ImmobilienWie viel darf das Traumhaus kosten?

Zwei Männer besiegeln den Kauf des Hauses im Hintergrund mit Handschlag.
Wenn es ums Traumhaus geht, sind Interessenten oft bereit, einen Preis über Marktwert zu zahlen.Bild von Gerd Altmann auf Pixabay

650.000 Euro für eine rund 70 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung in München, 465.000 Euro für 93 Quadratmeter und drei Zimmer in Berlin: Wer in Deutschland aus der Mietwohnung in die eigenen vier Wände ziehen möchte, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Seit mehr als einem Jahrzehnt brechen die Preise für Häuser und Wohnungen deutschlandweit einen Rekord nach dem anderen. Im zweiten Quartal 2019 lagen die Preise im Schnitt um 5,2 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum, zeigen Daten des Statistischen Bundesamts.

Bei solchen Wachstumsraten überrascht es wenig, dass Käufer vielerorts mit Preisen konfrontiert sind, die den eigentlichen Wert der Immobilie übersteigen. Gerade in angespannten Märkten, in denen Häuser und Wohnungen nach dem „Wer bietet am meisten“-Prinzip verkauft werden, laufen Käufer schnell Gefahr, sich zu verrennen und mehr zu bieten, als Haus und Grundstück in der Lage tatsächlich wert sind. Klaffen Kaufpreis und Marktwert auseinander, wird das bei der Finanzierung oft zum Problem. In der Regel verlangen Banken dann mehr Sicherheit in Form von einem höheren Eigenkapitaleinsatz, auch der Zins fällt häufig höher aus. Übersteigt der Preis den geschätzten Wert der Immobilie deutlich, weigern sich viele Institute sogar, dem Käufer ein Darlehen zu gewähren. „Ist die Immobilie extrem überteuert, gehen Banken das in der Regel nicht mehr mit“, sagt Pascal Schultes, Experte für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein in Leverkusen.

Irrationale Komponenten beim Immobilienkauf

Dabei muss die Traumimmobilie nicht automatisch aus dem Spiel sein, nur weil der Preis auf den ersten Blick überzogen ist. Eine Differenz von 15 Prozent zwischen Kaufpreis und Marktwert sei mittlerweile vielerorts üblich, sagt Dr.-Klein-Experte Schultes. Die Praxis zeigt auch, dass viele Menschen bereit sind, über das vernünftige Maß hinaus zu gehen. Der Grund: Gerade wenn es ums potentielle Zuhause geht, fließen viele Faktoren in die Entscheidung ein. Mit nackten Zahlen haben die nichts zu tun, weiß der Experte. „Wenn zum Beispiel die Lage für die persönlichen Wünsche perfekt ist, nehmen die zukünftigen Besitzer durchaus einen überhöhten Preis in Kauf“, sagt Schultes. Das sei prinzipiell kein Beinbruch – solange die Finanzierung auf soliden Beinen steht.

Eigentümer in spe sollten sich vorab genau überlegen, wie viel sie sich leisten können – und wie viel sie maximal ausgeben wollen. Bewegt sich die Immobilie im Rahmen des selbst gesetzten Limits, ist auch die Wahrscheinlichkeit geringer, dass sich der Käufer mit dem Traumhaus übernimmt. Umgekehrt gilt jedoch auch: Liegt der Preis deutlich über der persönlichen Schmerzgrenze, sollten Interessenten die Finger von der Immobilie lassen. „Den Finanzierungsplan noch einmal anzupassen, um das ursprüngliche Gebot nach oben zu korrigieren, ist meistens nicht klug“, sagt Schultes.

Online-Tools helfen weiter

Wer eine erste grobe Einschätzung benötigt, ob der Preis einer Immobilie angemessen ist, findet auf Online-Portalen wie Immonet.de oder Immobilienscout24.de entsprechende Bewertungstools. Der Algorithmus bewertet die Lage der Immobilie anhand der Adresse. Qualität und Zustand der Ausstattung müssen Nutzer selbst einschätzen. Aus all dem ermitteln die Tools den Verkehrswert der Immobilie, also den Preis, den das Haus aktuell im Schnitt auf dem Markt erzielt.

Solche Mini-Gutachten sind in der Regel kostenlos, dafür ist der Wert aber auch nur eine grobe Richtschnur. Je mehr die Immobilie vom Standard abweicht, desto ungenauer werden die Ergebnisse aus dem Netz. Experten raten deshalb dazu, die Immobilie vor dem Kauf von einem Fachmann untersuchen zu lassen. Ein Gutachten von einem Sachverständigen kostet abhängig vom Aufwand zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Dafür schätzt der Gutachter nicht nur den Verkehrswert der Immobilie, sondern prüft sie auch auf Schäden und Mängel. So können Käufer besser einschätzen, welche Kosten abseits von Kaufpreis und Nebenkosten auf sie zukommen.