ImmobilienBaugeld: Prüfe, wer sich lange bindet

Neubauwohnungen in Feldkirchen bei München
Neubauwohnungen in Feldkirchen bei Münchenimago images / Sven Simon

Die Bauzinsen sind seit Jahresbeginn deutlich gestiegen und machen keine Anstalten, wieder zu fallen. Momentan zahlen Bankkunden für Baugeld mit zehn Jahren Laufzeit im Schnitt 0,82 Prozent Zinsen pro Jahr. So hoch lag das Zinsniveau zuletzt Ende 2019. Immer mehr Kreditnehmer befürchten offenbar, dass es weiter aufwärts geht. Baufinanzierer melden jedenfalls eine steigende Nachfrage nach Forward-Darlehen. Damit kann man sich gegen einen Aufschlag das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichern.

Wer eine Immobilie mit Hilfe der Bank bezahlt, hat noch eine andere, simplere Möglichkeit, sich gegen steigende Zinsen abzusichern: Er kann ein Baudarlehen mit besonders langer Laufzeit aufnehmen. In den meisten Fällen beträgt die Zinsbindung beim Baugeld zehn, höchstens 15 Jahre. Nach Ende dieser Frist können Kreditnehmer entweder die laufende Baufinanzierung verlängern oder in einen neuen Vertrag umschulden. In beiden Fällen wird die Höhe des Sollzinses neu festgelegt. Der Vorteil einer längeren Zinsbindung liegt auf der Hand: Kreditnehmer haben damit länger etwas von den momentan immer noch sehr tiefen Zinsen. Darlehen, die über 20 oder 30 Jahre laufen, haben allerdings auch Nachteile.

Das größte Manko: Baugeld mit langer Laufzeit ist teurer als solches mit kurzer Zinsbindung. Je länger die Laufzeit, desto höher ist das Risiko für den Kreditgeber, und dieses Risiko will er kompensiert bekommen. Für eine Immobilienfinanzierung mit 20 Jahren Laufzeit weist die FMH-Finanzberatung derzeit einen durchschnittlichen Zins von 1,32 Prozent pro Jahr aus. Zur Erinnerung: Zehnjähriges Baugeld kostet im Schnitt 0,82 Prozent. Sich lange zu binden, lohnt sich also nur, wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen während der Kreditlaufzeit deutlich steigen. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Konditionen in den kommenden zwei bis drei Jahrzehnten so stark verschlechtern, dass der heutige Langfrist-Zinssatz dagegen günstig aussieht, ist allerdings recht hoch.

Doch nicht so unflexibel

Ein weiteres Problem an Langfrist-Finanzierungen ist, jedenfalls auf den ersten Blick, ihre vergleichsweise geringe Flexibilität. Schließlich sichert man sich mit den Verträgen nicht nur auf lange Sicht das aktuelle Zinsniveau, sondern bindet sich auch für zwei bis drei Jahrzehnte an einen Kreditgeber. Sondertilgungen, mit denen man den Kredit rascher zurückzahlen kann, sind nicht zu empfehlen. Viele Anbieter erlauben sie nur gegen einen Zinsaufschlag, der die Kostenvorteile der langen Laufzeit auffressen kann.

Auf den zweiten Blick ist Baugeld mit langer Zinsbindung allerdings gar nicht so unflexibel, wie es scheint. Erstens lässt sich bei vielen Darlehensanbietern die Tilgungshöhe während der Laufzeit nach oben oder unten anpassen – in der Regel einige Male kostenlos. Zweitens hat der Gesetzgeber festgelegt, dass Kreditnehmer ein Darlehen ab dem 11. Jahr mit sechs Monaten Kündigungsfrist ganz oder teilweise ablösen können, ohne dafür eine Entschädigung an den Anbieter zahlen zu müssen. Mit diesem Sonderkündigungsrecht sind Hauskäufer und Bauherren, die ein Darlehen mit langer Laufzeit aufnehmen, Kreditnehmern mit der klassischen Zinsbindungsfrist von zehn Jahren in puncto Flexibilität praktisch gleichgestellt.