Wer vor gut zwei Jahren eine Immobilie erwarb, war zwar mit hohen Kaufpreisen konfrontiert, konnte diese aber noch günstig finanzieren. Der Bauzins lag, je nach Anbieter, bei etwa einem Prozent. Seither ist viel passiert: Infolge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine und die daraufhin beschlossenen Sanktionen gegen Russland stiegen die Preise für Nahrungsmittel und Energie teils massiv. Um die steil steigende Inflationsrate in den Griff zu bekommen, hob die Europäische Zentralbank (EZB) ab Juni 2022 mehrmals hintereinander den Leitzins an. Und genau das wirkte sich auch auf Immobilienfinanzierungen aus: Die Bauzinsen stiegen.
Auch wenn im Vergleich zu 2022 die Immobilienpreise im Durchschnitt gesunken sind: Kaufinteressenten müssen heute deutlich tiefer in die Tasche greifen. Die Kosten für die Baufinanzierung haben sich im Laufe der vergangenen zwei Jahre mindestens verdreifacht.
Aktuell hat sich der Bauzins bei zwischen 3,2 und 4 Prozent eingependelt. Zwar gehen Experten derzeit nicht von einem weiteren Anstieg aus, machen aber auch keine Hoffnungen auf stark fallende Zinsen. Sie prognostizieren für die nächsten Monate eine Seitwärtsbewegung. Die jüngste Entscheidung der EZB, die Leitzinssätze unverändert zu lassen, untermauert diese Annahme.
Warum sich die Leitzinsen auf die Bauzinsen derart auswirken, lässt sich so erklären: In Zeiten hoher Inflation werden Staatsanleihen, wie etwa die zehnjährige Bundesanleihe, mit eher geringen Renditen unattraktiv. Das hat zur Folge, dass viele Investoren diese Papiere verkaufen. Genau das löst eine Kettenreaktion aus – auch zu Ungunsten von Kaufinteressenten für Immobilien: Mit dem Abverkauf sinken die Kurse der Anleihen und im Gegenzug steigen die Zinsen. Steigen jedoch die Zinsen für Staatsanleihen, verteuern sich damit Pfandbriefe – und eben auch Baufinanzierungen.
Keine Hoffnung auf stark fallende Zinsen
Teure Baufinanzierungen haben zur Folge, dass die Mehrheit der Kaufinteressenten ihre Vorhaben aufschiebt, wie eine YouGov-Umfrage im Auftrag von Deutsche Bank Immobilien zeigt. Demnach planen zwar 16 Prozent der Deutschen, in den nächsten Jahren Wohneigentum zu kaufen. Das sind nur etwas weniger als im Januar mit 18 Prozent und im März mit rund 19 Prozent.
Anders als in den Vorjahren zögern jedoch 71 Prozent der potenziellen Immobilienkäufer den Kauf hinaus. Die Gründe der Umfrageteilnehmer: 34 Prozent warten auf weiter sinkende Kaufpreise, 31 Prozent hoffen, dass sich die Zinsen für Hypothekendarlehen abflachen und rund 23 Prozent warten auf neue staatliche Förderprogramme, die sie für den Kauf oder die Modernisierung des Wohneigentums mitnehmen können.
Günstiger Zeitpunkt zum Kauf
Die Zurückhaltung der Kaufinteressenten sei unbegründet, kommentiert Florian Schüler, Sprecher der Geschäftsführung von Deutsche Bank Immobilien, das Umfrageergebnis. Das Angebot auf dem Immobilienmarkt sei derzeit vergleichsweise groß und die Nachfrage verhalten. Entsprechend moderat sei das Preisniveau.
Sein Rat: Käufer, die das für sie passende Objekt gefunden haben, sollten ihr Vorhaben jetzt realisieren. Denn die Lage könne sich schon bald drehen. Schüler erwartet, dass die Nachfrage am Immobilienmarkt in naher Zukunft wieder steigt, was dann auch die Kaufpreise antreiben werde. Auch im Hinblick auf die weiter steigenden Mietpreise lohne sich für immer mehr Menschen der Kauf von Wohneigentum – den gestiegenen Zinsen zum Trotz.
Darüber hinaus macht Schüler deutlich, dass die Finanzierung von Wohneigentum immer noch günstiger sei als etwa in den 1980er- und 1990er-Jahren. Die Bauzinsen lagen damals mit knapp zehn Prozent deutlich höher und die Einkommen waren im Verhältnis zu den Preisen geringer. Zudem gebe es derzeit staatliche Förderungen für Familien mit geringerem und mittlerem Einkommen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): etwa ein zinsgünstiges Darlehen mit einer verlängerten Laufzeit von 20 Jahren.
Sonderkündigungsrecht bei sinkenden Bauzinsen
Sollten die Zinsen in den Jahren nach Abschluss der Baufinanzierung fallen, schauen Bauherren nicht in die Röhre. Nach zehn Jahren können sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, ihren Immobilienkredit kündigen und einen neuen günstigeren Baukredit abschließen, so die Experten des Kreditvermittlers Dr. Klein.
Ihnen zufolge lohne sich eine Umschuldung der Baufinanzierung bereits dann, wenn der angebotene Zinssatz nur 0,2 Prozent unter dem aktuellen Vertragszins liegt. Der Vorteil sei aber nicht nur ein niedriger Zinssatz, sondern auch die Möglichkeit, die Baufinanzierung zu optimieren oder Sondertilgungen zu vereinbaren. Auch wenn dies mit etwas zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden sei, rechne sich der Wechsel. Die Kosten seien schnell wieder hereingeholt.
