WohnungsmarktDroht dem Immobilienboom ein jähes Ende?

Die Immobilienpreise in Deutschlands Großstädten sind in den letzten Jahren unaufhörlich gestiegen
Die Immobilienpreise in Deutschlands Großstädten sind in den letzten Jahren unaufhörlich gestiegendpa

Egal ob Stadt oder Land: Bundesweit brechen die Preise für Häuser und Wohnungen einen Rekord nach dem anderen. Auch in den vergangenen Monaten ging es auf dem deutschen Immobilienmarkt wieder rasant nach oben. Zwischen April und Juni stiegen die Preise für Wohnimmobilien durchschnittlich um 5,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, berichtet das Statistische Bundesamt.

Zehn Jahre Hausse haben den Markt verändert. Käufer müssen für den Traum von den eigenen vier Wänden immer tiefer in die Tasche greifen – und zugleich immer höhere Kredite aufnehmen. Im vergangenen Jahr nahmen private Haushalte in Deutschland gut 995 Mrd. Euro Schulden auf, um sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Innerhalb von zehn Jahren ist die Darlehenssumme damit um ein Viertel gestiegen. Das geht aus einer Kleinen Anfrage der Grünen an das Finanzministerium hervor.

Experten sehen darin deutliche Zeichen für eine Überhitzung. Nun schlagen sogar die obersten Risikowächter der Europäischen Union Alarm. In einer Mitteilung zeichnet der Europäische Systemrisikorat (ESBR) ein erschreckendes Bild des Marktes: Problematisch seien nicht nur die überteuerten Preise für Wohnimmobilien. Die Experten beobachten zudem, dass Banken Immobiliendarlehen zunehmend leichtfertiger vergeben. Der Immobilienmarkt sei dadurch anfällig, wenn sich das wirtschaftliche Umfeld verschlechtert. Sollte der Markt einen „bedeutenden Abschwung“ durchleben, drohten Banken Verluste, warnt der Ausschuss.

Kommt der große Knall?

Die Warnung erinnert an das Jahr 2008, als die Blase auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt kurz vor dem Platzen war. Damals verliehen Banken ebenfalls massenhaft Kredite an Hauskäufer, ohne deren Kreditwürdigkeit sorgfältig zu prüfen. Am Ende erhielten selbst Eigentümer Darlehen, die gar keine Sicherheiten mitbrachten. Um ihr Risiko zu begrenzen, schnürten die Banken diese Kredite zu bunten Paketen und verkauften sie an andere Institute weiter. Diese Bündel aus sicheren und extrem ausfallgefährdeten Darlehen reichten die Banken solange herum, bis keiner mehr wusste, was wirklich in den Papieren steckte. Dann kam der große Knall – und der Immobilienmarkt brach in sich zusammen.

An diesem Punkt ist Deutschland noch nicht. Doch neben dem ESRB beobachten auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) und die Bundesbank, dass die Kreditinstitute in Deutschland ihre Standards für die Vergabe von Immobiliendarlehen immer weiter herabsetzen. Die Branchenaufseher haben von April bis Anfang Juni 1412 Banken und Sparkassen unter die Lupe genommen und unter anderem die Bedingungen untersucht, nach denen die Institute Immobilienkredite vergeben.

Das Ergebnis: Bei der Finanzierung von Wohnimmobilien erhöhte sich der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) im vergangenen Jahr von 84,8 auf 86,5 Prozent. Der LTV gibt das Verhältnis zwischen Kredithöhe und dem Verkehrswert des Immobilienbestandes wieder. Je höher der LTV, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht bedienen kann. Er ist damit ein wichtiges Maß für das Risiko, das Banken mit der Kreditvergabe eingehen.

Banken gehen höhere Risiken ein

Die Risikobereitschaft der untersuchten Kreditinstitute ist zwar aus Sicht der Aufseher noch unkritisch. Der Bericht zeigt aber auch, dass deutsche Banken bereit sind, in Zukunft mehr Risiken einzugehen, um ihr Ertragsziel zu erreichen. Zuletzt haben die Banken ihre Prognosen deutlich angehoben: In ihren Planungen gehen sie davon aus, dass ihr Vorsteuergewinn in den kommenden fünf Jahren um 23 Prozent steigen wird. „Diese sehr positive Prognose kommt dadurch zustande, weil rund die Hälfte der Institute mit steigenden Zinsen kalkuliert hat“, heißt es in dem Bericht.

Vorherige Untersuchungen hatten nach Einschätzung der Aufseher aber gezeigt, dass langanhaltende Phasen niedriger Zinsen kleine und mittelgroße Banken „nachhaltig herausfordern“. Mit anderen Worten: Je länger das Zinstief dauert, desto mehr steigt der Druck auf die Branche, ins Risiko zu gehen. Der ESBR rät deshalb dazu, den LTV nach oben zu deckeln. Sonst könnten am Ende die Eigentümer die Leidtragenden sein, die sich durch den Kauf überteuerter Immobilien über beide Ohren verschuldet haben.

Immobilien Kompass
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