Wer eine Immobilie finanziert, muss inzwischen deutlich tiefer in die Tasche greifen als in den vergangenen Jahren. Die Bauzinsen sind seit Mitte 2022 kontinuierlich gestiegen und liegen derzeit bei einer Zehn-Jahres-Finanzierung bei um die vier Prozent. Für viele Bauherren ist das ein Schock – vor allem dann, wenn der bisherige Finanzierungsvertrag bald ausläuft und sie beim Anschlussvertrag mit weitaus schlechteren Konditionen rechnen müssen als bislang.
Sollten die Zinsen noch weiter steigen, dürften einige Kreditnehmer womöglich an ihre finanzielle Belastungsgrenze kommen. Eine mögliche Lösung ist das Forward-Darlehen. Damit können sich Eigentümer zumindest gegen weitere Zinserhöhungen schützen.
So funktioniert ein Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Verbraucher das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft. Endet die Zinsbindung also erst in drei Jahren, können sie für die Restschuld schon jetzt mit einer Bank einen Vertrag über das Darlehen im Anschluss vereinbaren – inklusive Ratenhöhung und Zinsbindung. Nur wird dieses Darlehen eben nicht sofort ausbezahlt, sondern erst zum vereinbarten Stichtag in der Zukunft. Möglich ist das bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ende der laufenden Zinsbindung.
Der Vorteil: Bleibt bei Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist eine Restschuld offen, muss der Kreditnehmer nicht mehr bangen, wie das Zinsniveau bis dahin aussehen könnte. Stattdessen weiß er schon heute sicher, welche Zinsen ihn beim Anschlussvertrag für das Baugeld erwarten.
Kosten für ein Forward-Darlehen
Diese Sicherheit lassen sich Banken allerdings bezahlen – mit dem sogenannten Forward-Aufschlag. Wie hoch dieser ausfällt, hängt vor allem von der Wartezeit ab. Pro Monat verlangen Banken zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkte zusätzlich. Ein fiktives Rechenbeispiel: Frank möchte sich für seine Anschlussfinanzierung einen Bauzins von vier Prozent zwei Jahre im Voraus sichern. Dafür zahlt er 24 Monate x 0,01 Prozentpunkte zusätzlich und landet bei der Anschlussfinanzierung bei einem Zins von 4,24 Prozent.
Selbstverständlich müssen Eigentümer nicht bei der Bank bleiben, die ihre Immobilie bislang finanziert hat. Viel ratsamer ist es, Konditionen verschiedener Banken zu vergleichen, bevor sich Kreditnehmer für einen Anbieter entscheiden. Wichtig ist: Ein Vertrag zu einem Forward-Darlehen ist rechtlich bindend. Ist er also einmal abgeschlossen, können Kreditnehmer nicht ohne Weiteres aussteigen, falls die Bauzinsen doch stark fallen sollten. Wer den Vertrag vorzeitig kündigt oder das Haus verkauft, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Daher sollte diese Entscheidung gut überlegt sein.
Für wen lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Einen finanziellen Vorteil bringt ein Forward-Darlehen dem Kreditnehmer nur dann, wenn das Zinsniveau bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung tatsächlich steigt. Ob das der Fall sein wird, kann derzeit niemand mit Sicherheit sagen. Bislang scheint das Ende der Fahnenstange in puncto Zinserhöhung allerdings noch nicht erreicht zu sein. Erst Anfang Februar des laufenden Jahres hatten die Währungshüter der Europäischen Zentralbank (EZB) den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte auf 3,0 Prozent erhöht. Diesen März soll es eine weitere Erhöhung geben. Grund für die restriktive Zinspolitik ist die Inflation, die trotz leichten Rückgangs weiterhin auf einem hohen Niveau verharrt.
Sollten die Zinsen wider Erwarten bis zur Anschlussfinanzierung fallen, ist das Forward-Darlehen für Kreditnehmer natürlich ein Verlustgeschäft. Von dieser Aussicht sollten sich Hauskäufer allerdings nicht verunsichern lassen, meint Christian Hanke, Leiter der Berliner Niederlassung des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp. Wichtig sei vor allem, dass sich Eigentümer ihre Rate bei der Anschlussfinanzierung noch leisten können. „Gerade wenn es um die eigenen vier Wände geht, sollten Verbraucher sich möglichst absichern, statt zu spekulieren“, warnt der Experte. „Daher empfehle ich jedem, sich zumindest einmal zum Thema Forward-Darlehen beraten zu lassen“.
Eigentümer sollten sich also überlegen, wie viel Zinserhöhung sie sich bei ihrer Anschlussfinanzierung überhaupt leisten können und wollen. Davon ausgehend sollten sie entscheiden, in welchen sauren Apfel sie im Zweifelsfall lieber beißen. „Am wichtigsten ist am Ende, dass die Rate der Anschlussfinanzierung noch ins Haushaltsbudget passt“, rät Hanke. Wer sich darum keine Sorgen machen muss, kann auf fallende Zinsen hoffen. Alle anderen gehen mit einem Forward-Darlehen zumindest auf Nummer sicher.
