KolumneZwei Anlagen, zwei Planeten

Christian Kirchner
Christian Kirchner
© Gene Glover

Christian Kirchner ist Frankfurt-Korrespondent von Capital. Er schreibt an dieser Stelle regelmäßig über Geldanlagethemen. Hier können Sie ihm auf Twitter folgen


Seit in Deutschland sowohl die Aktien- als auch die Immobilienpreise vor rund fünf Jahren mächtig ins Laufen gekommen sind, haben die Anhänger beider Anlageformen eigentlich Grund zum Jubel. Merkwürdigerweise stehen sich aber Teile beider Gruppen in Diskussionen – sei es in sozialen Netzwerken, den Kommentarfunktionen unter Artikeln, Leserbriefen in unsere Redaktion oder schlicht dem Smalltalk im Büro – zunehmend kritischer gegenüber.

Viele Anhänger von Aktien sind rasch dabei, Immobilienrenditen kleinzurechnen, Käufern und Bauherren mangelndes Risikobewusstsein zu attestieren und auf Preisübertreibungen gerade in Großstädten hinzuweisen. Immobilienbesitzer hingegen halten die Kurssteigerungen an der Börse häufig für ein temporäres Phänomen oder gar eine von Notenbanken aufgepumpte Blase, wollen mit Kursschwankungen wenig zu tun haben und verstehen das Sendungsbewusstsein vieler Aktionäre einfach nicht.

Unterschiedliche Prämissen

Ganz unabhängig davon, welche Seite näher an der Wahrheit liegt, reden beide in zentralen Punkten in der Regel aneinander vorbei oder gehen von unterschiedlichen Prämissen aus. Zum Beispiel im

Punkt 1 – der Renditeerwartung: Wer Aktien erwirbt, tut das in der Hoffnung auf Kursgewinne und Dividenden, kurz: einer ordentlichen Rendite im Gegenzug für Kursschwankungen. Wer eine Immobilie erwirbt, hat gegen eine ordentliche Preisentwicklung gewiss nichts einzuwenden. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist aber nur ein untergeordnetes Motiv vieler Immobilienkäufer, vor allem dann, wenn es um die Eigennutzung geht. Für eine „schwarze Null“ kauft niemand Aktien. Diese reicht aber schon vielen Immobilienkäufern, solange sie an Lebensqualität gewinnen und lieber einen Kredit bedienen, anstatt einen Vermieter zu bezahlen – und morgens an selbst ausgewählten Badarmaturen zu drehen und Abends bei einem Glas Wein auf dem eigenen Balkon zu sitzen. Das macht Spaß – und führt zu:

Punkt 2 – der Spaßfaktor: Banken, wir Medien und auch erklärte Aktienfans legen sich sehr ins Zeug, aus der Aktienanlage eine weitgehend spaßbefreite Angelegenheit zu machen. Einfach mal zwei oder drei Aktien kaufen, deren Produkte man kennt und schätzt und deren Kursentwicklung man dann gespannt verfolgt? Um Gottes willen, viel zu schwach diversifiziert und ineffizient. Mitarbeiteraktien? Ein Klumpenrisiko im Vermögen! Der Aktienfonds des Managers, der einen kompetenten und sympathischen Eindruck macht? Verrückt, überhaupt Gebühren zu zahlen, wo es doch führerlose Indexfonds mit kryptischen Kürzeln im Namen, aber geringen Gebühren gibt!

Finanzmathematisch ist das alles richtig. Aber von der Realität potenzieller Anleger im Alltag oft meilenweit entfernt. Immobilienbesichtigungen sind zwar auch keine angenehme Sache. Dass aber mehr Menschen lieber die eigenen vier Wände renovieren als das eigene Depot zu „rebalancen“, kann kaum überraschen. Was zum nächsten Punkt führt:

Punkt 3 – dem Jargon: Wenn es um Immobilien geht, kann jeder mitreden, ganz unabhängig von der Sachkenntnis. Geht noch was in Berlin-Mitte, dreht man in München-Schwabing durch, und sollte man jetzt nicht ein Schnäppchen in der Provinz kaufen? Was einen großen Vorteil hat: Man ist eher bereit, darüber zu plaudern und kann entsprechend auch rasch lernen, sobald man sich für die Materie zu interessieren beginnt, und sei es, indem man „googelt“.

