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Vermietung Mietkaution in Aktien anlegen – das gilt es zu beachten

Mieter haben grundsätzlich ein Mitspracherecht, wie ihre Kaution angelegt wird.
Mieter haben grundsätzlich ein Mitspracherecht, wie ihre Kaution angelegt wird.
© IMAGO / Future Image
Der Fall sorgte Ende Juli für Schlagzeilen: Die Kaution eines Paares wurde in Aktien angelegt und wuchs über Jahrzehnte auf mehr als 100.000 Euro an. Doch die Praxis birgt Risiken – und wird wohl die Ausnahme bleiben, erklärt Anwältin Bettina Wirmer-Donos
Bettina Wirmer-Donos ist Rechtsanwältin und Partnerin bei der Anwaltskanzlei FPS in Frankfurt und ist spezialisiert auf sämtliche Aspekte des Legal Real Estate Asset Managements. Sie berät bei der Gestaltung von Mietverträgen, Bau- und Planerverträgen und Asset-Managementverträgen und berät Unternehmen bei Erwerb, Veräußerung und Strukturierung von Immobilienportfolien
Bettina Wirmer-Donos ist Rechtsanwältin und Partnerin bei der Anwaltskanzlei FPS in Frankfurt und ist spezialisiert auf sämtliche Aspekte des Legal Real Estate Asset Managements. Sie berät bei der Gestaltung von Mietverträgen, Bau- und Planerverträgen und Asset-Managementverträgen und berät Unternehmen bei Erwerb, Veräußerung und Strukturierung von Immobilienportfolien
© PR

Eine Tochter sollte nach dem Tod ihrer Eltern deren Mietkaution in Höhe von damals 800 Mark zurückbekommen. Der Vermieter hatte das Geld in Aktien investiert und der Wert war auf mehr als 100.000 Euro angewachsen. Das Amtsgericht Köln hat jetzt entschieden, dass er das Geld herausgeben muss. Wie ordnen Sie dieses Urteil ein?

Diese Entscheidung hat natürlich eine gewisse öffentliche Wirksamkeit, weil es um sehr viel Geld geht. Das ist aber nicht der Regelfall. Juristisch gesehen halte ich das ganze erst einmal für eine Ausnahme. Denn in der Praxis gibt es nur sehr selten Mietverträge, die wie in diesem Fall, über viele Jahrzehnte laufen. Es kommt nicht häufig vor, dass jemand 40 Jahre die gleiche Wohnung mietet. Und besonders überraschend ist das Urteil auch nicht: Seit den 1980ern steht Mietern der Ertrag zu, der aus der Kaution entsteht – egal, ob sie auf einem Kautionskonto liegt oder am Kapitalmarkt angelegt wird.

In diesem speziellen Fall hat der Vermieter sich auf eine Klausel berufen, nach der er entscheiden kann, ob er den ursprünglichen Wert der Kaution oder die Aktien herausgibt. Das heißt, mit einer solchen Klausel hätte man heute keine Chance?

Definitiv nicht. Im Wohnraum ist extrem viel rechtlich geregelt, so eben auch der Umgang mit der Kaution. Es ist ja auch verständlich: Immerhin spielt der Vermieter gewissermaßen mit dem Geld des Mieters – da ist es nur logisch, wenn der Mieter dann auch die Gewinne bekommt.

Wie häufig kommt es Ihrer Erfahrung nach vor, dass die Mietkaution in Aktien angelegt wird?

Das ist auf jeden Fall keine weit verbreitete Praxis. Mir gegenüber haben Mandanten noch keine derartigen Gestaltungswünsche geäußert. Das liegt vermutlich auch daran, dass es für Mieter und Vermieter schlichtweg unattraktiv ist. Selbst wenn beide Seiten das wollen, würden die gesamten Gewinne an den Mieter gehen. Der Vermieter hätte also zusätzliche Arbeit, würde aber nicht profitieren. Und dann steht auch die Frage im Raum: Was passiert, wenn die Kaution an Wert verliert? Muss der Mieter dann nachschießen? Außerdem lohnt sich eine solche Anlage ja in der Regel vor allem langfristig. Wer nur wenige Jahre in einer Wohnung lebt, für den dürfte sich das Risiko kaum lohnen.

Aber theoretisch könnten sich Mieter und Vermieter darauf einigen?

Ja, das wäre möglich. Als Mieter kann ich auf meinen Vermieter zugehen und das vorschlagen, da habe ich ein Mitspracherecht. Man könnte zum Beispiel eine gewisse Bearbeitungsgebühr für den Vermieter vereinbaren, als eine Art Aufwandsentschädigung. Die Frage ist dann nur, ob sich der Vermieter darauf einlässt.

Für den Fall, dass sich beide Seiten darauf einigen – gibt es Regeln oder Gesetze, die festlegen, wie das Geld angelegt werden muss?

Nein, das muss individuell vereinbart werden. In der Regel wären das dann Aktien, Aktienfonds oder Immobilienfonds.

Sie haben bereits erwähnt, dass die Gewinne bei der Kaution für Wohnraum an die Mieter gehen. Tragen sie dann auch das Risiko?

Ja, das Risiko für etwaige Verluste liegt grundsätzlich beim Mieter, immerhin würde er auch von Gewinnen profitieren. Das ist auch bei etwaigen Negativzinsen für ein Konto so. Natürlich kann man theoretisch auch eine andere Vereinbarung treffen, dass man bei einem Verlust zum Beispiel kein Geld nachschießen muss, aber das wäre aus Vermietersicht natürlich eher unattraktiv. Der einzige Kontext, indem dieses Konstrukt attraktiv sein könnte, wären Gewerbeimmobilien.

Warum das?

Dort gibt es nicht die unmittelbare gesetzliche Bestimmung, dass der Gewinn zu 100 Prozent an den Mieter gehen muss. Hier könnte man also auch eine andere Vereinbarung treffen und sich den Gewinn teilen. Außerdem stehen hinter Gewerbeimmobilien meistens professionelle Vermieter, die auch das nötige Know-how hätten, um solche Geldanlagen zu betreuen. Das kann man von einem privaten Vermieter kaum verlangen. Außerdem wäre das eine Möglichkeit für Wohnungsbaugesellschaften, ihre eigenen Aktien zu verkaufen. Aber auch hier wären das immer individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Würde ein gewerblicher Vermieter die Teilung des Gewinns in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Regel machen, wäre das möglicherweise unwirksam – besonders wenn er einen nennenswerten Anteil am Gewinn erhält.

Noch einmal zurück zu der Gerichtsentscheidung zu den mehr als 100.000 Euro. Könnten jetzt andere Mieter, die ebenfalls vor langer Zeit die Kaution in Aktien angelegt haben, die Herausgabe des Geldes fordern?

Wer schon sehr lange, also viele Jahrzehnte, in der gleichen Mietwohnung lebt, kann sicherlich einmal im Vertrag schauen, was für die Kaution vereinbart wurde. Wie gesagt, es ist sehr selten, aber vielleicht wartet dort für den einen oder anderen noch ein Geldsegen.


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