesamtverkauf eine Wertsteigerung von einem bestimmten Prozentsatz zu, zum Beispiel 17 Prozent. Steigt die Immobilie nicht um den festgelegten Wert, müssen Eigentümer bzw. Erben die Differenz zusätzlich an die Anbieter draufzahlen.
Kredit statt Teilverkauf
Unterm Strich wird also erst beim Verkauf der Immobilie klar, ob sich der Teilverkauf für den Eigentümer beziehungsweise dessen Erben rentiert. Auch Verbraucherschützer raten aufgrund der hohen Kosten vehement vom Teilverkauf-Modell ab und empfehlen Eigentümern, die im Alter Geld benötigen, stattdessen einen Kredit aufzunehmen.
Die Zinsen fallen dabei in der Regel geringer aus als die zusätzlichen Kosten bei einem Teilverkauf. Und Rentner gelten bei vielen Banken sogar als zuverlässige Klientel. „Falls man Ihnen einredet, dass Sie keine Chancen hätten auf ein zinsgünstiges Darlehen, dann raten wir Ihnen, sich bei verschiedenen Anbietern umzuhören“, lautet die Empfehlung auf der Website der Verbraucherzentralen. „Entscheidend sind nicht Alter oder Selbstständigkeit, sondern die finanzielle Situation insgesamt und – noch wichtiger – die Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstituts.“ Dabei gebe es kein Gesetz, wonach Darlehensnehmer den Kredit noch zu Lebzeiten ganz zurückzahlen müssen.
