ImmobilienWenn es zu eng wird: Wie der Hausanbau klappt

Symbolbild HausanbauIMAGO / Panthermedia

Die Großeltern sollen einziehen, die Familie wächst um ein Kind, ein Arbeitszimmer soll her oder der Traum vom Wintergarten endlich in Erfüllung gehen: Gründe für den Wunsch nach mehr Wohnraum gibt es viele. Doch nicht jeder Hausbesitzer will deshalb gleich seine Immobilie verkaufen und umziehen. Wer im Eigenheim wohnt, kann die Wohnfläche stattdessen auch mit einem Anbau erweitern. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten: Bei einem freistehenden Haus auf einem ausreichend großen Grundstück lässt sich die Wohnfläche zum Beispiel verbreitern oder verlängern. Häuser mit einem flachen Dach bieten wiederum die Möglichkeit, sofern es die Bausubstanz zulässt, eine Etage aufzustocken und mit einem Steildach zu versehen.

Ist der Entschluss zum Anbauen einmal gefasst, können Eigentümer aber nicht einfach eine Baufirma beauftragen und loslegen – auch wenn es das eigene Grundstück ist, auf dem wieder gebaut werden soll. Ein Anbau erfordert nämlich eine detaillierte Planung und vor allem in vielen Fällen eine behördliche Baugenehmigung. Auf die kann nur in Ausnahmefällen verzichtet werden, je nach Bundesland zum Beispiel dann, wenn man lediglich einen Wintergarten anbauen möchte. Oder bei freistehenden kleineren Erweiterungen, die nicht mit dem Haupthaus verbunden sind, zum Beispiel Gartenhäusern. Grundsätzlich variieren die baurechtlichen Regelungen von Bundesland zu Bundesland und sind auch je nach Gemeinde individuell. Daher sollten sich Immobilienbesitzer rechtzeitig informieren und alle nötigen Papiere besorgen. Wer darauf verzichtet und einfach loslegt, errichtet einen sogenannten Schwarzbau und riskiert eine Strafzahlung von bis zu 50.000 Euro.

Eigentümer sollten zunächst die zuständige Baubehörde ausfindig machen. Oft sind das Bezirksämter, je nach Ort kann das Bauamt aber auch im Landkreis oder bei der Gemeinde ansässig sein. In der Baubehörde bekommt man in vielen Fällen einen Bebauungsplan. Auf diesem können Eigentümer alle geltenden Vorschriften nachlesen, zum Beispiel, welche Grenzabstände sie einhalten müssen und wie hoch ihre Immobilie maximal sein darf. Weiteren Anträge sind dann nicht mehr erforderlich.

Nicht in allen Gemeinden gibt es Bebauungspläne. Fehlen sie, müssen Immobilienbesitzer auf anderem Wege herausfinden, ob sie ihren geplanten Umbau umsetzen dürfen. Sie können zum Beispiel eine Bauvoranfrage an das Bauamt stellen. Das sollten sie schriftlich tun, denn mündliche Absprachen mit dem Bauamt können zwar als Vorabinformation hilfreich sein, sind aber rechtlich nicht bindend. In einer offiziellen Bauvoranfrage skizziert man sein Vorhaben grob. Kostenpunkt: rund 300 Euro. Sind die Pläne mit den örtliche Bauregelungen vereinbar, erteilt das Bauamt einen schriftlichen Bauvorbescheid. Dieser ist verbindlich und drei Jahre lang gültig. „Ein Bauvorbescheid ist vor allem für Menschen hilfreich, die vor dem Kauf eines Hauses herausfinden wollen, ob sie anbauen können“, sagt Immobilienmakler und Sachverständiger Ralf Conath aus dem niedersächsischen Harsefeld. „So lassen sich Unsicherheiten noch vor dem Kauf aus dem Weg räumen.“

Wer sich seiner Anbaupläne sehr sicher ist, kann auch direkt einen Bauantrag stellen. Dafür genügt aber keine grobe Skizze. In einem Bauantrag müssen Eigentümer Details wie die Statik oder die Wärmebedarfsberechnung mit angeben. Sie sollten dafür einen Profi konsultieren. „Im besten Fall sollten Eigentümer einen Architekten hinzuziehen“, rät Conath. Diese stimmen sich dann im Idealfall bereits bei der Planung mit der Baubehörde ab und kennt die baurechtlichen Bestimmungen auch ohne Bauvoranfrage.

Mithilfe eines Architekten können Immobilienbesitzer außerdem viele bauliche Fehler vermeiden. „Zum Beispiel sollte man keine Fenster zubauen“, sagt Conath. Ein weiterer Klassiker: Die Dämmstandards liegen bei einem modernen Anbau häufig höher als beim Rest des Hauses. „Bei einem hochgedämmten Anbau könnte es im Übergang etwa Probleme mit Kondensfeuchte geben“, warnt Conath. Ein Architekt hilft, solche Fallstricke zu umgehen. Daneben kann es sich lohnen, einen Energieberater hinzuzuziehen. Er kann zu geltenden Energieeffizienz-Standards beraten. Das ist vor allem dann nützlich, wenn man beim Anbauen auf zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse von der staatlichen Förderbank KfW spekuliert.

Die Kosten für einen Anbau sollten Eigentümer ähnlich wie bei einem Neubau kalkulieren. Ganz grob liegen die Preise bei etwa 1800 bis 2000 Euro pro Quadratmeter. Sie hängen von zahlreichen Faktoren ab. So ist ein fertiges Raummodul, das sich Hausbesitzer von der Stange kaufen und an ihre Immobilien anbauen lassen können, in der Regel günstiger als ein Massivanbau. Ein Massivanbau, der das Haus in die Horizontale erweitert, ist wiederum günstiger als eine Aufstockung. Ein Anbau in die Höhe erfordert nämlich ein neues Treppenhaus sowie ein neues Dach – und das ist ganz schön teuer. Ebenfalls ein Kostenfaktor: die Dämmung und das eingesetzte Material. Sanitäranlagen im Anbau treiben die Kosten zusätzlich in die Höhe, genauso wie große Fensterfronten.

 


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