FondsWelche Chancen Deutschland für Immobilien-Anleger bietet

Neubau auf der Münchener Theresienhöhe
Es wird zwar viel gebaut in Deutschland - wie hier auf der Münchener Theresienhöhe - die Preise steigen trotzdem unaufhörlichdpa

Vermögensberater hatten Kunden lange zu Investments in deutsche Häuser und Wohnungen geraten. Mittlerweile aber hat Uwe Eilers, Geschäftsführer der Frankfurter Vermögen in Königstein nur einen Rat für Anleger, die ihr Kapital in deutsche Immobilien anlegen möchten: Finger weg. „Aktuell rate ich von Immobilienkäufen zur Kapitalanlage ab“, sagt Eilers. Der deutsche Immobilienmarkt ist dem Anlageexperten zu heiß geworden. Er fürchtet einen drastischen Preisverfall bei Immobilien nicht nur in den Metropolen und Ballungszentren, sondern überall in der Bundesrepublik. Mit dieser Einschätzung steht Eilers nicht alleine da. Im Februar warnte bereits die Bundesbank vor einer Überhitzung des Marktes. In den Metropolen seien Immobilien um 35 Prozent zu teuer, hieß es in dem Bericht.

Auch professionelle Investoren fühlen sich zunehmend unwohl. Immer mehr ziehen sich aus dem deutschen Immobilienmarkt zurück, zeigt eine aktuelle Befragung der Investmentplattform Brickvest unter 3000 Großanlegern. War Deutschland im Jahr 2017 noch die favorisierte Region für mehr als die Hälfte der befragten Investoren, legt heute nur noch jeder Dritte sein Geld bevorzugt in deutsche Immobilien an. Stattdessen investieren sie ihr Kapital in andere Märkte wie die USA oder Frankreich.

Ist der Markt überhitzt?

Wenn die Karawane der Profianleger weiterzieht, sollte das für Fondsanbieter eigentlich ein Alarmzeichen sein. Dennoch bringen sie weiter neue offene Immobilienfonds mit Schwerpunkt Deutschland auf den Markt. Im September startet der Vermögensverwalter KGAL sein erstes Produkt in diesem Segment. Geplant ist ein Deutschlandfonds, der vor allem Kleinsparer ansprechen soll. Im August 2017 brachte die europäische Immobiliengruppe Catella einen Fonds mit Fokus auf Wohnimmobilien in deutschen Ballungszentren heraus. Und die Union Investment Real Estate hat im gleichen Monat ebenfalls einen Fonds aufgelegt, der in deutsche Wohnungen investiert. Ein Drittel aller derzeit auf dem Markt erhältlichen offenen Immobilienfonds konzentriert sich ausschließlich auf deutsche Immobilien, zeigt eine im April veröffentlichte Untersuchung der Ratingagentur Scope.

Haben die Anbieter den Absprung verpasst? Nicht unbedingt. Geht es um die Zukunft des deutschen Immobilienmarktes, gibt es zwei Sichtweisen. Die einen halten den Markt für deutlich überhitzt und fürchten ein ähnliches Szenario wie einst in den Vereinigten Staaten, wo das Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008 in der größten Wirtschafts- und Finanzkrise seit dem zweiten Weltkrieg mündete. Andere bezweifeln, dass es überhaupt eine Blase gibt.

Zu den Zweiflern gehört Ralph Henger, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Für ihn ist das anhaltende Vertrauen der Fondsanbieter in den deutschen Immobilienmarkt nicht überraschend. Im Gegenteil: „Deutschland zählt zu den stabilsten Immobilienstandorten weltweit“, sagt der Ökonom. Dass es hierzulande zu einem Preisverfall wie einst in den USA kommt, hält er für nahezu ausgeschlossen. Der Grund: Beide Märkte unterscheiden sich grundlegend voneinander. In den Vereinigten Staaten ist die Situation auf dem Immobilienmarkt vor allem deshalb eskaliert, weil das Angebot deutlich größer war als die Nachfrage, und weil die Banken die Immobiliendarlehen zu leichtfertig vergaben. Als die Zinsen stiegen, konnten viele Hausbesitzer Zins und Tilgung nicht mehr leisten, wodurch wiederum etliche Banken in Not gerieten.

Gerade in den Ballungszentren werden noch immer zu wenige Wohnungen gebaut, um die wachsende Nachfrage zu bedienen

IW-Immobilienökonom Ralph Henger

Anders als die USA ist Deutschland bei der Baufinanzierung dagegen weiter konservativ: Die Konditionen für Baudarlehen werden in der Regel extrem langfristig vereinbart – oft über eine Laufzeit von 15 Jahren und mehr. Banken verlangen von den Hausbesitzern zudem hohe Sicherheiten. Verhältnisse wie in den USA, wo selbst Kunden ohne Einkommen Kredit bekamen, sind hierzulande undenkbar.

Hinzu kommt: „Der Preisanstieg bei deutschen Immobilien ist fundamental gerechtfertigt“, sagt IW-Ökonom Henger. Die hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien werde im Prinzip von zwei Faktoren getrieben: den historisch niedrigen Bauzinsen sowie der starken Zuwanderung aus dem Ausland, die Deutschland seit einigen Jahren erlebt. „Gerade in den Ballungszentren werden noch immer zu wenige Wohnungen gebaut, um die wachsende Nachfrage zu bedienen“, sagt Henger. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat errechnet, dass in den nächsten zehn Jahren rund 400.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten, um die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken – und das pro Jahr. In den Jahren 2015 und 2016 haben Bauträger laut Statistischem Bundesamt jedoch nur 250.000 beziehungsweise 280.000 Wohnungen fertiggestellt. Solange das Angebot also nicht drastisch ausgeweitet wird, dürften die Preise weiter steigen.

Darauf setzen offenbar auch die Anbieter offener Immobilienfonds. Sie blicken weiter zuversichtlich in die Zukunft: Die Renditeversprechen von Immobiliengesellschaften und -unternehmen, die auf deutsche Immobilien setzen, gehen hoch auf bis zu acht Prozent pro Jahr. Zuletzt gab es für Immobilienanleger jedenfalls keinen Grund, an der Strategie der Deutschlandfonds zu zweifeln. Bei fast allen offenen Immobilienfonds lag die Ein-Jahres-Rendite im Jahr 2017 deutlich höher als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre, zeigen Zahlen des Fondsverbandes BVI.

Capital Immobilien-Kompass
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