DarlehenzinsenWas die Wende beim Baugeld für Hausbauer bedeutet

Bau eines Fertighauses in Rheinland-PfalzGetty Images

Eine Trendwende bei den Leitzinsen in Europa ist nicht in Sicht. Auch bei der jüngsten Ratssitzung am 7. September hielten die Währungshüter der Europäischen Zentralbank (EZB) am Rekordtief von null Prozent fest. Doch während Ökonomen allerfrühestens für Anfang 2018 mit einer Zinserhöhung im Euro-Raum rechnen, bekommen Häuslebauer bereits zu spüren, dass der Trend drehen könnte: Seit Oktober 2016 steigen die Kosten für die Immobilienfinanzierung an. Lag der Zinssatz auf dem Tiefpunkt vor elf Monaten noch bei 1,0 Prozent, müssen Immobilienkäufer heute für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt effektiv 1,4 Prozent Zinsen zahlen, wie aus einer Analyse der FMH-Finanzberatung hervorgeht. „Die günstigste Zeit zum Hausbauen ist vorüber“, sagt Michael Voigtländer, Immobilien-Experte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Es ist eine schleichende, aber gravierende Trendwende, die sich derzeit auf dem Immobilienmarkt abspielt. Auch wenn der Zinsanstieg bei Baudarlehen bislang moderat ausfällt: Die finanziellen Folgen für Immobilienkäufer sind enorm. Mit einem Anstieg des Zinses um ein Zehntelprozent können die Kosten einer Finanzierung um mehrere tausend Euro steigen. Häuslebauer werden also derzeit gleich doppelt in die Zange genommen: von hohen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen.

Um steigenden Finanzierungskosten zu entgehen, könnten Interessenten noch schnell zuschlagen und sich die niedrigen Bauzinsen auf längere Zeit sichern. Wohnungs- und Hauseigentümer, deren Darlehen in absehbarer Zeit auslaufen, machen außerdem bereits vielfach von der Möglichkeit Gebrauch, sogenannte Forward-Darlehen abzuschließen. Das heißt: Sie sichern sich die aktuell niedrigen Zinsen mit einem Aufschlag für ihre Anschlussfinanzierung.

Angst vor Zinsschock ist unbegründet

Spannend wird es, wenn die EZB das Ende der ultralockeren Geldpolitik beschließt und ihre milliardenschweren Anleihekäufe allmählich zurückfährt. Denn die Geldpolitik der EZB beeinflusst die Renditen von Staatsanleihen und damit auch die von Hypothekenpfandbriefen – also von mit Immobilien besicherten Anleihen. Sie sind das bevorzugte Instrument, mit dem Banken ihre Immobilienkredite refinanzieren. Steigt die Anleiherendite, steigen also auch die Bauzinsen. Eine Zinswende der Zentralbank könnte die Trendwende auf dem Immobilienmarkt beschleunigen.

Angst vor explodierenden Finanzierungskosten und einem Zinsschock halten Experten trotzdem für unbegründet. Mit einem geldpolitischen Kurswechsel rechnet IW-Ökonom Voigtländer frühestens 2018. „Und selbst dann wird die Umkehr nur sehr langsam stattfinden. Bei der US-Notenbank hat man gesehen, welche starken Rückwirkungen ein schneller Kurswechsel auf den Immobilienmarkt haben kann. Das wird die EZB nicht riskieren, zumal Länder wie Spanien, Portugal oder Griechenland gerade einen leichten Aufschwung verzeichnen, den man nicht gefährden will“, sagt Voigtländer. Der Experte schätzt, dass sich der Zins auf dem Immobilienmarkt langfristig bei zwei Prozent einpendelt.

Ohnehin sollte bei der Immobilienfinanzierung der Zins nie das entscheidende Kriterium sein. Viel wesentlicher: Die Lage der Immobilie und die persönlichen Bedürfnisse der Käufer. Diese sollten den Ausschlag über Kauf und Nichtkauf geben, nicht das Zinsniveau, rät Voigtländer. So viel Flexibilität sollten Hausbauer mitbringen.