FondsCorona steckt offene Immobilienfonds an

Gewerbeimmobilien am Düsseldorfer Medienhafenimago images / Schöning

Erst haben die Boutiquen wiedereröffnet, dann die Restaurants und Hotels, seit kurzem kann man vielerorts sogar wieder ins Kino. Wer in diesen Tagen durch Deutschlands Innenstädte flaniert, könnte fast den Eindruck bekommen, die Pandemie sei überstanden. Doch hinter den Kulissen der neuen Normalität brodelt es weiter. Die Umsätze im Handel sind lange noch nicht wieder dort angelangt, wo sie vor Beginn der Covid-19-Krise lagen, zeigen Daten des Handelsverbands HDE. Hauptgeschäftsführer Stefan Gerth befürchtet Einbußen von 15 Mrd. Euro in den Monaten Juni bis Dezember – und warnt vor einer Pleitewelle.

Die Krise des Einzelhandels trifft auch Anleger, die über Fonds in Gewerbeimmobilien investiert haben. Diese verteilen das Kapital auf mehrere Objekte und machen Investoren damit mittelbar zu Vermietern. Die Ratingagentur Scope rechnet wegen der Pandemie mit steigenden Risiken und fallenden Renditen, insbesondere im Geschäft mit Büro- und Ladenflächen. Im Juni hat das Analysehaus deshalb die Ratings von zwölf offenen Immobilienfonds herabgestuft, darunter die vier Dickschiffe Hausinvest, Deka Immobilien Europa, Uniimmo Europa und Uniimmo Deutschland. Lediglich drei von 15 Fonds konnten ihr Rating halten. Die bewerteten Produkte verwalten zusammen rund 100 Mrd. Euro, sie bilden fast den gesamten deutschen Markt für Immobilienfonds ab.

Die Scope-Analysten gehen davon aus, dass sich die Renditen der untersuchten Fonds künftig nur noch in einer Bandbreite von 1,5 bis 2 Prozent bewegen. Im vergangenen Jahr lag ihre Rendite im Schnitt noch bei 3,1 Prozent. Grund für die schlechtere Prognose: „Zahlreiche Mieter streben Nachverhandlungen im Zuge der Covid-19-Krise an und setzen Mietpreissenkungen vor allem im stationären Einzelhandel durch. Dies hat Auswirkungen auf die Einnahmen der Fonds und langfristig auch auf die Bewertung der Objekte“, heißt es von Scope.

Immobilienfonds stehen besser da als während der Finanzkrise

Deutschlands Einzelhändler kämpfen bereits seit Jahren mit der Konkurrenz durch Onlineshops, die Pandemie wirkt nun wie ein Brandbeschleuniger. Auch für Gewerbeimmobilien sind die Aussichten düster. Scope rechnet damit, dass die Krise den Trend zum Homeoffice verstärkt, zudem könnte es im Zuge der Rezession weitere Entlassungen geben. Insbesondere in weniger attraktiven Lagen steigt damit das Risiko, dass Büroflächen leer stehen, weil die Nachfrage nach Präsenz-Arbeitsplätzen wegbricht.

Trotzdem stehen offene Immobilienfonds noch immer deutlich besser da als in der Finanzkrise im Jahr 2008. Damals mussten sie Objekte teils mit milliardenschweren Verlusten verkaufen, um Anleger auszahlen zu können, die ihre Anteile loswerden wollten. 18 Fonds mit einem verwalteten Vermögen von rund 26 Mrd. Euro mussten wegen Liquiditätsmangel geschlossen und später abgewickelt werden. Als Reaktion darauf hat der Gesetzgeber die Auflagen für den Handel mit offenen Immobilienfonds verschärft. So müssen Neuanleger ihre Anteile nun mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile verkaufen will, ist an eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gebunden.

Die Gefahr, dass sich die Verwerfungen aus der letzten Finanzkrise wiederholen, besteht aus Sicht der Analysten nicht. Zum einen verfügten die Fonds über ausreichend liquide Mittel von durchschnittlich knapp 20 Prozent des Fondsvermögens. Zum anderen habe es seit Ausbruch der Covid-19-Krise bis Ende Mai keine außergewöhnlichen Mittelabflüsse gegeben. Unterm Strich floss in diesem Jahr sogar mehr Geld in offene Immobilienfonds hinein als heraus: Die Netto-Mittelzuflüsse im ersten Quartal 2020 summierten sich auf rund 4 Mrd. Euro.

 


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