Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, kann sich über die schlechteren Konjunkturprognosen freuen. Diese sorgen nämlich dafür, dass die Konditionen von Immobilienbedingungen vorerst günstig bleiben. Nach einem leichten Anstieg im September und Oktober haben die Zinsen für Immobiliendarlehen im November wieder nachgegeben. Je nach Kreditinstitut schwankten die Zinsen für Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit laut dem Münchner Baufinanzierungsvermittler Interhyp zwischen 1,2 und 1,8 Prozent. Im Schnitt konnten Kunden für zehnjährige Immobiliendarlehen im vergangenen Monat mit knapp 1,5 Prozent Zinsen pro Jahr rechnen.
Viele angehende Hausbesitzer wollen sich die günstigen Zinssätze sichern und noch rasch einen Immobilienkredit aufnehmen, bevor die Europäische Zentralbank (EZB) im kommenden Jahr voraussichtlich die Leitzinsen in der Eurozone anhebt. Dieser Gedanke ist nicht verkehrt. Tatsächlich dürften die Zinsen in wenigen Jahren nicht mehr so niedrig liegen wie heute. Bauherren und Hauskäufer sollten sich allerdings von den Mini-Zinsen nicht zu vorschnellen Entscheidungen hinreißen lassen. Für eine solide Finanzierung braucht es mehr als einen niedrigen Zinssatz. Capital.de hat fünf Tipps für eine passende Immobilienfinanzierung.
#1 Erst Haushaltsbuch führen, dann zur Bank gehen
Wer mit Fremdkapital eine Immobilie kaufen will, sollte zunächst seine finanzielle Situation unter die Lupe nehmen. Wie hoch sind die monatlichen Einnahmen, wie hoch die Ausgaben, wie viel Geld kann man pro Monat für die Tilgung eines Immobiliendarlehens aufwenden? Extras wie Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen sollten in dieser Rechnung außen vor bleiben, weil man mit ihnen nicht verlässlich kalkulieren kann. Auf der anderen Seite darf man jährliche Aufwendungen wie Stromnachzahlungen und Versicherungsbeiträge nicht vergessen und sollte sie auf die einzelnen Monate umlegen.
#2 Hohen Eigenkapitalanteil wählen
Angesichts der niedrigen Zinsen ist es verlockend, einen großen Teil der Bau- oder Kauf-Kosten mit Hilfe der Bank zu stemmen. Eine Immobilienfinanzierung mit sehr wenig Eigenkapital ist aber keine gute Idee – zu unsicher und zu teuer, sagen Experten. Banken wissen es zu schätzen, wenn Immobilienkäufer auch selbst ins Risiko gehen. Je mehr Eigenkapital man mitbringt, desto eher lassen sie sich zu einem günstigen Zinssatz bewegen. Verbraucherschützer raten nicht nur aus diesem Grund zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20, besser 30 Prozent.
#3 Auf eine lange Zinsbindung achten
Der Zeitraum, für den Darlehensnehmer die aktuellen Zinsen durchschnittlich festschreiben lassen, ist im Oktober nach Angaben des Finanzierungsdienstleisters Dr. Klein auf den höchsten Wert seit zwei Jahren geklettert, nämlich auf 14,1 Jahre. Darlehen mit langer Zinsbindung kosten zwar etwas mehr als solche mit kurzer Zinsbindung. Sie sind aber sinnvoll, wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen künftig höher liegen als heute – und dieses Szenario ist sehr wahrscheinlich. Im aktuellen Umfeld gilt also: Je länger die Zinsbindungsfrist, desto besser.
#4 Tilgungshöhe klug kalkulieren
Eine hohe Tilgung kann, ebenso wie eine lange Zinsbindung, vor steigenden Zinsen schützen. Denn je höher die Tilgungsrate, desto weniger Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist übrig. Eine hohe Tilgung muss man sich allerdings leisten können. Die monatliche Belastung sollte nicht so groß sein, dass man die Tilgung des Immobiliendarlehens etwa aus dem Dispokredit des Girokontos subventioniert. Im Zweifel können unabhängige Berater dabei helfen, die passende Tilgungsrate zu finden.
#5 Anschlussfinanzierung planen
Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist ist ein Immobiliendarlehen in der Regel nicht komplett abbezahlt. Darlehensnehmer sollten sich von Anfang an Gedanken darüber machen, wie es dann weitergeht. Denn die Zinslast dürfte in 10 oder 15 Jahren höher liegen als heute. Eine Möglichkeit, sich niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, sind sogenannte Forward-Darlehen. Diese bieten gegen einen Zinsaufschlag eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Je früher man sie abschließt, desto höher fällt der sogenannte Forward-Aufschlag aus. Ob und mit welchem Vorlauf sich ein Forward-Darlehen lohnt, müssen Immobilienkäufer individuell ausrechnen.
Fertig: Das sind die 10 interessantesten Lagen für den Wohnungskauf
Die hessische Stadt liegt auf halber Strecke zwischen Frankfurt am Main und Hanau. Das macht Maintal seit jeher zu einem beliebten Ort für Pendler. Diese Beliebtheit spiegelt sich in den Einwohnerzahlen wider: Zwischen 2011 und 2015 ist die Einwohnerzahl von Maintal um rund 6,1 Prozent gewachsen. Das Wachstum schlägt sich in den Mieten für Wohnungen nieder. Die sind seit 2013 um 17 Prozent gestiegen. Investoren können in Maintal mit einer Mietrendite von 5,3 Prozent rechnen.
