Immobilien Eigentümerversammlung: Das kommt auf Wohnungsbesitzer zu

Notizzettel im Terminkalender mit der Aufschrift Eigentümerversammlung
Notizzettel im Terminkalender mit der Aufschrift Eigentümerversammlung
© IMAGO / blickwinkel
Für Wohnungseigentümer steht einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung an. Wie das Ganze abläuft und welche Rechte und Pflichten Eigentümer haben

Und jährlich grüßt der Verwalter: Wer eine eigene Wohnung besitzt, erhält mindestens einmal im Jahr eine Einladung zur Eigentümerversammlung. Das mag für Immobilienbesitzer zwar nicht der Lieblingstermin des Jahres sein, doch eine Teilnahme ist wichtig. Denn so können sie gemeinsam mit den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) diskutieren und entscheiden, was mit dem Gebäude im kommenden Wirtschaftsjahr passieren soll. Wer sich etwa eine Solaranlage aufs Dach wünscht oder gegen einen neuen Zaun im Garten ist, sollte diese Anliegen auf der Versammlung vorbringen.

Allerdings haben Eigentümerversammlungen wenig mit einer gemütlichen Stammtisch-Runde zu tun, wie Neu-Eigentümer schnell feststellen werden. Der Ablauf folgt einem formalen, gesetzlich festgelegtem Prozedere, das alle Teilnehmer kennen sollten. Die rechtliche Grundlage dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz.

Die Formalia fangen schon bei der Einladung an: Hier gibt es eine Ladungsfrist. Der Verwalter muss alle Eigentümer spätestens drei Wochen vorab schriftlich zur Versammlung bestellen. Diese Frist gilt nur dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung der Immobilie eine andere festgelegt hat.

Dabei enthält die Einladung eine Tagesordnung. Das sind die Punkte, die bei dem Treffen besprochen werden. Eigentümer sollten sich diese genau durchlesen, um vorbereitet in die Versammlung zu gehen. Umgekehrt gilt: Aspekte, die sie besprechen wollen, sollten Eigentümer unbedingt rechtzeitig auf die Liste setzen lassen. Denn Beschlüsse über Angelegenheiten, die vorab nicht angekündigt waren, lassen sich nachträglich rechtlich anfechten.

Neben baulichen Maßnahmen sind einige Tagesordnungspunkte standardgemäß Teil der Versammlung. Zum Beispiel die Bestellung oder Abberufung des Verwalters: Dabei entscheiden die Eigentümer, ob sie weiterhin denselben Verwalter für das Gebäude beauftragen wollen. Ist eine Eigentümergemeinschaft mit ihrem Verwalter besonders zufrieden, kann sie ihn laut Gesetz für bis zu fünf Jahre bestellen.

Auf der Eigentümerversammlung wählen die Beteiligten außerdem einen der Wohnungsbesitzer zum Verwaltungsbeirat – oder bestellen ihn ab. Er unterstützt und überwacht die Verwaltung im Interesse der Eigentümergemeinschaft. Zum Beispiel kontrolliert er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung.

Auch diese Rechnungen stehen bei einer Versammlung stets auf der Tagesordnung. Alle Eigentümer bekommen vorab einen Abzug der Gesamt-Jahresabrechnung für das Haus, einer Einzelabrechnung für die eigene Wohneinheit sowie eines Wirtschaftsplans inklusive der Sonderumlagen für das darauffolgende Jahr. Auf der Versammlung haben Eigentümer dann die Möglichkeit, Fragen zu stellen und auf mögliche Fehler hinzuweisen oder die Pläne einfach nur zu genehmigen.

Routinemäßig stimmen die Teilnehmer außerdem jedes Jahr über eine Entlastung des Verwalters und des Beirats ab. Dabei segnen sie die bisher geleistete Arbeit für einen bestimmten Zeitraum ab und können daraufhin nicht mehr dagegen klagen. Was viele nicht wissen: Dazu sind Eigentümer keineswegs verpflichtet. Auch wenn Verwalter diesen Akt des Vertrauens sicher zu schätzen wissen, kann es daher sinnvoll sein, auf die Entlastung zu verzichten.

Laut alter Gesetzeslage musste mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, damit eine Eigentümerversammlung beschlussfähig ist. Seit der Gesetzesreform Ende 2020 ist die Versammlung unabhängig von der Teilnehmerzahl immer beschlussfähig.

Um einen Beschluss zu fassen, genügt in der Regel die einfache Mehrheit, also 50 Prozent der Stimmen. Bei baulichen Veränderungen bedarf es allerdings einer absoluten Mehrheit. Abgestimmt wird meist nach dem Kopfprinzip, das heißt, jeder Eigentümer hat eine Stimme. In der Gemeinschaftsordnung kann die WEG aber auch ein anderes Stimmprinzip festlegen, zum Beispiel das Objektprinzip. Dabei hat jede Wohneinheit eine Stimme. Beim Wertprinzip hat man umso mehr Stimmanteile, je größer der Miteigentumsanteil im Grundbuch ist.

Wer es nicht selbst zur Versammlung schafft, kann auch eine Vollmacht ausstellen und einen Stellvertreter auf die Versammlung schicken. Auch der Verwalter darf Eigentümer vertreten. Dabei gibt der Eigentümer ihm vorab schriftlich durch, wie er bei den einzelnen Tagesordnungspunkten abstimmen will. Über die Stimmberechtigten und den Verwalter hinaus darf niemand an der Versammlung teilnehmen, denn sie gilt als nichtöffentliche Veranstaltung. Allerdings sind Ausnahmen möglich, zum Beispiel, wenn es für einen bestimmten Tagesordnungspunkt notwendig ist, einen Architekten oder Sachverständiger einzuladen.

Eigentümerveranstaltungen folgen einem festgelegten Ablauf: Zunächst einmal prüft der Verwalter, wer überhaupt anwesend ist und ob alle der Anwesenden auch tatsächlich teilnahmeberechtigt sind. Daraufhin eröffnet er die Versammlung offiziell und die Tagesordnungspunkte stehen der Reihe nach zur Diskussion. Am Ende stimmen die Eigentümer über alle Punkte ab und der Hausverwalter protokolliert sämtliche Beschlüsse. Daraufhin schließt er die Versammlung.

In den darauffolgenden Wochen muss der Verwalter allen Eigentümern – auch denen, die nicht anwesend waren – ein unterschriebenes Protokoll der Versammlung zukommen lassen. Darin sollten alle Tagesordnungspunkte und die getroffenen Beschlüsse stehen. Diese sind dann für alle bindend. Rechtswidrige Entscheidungen können Eigentümer innerhalb von einem Monat nach Beschluss anfechten.


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