Sogenannte Umkehrhypotheken, mit denen man eine schuldenfreie Immobilie beleiht und mit den Auszahlungen die Rente aufbessert, haben sich hierzulande nicht durchgesetzt – anders als in den USA oder Großbritannien. Bundesverbände von Banken und Finanzdienstleistern können auch auf Anfrage keine Anbieter nennen.
Das bestätigt Alexander Krolzik, Leiter der Abteilung Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hamburg. „Es gibt kein überregionales klassisches Angebot mehr.“ Mehrere Finanzinstitute hatten den Markt zwar getestet, zogen sich aber zurück, offiziell wegen mangelnder Nachfrage. Das sieht Experte Krolzik allerdings anders: „Die Nachfrage wäre groß, aber niemand bedient sie.“ Warum das so ist, erklärt ein Blick auf das Modell.
Umkehrhypotheken sind wie Kredite, bei denen die Immobilie als Sicherheit dient. Das Darlehen kann auf einen Schlag oder in Monatsraten ausgezahlt werden – für steigende Nebenkosten oder für eine lebenslange Zusatzrente. Zudem garantiert die Bank ein lebenslanges Wohnrecht, es fallen weder Zinsen noch Tilgungsraten an. Der Kredit wird erst abgelöst, wenn der Eigentümer stirbt, verkauft oder dauerhaft auszieht. In der Regel fällt das Eigentum dann an die Bank.
All dies kostendeckend zu kalkulieren hat sich für Anbieter als kompliziert erwiesen. Faktoren wie Lebenserwartung und Wertentwicklung des Wohnobjekts bargen viel Unsicherheit. Der Gesetzgeber versuchte noch, den Weg zu ebnen – etwa für Modelle mit begrenzter Laufzeit. Er nahm die Umkehrhypothek dafür von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus, die Banken seit 2016 zu einer strengeren Prüfung der Kreditwürdigkeit verpflichtet. Geld bekommt nur, wer absehbar zurückzahlen kann. Für Senioren bleibt dennoch bei Laufzeiten von zehn bis 15 Jahren im hohen Alter ein Risiko, eine Anschlussfinanzierung zu finden. Aber die Praxis hat die Politik dann nicht weiter interessiert.
Kein Ersatz zur Umkehrhypothek, aber eventuell eine Alternative bieten diverse Modelle der Immobilienverrentung, die aber alle eins gemein haben: Das Wohnobjekt wechselt den Besitzer. Bei „Sale-and-Lease-Back“ wird es zum Marktpreis an den Investor verkauft, der alte Eigentümer wird zum Mieter. Senioren, die für Leibrenten optieren, müssen sich meist auf kleinere Renten einlassen als erwartet. Denn die Käufer ziehen je nach statistischer Lebensdauer und Wertverlust des Heims einen Risikoabschlag und eine fiktive Mietsumme ab. Bei der Vertragsgestaltung muss man daher aufpassen. Größere Anbieter sind hier die kirchliche Stiftung Liebenau und die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG.