Harsewinkel ist grün: Mehr als 80 Prozent der Fläche besteht aus Wäldern, Feldern und Wiesen, wirbt die nordrhein-westfälische Stadt bei Gütersloh auf ihrer Homepage. Der ländliche Charme überzeugt auch immer mehr Menschen von außerhalb. Zwischen 2011 und 2013 ist die Bevölkerung von Harsewinkel um vier Prozent gewachsen. Wer vor fünf Jahren ein Haus in der nordrhein-westfälischen Stadt gekauft hat, kann sich freuen: Dessen Wert dürfte seitdem kräftig gestiegen sein – im Durchschnitt um ein Viertel. Die Mieten legten im selben Zeitraum um rund acht Prozent zu. Insgesamt kommen Immobilieninvestoren hier im Schnitt auf eine Mietrendite von 5,4 Prozent.
Kaarst ist die kleinste Stadt im Kreis Neuss, und zugleich eine der am dichtesten besiedelten Städte dieses Kreises in Nordrhein-Westfalen. Keine 20 Kilometer von Düsseldorf entfernt erfreut sich die 43.000-Einwohner-Stadt am Rhein seit Jahren immer größerer Beliebtheit: Zwischen 2011 und 2015 ist Kaarst um rund drei Prozent gewachsen. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in den vergangenen fünf Jahren um gut ein Viertel gestiegen. Auch die Mieten haben kräftig angezogen: Vor fünf Jahren wohnten Mieter in Kaarst noch rund zehn Prozent günstiger als heute. Immobilieninvestoren erhalten auf ihr Investment im Schnitt eine Mietrendite von 5,4 Prozent.
Stark steigende Immobilienpreise sprechen in der Regel für einen attraktiven Immobilienmarkt. So gesehen sollten Investoren bei der 11.000-Seelen-Gemeinde Lehre im Osten Niedersachsens hellhörig werden. Hier sind die Preise für Wohnungen seit 2013 um satte 60 Prozent gestiegen, die Hauspreise haben sich im selben Zeitraum verdoppelt. Die Mieten sind derweil um 20 Prozent geklettert. Immobilieninvestoren können mit einer Mietrendite von 5,4 Prozent rechnen.
Rund 15 Kilometer südlich von Hannover liegt die 14.000 Einwohner zählende Gemeinde Pattensen. „Durch ihren historisch gewachsenen, ländlichen Charme bieten alle Ortsteile ein besonderes Maß an Lebensqualität, was auch in der großen Nachfrage nach Wohneigentum im gesamten Stadtgebiet zum Ausdruck kommt“, wirbt das Online-Portal Immobilienscout24 auf seiner Homepage für die Ortschaft. Die Preise für Häuser und Wohnungen in Pattensen sind in den vergangenen fünf Jahren um 36 beziehungsweise 47 Prozent gestiegen. Die zu erwartende Mietrendite liegt bei 5,5 Prozent.
Auch Lotte bei Osnabrück wächst: Bis 2030 soll die Einwohnerzahl der westfälischen Gemeinde Prognosen zufolge um zehn Prozent steigen. Wer in Lotte im Jahr 2013 eine Wohnung gekauft hat, kann sich heute über einen kräftigen Wertzuwachs freuen. In den vergangenen fünf Jahren sind die Hauspreise dort nämlich um 20 Prozent gestiegen. Die Preise für Wohnungen haben sich im selben Zeitraum sogar um 30 Prozent erhöht. Immobilieninvestoren erwirtschaften in Lotte im Schnitt Mietrenditen von 6,1 Prozent.
In Sankt Augustin bei Bonn haben sich die Kaufpreise für Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren verdoppelt, zeigt die Capital-Analyse. Bei Häusern müssen Käufer inzwischen rund ein Viertel drauf¬schlagen. Bei der zu erwartenden Mietrendite schneidet die Stadt am Rhein im oberen Drittel des Rankings ab: Investoren kommen in Sankt Augustin auf durchschnittlich 6,2 Prozent.
Wer in Senden bei Coesfeld wohnt, braucht nur wenige Minuten, bis er sich in einer der schönsten Naturlandschaften der Bundesrepublik befindet. Im Nordosten der Stadt liegt das Naturschutzgebiet Venner Moor, das Menschen aus ganz Nordrhein-Westfalen nach Senden lockt. Auch als Wohnort erfreut sich das Städtchen wachsender Beliebtheit, was sich in den Immobilienpreisen widerspiegelt: Seit 2013 sind die Hauspreise um ein Drittel gestiegen. Wohnungen haben sich im selben Zeitraum um rund 20 Prozent verteuert. Investoren bekommen in Senden im deutschlandweiten Vergleich Top-Renditen: 6,5 Prozent Mietrendite ist hier im Schnitt drin.
Gerade mal eine halbe Stunde dauert es mit der S-Bahn von Kerpen bis Köln. Die Nähe zur Domstadt spiegelt sich auch in den Wohnungspreisen wider. Diese haben seit 2013 um mehr als ein Drittel angezogen. Häuser kosten heute rund ein Viertel mehr als noch vor fünf Jahren. Die Mieten sind im selben Zeitraum um knapp neun Prozent gestiegen. Insgesamt kommen Immobilieninvestoren in Kerpen auf eine Mietrendite von 6,7 Prozent – der zweithöchste Wert im Ranking!
Möhnesee ist eine 11.000-Seelen-Gemeinde in Nordrhein-Westfalen, direkt an der Grenze zum Mittelgebirge. Seit 2013 sind die Mieten dort um rund 11,6 Prozent gestiegen. Für Häuser zahlen Eigentümer heute im Schnitt fünf Prozent mehr als noch vor fünf Jahren. Bei Wohnungen beträgt der Preisanstieg im selben Zeitraum rund zwei Prozent. Im Capital-Ranking belegt die nordrhein-westfälische Gemeinde den Spitzenplatz: In Möhnesee kommen Eigentümer von Mietwohnungen auf eine durchschnittliche Rendite von 7,3 Prozent.
