Immobilien5 Tipps wie man die niedrigen Zinsen für Immobilien nutzt

Symbolbild: Zinsen
Symbolbild: Zinsen

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, kann sich über die schlechteren Konjunkturprognosen freuen. Diese sorgen nämlich dafür, dass die Konditionen von Immobilienbedingungen vorerst günstig bleiben. Nach einem leichten Anstieg im September und Oktober haben die Zinsen für Immobiliendarlehen im November wieder nachgegeben. Je nach Kreditinstitut schwankten die Zinsen für Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit laut dem Münchner Baufinanzierungsvermittler Interhyp zwischen 1,2 und 1,8 Prozent. Im Schnitt konnten Kunden für zehnjährige Immobiliendarlehen im vergangenen Monat mit knapp 1,5 Prozent Zinsen pro Jahr rechnen.

Viele angehende Hausbesitzer wollen sich die günstigen Zinssätze sichern und noch rasch einen Immobilienkredit aufnehmen, bevor die Europäische Zentralbank (EZB) im kommenden Jahr voraussichtlich die Leitzinsen in der Eurozone anhebt. Dieser Gedanke ist nicht verkehrt. Tatsächlich dürften die Zinsen in wenigen Jahren nicht mehr so niedrig liegen wie heute. Bauherren und Hauskäufer sollten sich allerdings von den Mini-Zinsen nicht zu vorschnellen Entscheidungen hinreißen lassen. Für eine solide Finanzierung braucht es mehr als einen niedrigen Zinssatz. Capital.de hat fünf Tipps für eine passende Immobilienfinanzierung.

#1 Erst Haushaltsbuch führen, dann zur Bank gehen

Wer mit Fremdkapital eine Immobilie kaufen will, sollte zunächst seine finanzielle Situation unter die Lupe nehmen. Wie hoch sind die monatlichen Einnahmen, wie hoch die Ausgaben, wie viel Geld kann man pro Monat für die Tilgung eines Immobiliendarlehens aufwenden? Extras wie Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen sollten in dieser Rechnung außen vor bleiben, weil man mit ihnen nicht verlässlich kalkulieren kann. Auf der anderen Seite darf man jährliche Aufwendungen wie Stromnachzahlungen und Versicherungsbeiträge nicht vergessen und sollte sie auf die einzelnen Monate umlegen.

#2 Hohen Eigenkapitalanteil wählen

Angesichts der niedrigen Zinsen ist es verlockend, einen großen Teil der Bau- oder Kauf-Kosten mit Hilfe der Bank zu stemmen. Eine Immobilienfinanzierung mit sehr wenig Eigenkapital ist aber keine gute Idee – zu unsicher und zu teuer, sagen Experten. Banken wissen es zu schätzen, wenn Immobilienkäufer auch selbst ins Risiko gehen. Je mehr Eigenkapital man mitbringt, desto eher lassen sie sich zu einem günstigen Zinssatz bewegen. Verbraucherschützer raten nicht nur aus diesem Grund zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20, besser 30 Prozent.

#3 Auf eine lange Zinsbindung achten

Der Zeitraum, für den Darlehensnehmer die aktuellen Zinsen durchschnittlich festschreiben lassen, ist im Oktober nach Angaben des Finanzierungsdienstleisters Dr. Klein auf den höchsten Wert seit zwei Jahren geklettert, nämlich auf 14,1 Jahre. Darlehen mit langer Zinsbindung kosten zwar etwas mehr als solche mit kurzer Zinsbindung. Sie sind aber sinnvoll, wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen künftig höher liegen als heute – und dieses Szenario ist sehr wahrscheinlich. Im aktuellen Umfeld gilt also: Je länger die Zinsbindungsfrist, desto besser.

#4 Tilgungshöhe klug kalkulieren

Eine hohe Tilgung kann, ebenso wie eine lange Zinsbindung, vor steigenden Zinsen schützen. Denn je höher die Tilgungsrate, desto weniger Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist übrig. Eine hohe Tilgung muss man sich allerdings leisten können. Die monatliche Belastung sollte nicht so groß sein, dass man die Tilgung des Immobiliendarlehens etwa aus dem Dispokredit des Girokontos subventioniert. Im Zweifel können unabhängige Berater dabei helfen, die passende Tilgungsrate zu finden.

#5 Anschlussfinanzierung planen

Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist ist ein Immobiliendarlehen in der Regel nicht komplett abbezahlt. Darlehensnehmer sollten sich von Anfang an Gedanken darüber machen, wie es dann weitergeht. Denn die Zinslast dürfte in 10 oder 15 Jahren höher liegen als heute. Eine Möglichkeit, sich niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, sind sogenannte Forward-Darlehen. Diese bieten gegen einen Zinsaufschlag eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Je früher man sie abschließt, desto höher fällt der sogenannte Forward-Aufschlag aus. Ob und mit welchem Vorlauf sich ein Forward-Darlehen lohnt, müssen Immobilienkäufer individuell ausrechnen.


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