Bei Aktienanlagen oder generell kapitalmarktnahen Vorsorgeformen ist das anders. Der Branchenjargon ist für Neulinge in der Materie nicht nur kaum zu durchsteigen, sondern annähernd unerträglich. Da geht es um ausländische, swapbasierte Thesaurierer bei Fonds, Effizienzhypothesen, TERs,  der Notwendigkeit von regelmäßigem Rebalancing, starke Cash-Flows von Low-Beta Multinationals, der Bedeutung der Active Share-Kennziffer. Wer in die Materie eintaucht und sich dafür begeistert, nimmt diese Sprache – gut zu beobachten in Blogs und Foren – häufig rasch an. Es ist eine Art sprachlicher Code, mit dem man auch zum Ausdruck bringt, dass man etwas von dem versteht, was man da tut, ganz unabhängig davon, ob es für den tatsächlichen Ertrag von Bedeutung ist oder ein unwichtiger Nebenkriegsschauplatz. Weil letztlich doch entscheidend ist, ob man beim nächsten Einbruch die Nerven verliert oder nicht. Was zum nächsten Punkt führt:

Punkt 4 – die Disziplinierung: Man kann die Zahlen drehen und biegen, wie man will: Über längere Zeiträume von 20 und mehr Jahren sind Aktien die vielfache bessere Geldanlage als Immobilien. Selbst in Großstädten wie München summieren sich die Preisanstiege von Wohnimmobilien seit den 70er-Jahren auf gerade einmal 3,5 Prozent pro Jahr – mit Aktien war das Dreifache drin. Aktienanhänger werden nicht müde, Immobilienfans diese unbestrittenen Zahlen unter die Nase zu reiben. Allein: Immobilien tragen stark zum Vermögensaufbau von Privathaushalten bei, weil die oft eingesetzten Kredite Immobilienkäufer und Bauherren ungemein disziplinieren im Vermögensaufbau.

Hingegen sind Aktien und Unternehmensbeteiligungen generell zwar der Schlüssel zu dramatischen Wohlstandsgewinnen bei Superreichen (lesen Sie dazu einfach in den einschlägigen Listen nach, wie viele der 500 reichsten Deutschen mit Immobilien und wie viele mit Aktien reich geworden sind). Auf Ebene der Privatanleger sieht das anders aus. Denn die Marktrendite von Aktien gemessen an Indizes wie dem Dax hat kaum ein Kleinanleger verdient. Weil sie häufig ein schlechtes Timing beim Kauf haben, weil sie auf die falschen, da zu populären Titel setzen oder zu viel über Gebühren entrichten. Derlei Phänomene sind nicht nur als „Behavioral Gap“ in der Wirtschaftswissenschaft, sondern auch in der Vermögensstatistik der Bundesbank gut belegt. Wahr haben wollen sie nur wenige Aktienanhänger.

Skepsis gegenüber absoluten Wahrheiten

Keine Missverständnisse: Wer in dieser Diskussion am Ende besser abschneiden und Recht behalten wird, darüber kann man allenfalls Annahmen treffen. Künftige Aktienmarktrenditen und Immobilienpreise sind ein Spiel mit so vielen Variablen, dass Skepsis angesagt ist, wenn einem Vertreter der einen der anderen Seite glaubhafte Thesen als absolute Wahrheiten verkaufen.

Vermutlich verhallen die Argumente der Aktienanhänger aber noch für viele Jahre ungehört, während die Eigentumsquote weiter steigt. Denn wenn schon die Zahl der Aktionäre bei Zinsen nahe Null, steigenden Kursen und starker Konjunktur nicht klettert, wird sie es bei wieder höheren Zinsen, sinkenden Kursen und einer Eintrübung der Konjunktur gewiss nicht mehr tun. „Beim Dax von 10.000 kommen sie alle wieder!“, war ein populärer Spruch in Frankfurts Finanzszene, wenn man sich über das oft stark zyklische Anlageverhalten von Privatanlegern lustig machen wollte. Doch niemand kam wieder. Weder, als der Dax über 10.000 sprang, noch, als es über die 11.000 oder über die 12.000 ging.