Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) sind derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau. Das ist für Sparer alles andere als lukrativ. Für Kreditnehmer dagegen schon: Sie profitieren derzeit von besonders günstigen Konditionen. Doch wer den Finanzierungsvertrag für seine Immobilie schon vor vielen Jahren zu schlechteren Konditionen abgeschlossen hat, ärgert sich heute vielleicht. Obwohl es bei den Zinsen in den vergangenen Jahren vornehmlich bergab ging, läuft der Baufinanzierungsvertrag unter Umständen noch 10, 15 oder 20 Jahre unter den schlechteren Konditionen weiter.
Die gute Nachricht: Kreditnehmer können viel Geld sparen, indem sie ihren alten Vertrag mit den hohen Zinsen kündigen und einen neuen zu günstigeren Konditionen abschließen. Sie schulden den Immobilienkredit demnach um. Die schlechte Nachricht: Es ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und lohnt sich nicht immer.
Sollzinsbindung beachten
Zunächst einmal sollten Schuldner in ihrem Vertrag nachsehen, wie lange ihr Kredit bereits läuft und wann ihre Sollzinsbindung endet. Einen Immobilienkredit zu kündigen, ist nämlich überhaupt erst nach zehn Jahren möglich. Vorher können Eigentümer nur dann aus ihrem Vertrag, wenn sie die Immobilie verkaufen oder einen größeren Kredit benötigen, zum Beispiel für einen Anbau oder eine Modernisierung. Dabei fällt eine Art Schadensersatz für die entgangenen Zinsen bei der Bank an – die Vorfälligkeitsentschädigung. Immobilienbesitzer, die innerhalb dieses Zeitraums den Kredit wechseln wollen, sollten also die Vorfälligkeitsentschädigung auf die Darlehenssumme addieren. So ermitteln sie, ob sich eine Umschuldung überhaupt für sie lohnt.
Sollten bereits zehn Jahre seit dem Unterschreiben des Kreditvertrags vergangen sein, sieht die Sache jedoch anders aus: Dann können Kreditnehmer jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – auch dann, wenn die Zinsbindung eigentlich noch läuft.
Wer noch ein bis zwei Jahre warten muss, bis er aus seinem Finanzierungsvertrag kommt, könnte sich auch mithilfe eines Forward-Darlehens die aktuellen Zinskonditionen für seine Anschlussfinanzierung sichern. Das lohnt sich allerdings nur dann, wenn Eigenheimbesitzer bis zum Ablauf der Zinsbindung mit steigenden Zinsen rechnen. Denn die Sicherheit gibt es nicht umsonst, sondern kostet einen sogenannten Forward-Aufschlag. Daher sollten Eigentümer genau berechnen, ob es sich trotzdem für sie lohnt. Steigt das Zinsniveau bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht, wird das Forward-Darlehen für Kreditnehmer zum Verlustgeschäft.
Vergleichen lohnt sich
Wer überlegt, umzuschulden, sollte außerdem nachsehen, wie hoch die Restschuld beim aktuellen Kredit ist. Das können Schuldner entweder in ihrem Tilgungsplan nachschauen oder bei ihrer Bank erfragen. Daraufhin lohnt sich ein Vergleich, bei welchem Baufinanzierer es für die verbliebene Restschuld die günstigsten Zinskonditionen gibt – zum Beispiel anhand eines Vergleichsportals. Eine Umschuldung lohnt sich im Übrigen nicht, wenn die Restschuld bei weniger als 1000 Euro liegt oder wenn die restliche Laufzeit kürzer ist als zwölf Monate. Dann ist nicht nur das Sparpotenzial eher gering – oft bekommen Schuldner dann auch keinen neuen Kredit.
Ist die passende Bank gefunden, können Eigentümer einen Kredit in der Höhe der Restschuld ihres alten Darlehens beantragen. Sofern das Kreditinstitut die Finanzierung genehmigt, steht der Ablösung des alten Kredits durch einen neuen nichts mehr im Wege. Einige Banken bieten sogar einen Kreditwechselservice an, der Kunden den Übergang erleichtert. Was auch einen Versuch wert sein könnte: Der alten Bank von dem günstigeren Angebot zu erzählen und einen ähnlichen Zins zu verhandeln. Mit etwas Glück lässt sich das Kreditinstitut darauf ein.
Der neue Kredit ist gefunden – sei es bei der alten oder bei einer neuen Bank. Nun sollten sich Darlehensnehmer überlegen, ob sie von der niedrigen monatlichen Tilgungsrate profitieren oder die Rate dennoch gleich belassen wollen. Denn auch das hat seine Vorteile: Wer die Rate gleich hoch belässt, profitiert von einer kürzeren Laufzeit. Dadurch ist der Kredit nicht nur schneller abbezahlt. In vielen Fällen kann die kürzere Laufzeit den Zins sogar noch weiter nach unten drücken.
