HauskaufWie man sich mit Forward-Darlehen niedrige Bauzinsen sichert

Baustelle eines Zweifamilienhauses
Wer ein Haus baut kann derzeit mit sehr niedrigen Zinsen kalkulieren, aber wie lange noch?imago images / teamwork

Häuslebauer sind solche Zahlen gar nicht mehr gewohnt: Die Zinsen für Baugeld mit zehnjähriger Bindungsfrist liegen aktuell bei 0,87 Prozent. Im April lag ihr Mittelwert laut FMH-Finanzberatung noch bei 0,82 Prozent, um den Jahreswechsel bei 0,65 Prozent. „Ich gehe davon aus, dass wir auch in den kommenden Monaten eine leichte Aufwärtsbewegung bei den Bauzinsen sehen werden“, sagt Michael Neumann, Vorstand beim Immobilienkreditspezialisten Dr. Klein.

Hauskäufer und Bauherren können sich gegen einen solchen Zinsanstieg absichern: mit Forward-Darlehen. Damit können Kreditnehmer das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung festschreiben. Das kann bis zu fünf Jahre vor Ablauf der laufenden Baufinanzierung geschehen.

Bei Forward-Darlehen gibt es einen Aufschlag

Die frühe Zinsfestschreibung gibt es nicht umsonst. Je zeitiger ein Forward-Vertrag abgeschlossen wird, je mehr Zeit man also bis zur Anschlussfinanzierung überbrückt, desto höher ist das Zinsänderungsrisiko für beide Vertragspartner. Daher nehmen Baufinanzierer für Forward-Darlehen einen sogenannten Forward-Aufschlag. Der liegt momentan vergleichsweise niedrig: Laut Dr. Klein ist mit einem Zinsaufschlag von rund 0,2 Prozent pro Vorlauf-Jahr zu rechnen.

Bankkunden gehen mit Forward-Darlehen de facto eine Art Zinswette ein. Steigen die Zinsen nicht so stark, dass der Forward-Aufschlag überkompensiert wird, machen sie letztlich ein schlechtes Geschäft. Dennoch erfreuen sich die Verträge wachsender Beliebtheit. Ihr Anteil am Baufinanzierungsmarkt steigt seit kurzem wieder. „Dafür ausschlaggebend ist die aktuelle Erwartungshaltung der Darlehensnehmer“, sagt Neumann. Gehen Hauskäufer von steigenden Zinsen aus, gehen sie das Risiko ein und unterschreiben Forward-Verträge. Selbst wenn die Zinsen nur kurzfristig in die Höhe schnellen, wie etwa zu Beginn der Corona-Pandemie, verzeichnen Kreditinstitute eine steigende Nachfrage nach Forward-Darlehen. „Mehr Menschen mit Anschlussfinanzierung wollen in solchen Situationen den Sack zu machen und sich das heutige Zinsniveau sichern“, sagt Neumann.

„Wer weniger risikoscheu ist, sollte die notwendigen Forward-Unterlagen griffbereit halten und die Marktsituation genau beobachten“

Michael Neumann

Ob sich Forward-Darlehen im aktuellen Umfeld tatsächlich rechnen, wird die Zukunft zeigen. Neumann ist jedenfalls der Meinung, dass das momentane Niedrigzinsumfeld noch eine Weile bestehen bleiben wird. Zwar stimmt es, dass die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen zuletzt gestiegen ist – sie ist der wichtigste Einflussfaktor für die Bauzinsen. Die Anleiherenditen befinden sich aber immer noch im negativen Bereich, der Anstieg ist bisher also relativ verhalten ausgefallen. Das dürfte auch so bleiben, sagt Neumann: „Die Europäische Zentralbank wirkt mit all ihren Instrumenten und Kaufprogrammen massiv gegen einen deutlichen Zinsanstieg am Markt“, erklärt er. Die Geldpolitik dämpft so jede Aufwärtsbewegung beim Bauzins.

Forward-Darlehen sind letztlich eine sinnvolle Option für all jene Kreditnehmer, die einen überraschenden Kostensprung in ihrer Finanzplanung auf jeden Fall vermeiden wollen. Der richtige Zeitpunkt für das Darlehen hängt dabei von der individuellen Risikobereitschaft ab. „Wer weniger risikoscheu ist, sollte die notwendigen Forward-Unterlagen griffbereit halten und die Marktsituation genau beobachten“, sagt Neumann. Dann kann man bei plötzlichen Zinsbewegungen rasch reagieren und ein günstiges Forward-Darlehen abstauben. Risikoaverse Kreditnehmer, die steigende Zinsen fürchten und nicht täglich auf den Markt achten wollen, können auch jetzt schon zu einem Forward-Darlehen greifen und Nägel mit Köpfen machen, um nachts ruhig schlafen zu können.