Eine Frage ist bei der FMH-Finanzberatung immer wieder zu hören, wenn es um eine Anschlussfinanzierung geht. „Wie hoch ist der Zinsaufschlag für unterschiedliche Vorlaufzeiten beim Forward-Darlehen?“. Die Antwort lautet: Bei 12 Monaten Vorlaufzeit fällt im Schnitt ein Zinsaufschlag von nur 0,12 Prozentpunkten an.
Besonders aussagekräftig sind diese Wert allerdings nicht. Vielfach führt er sogar in die Irre. Wer nämlich besagten Mittelwert einfach auf die Zinssätze für Neufinanzierungen aufschlägt, um die Kosten eines Forward-Darlehens zu ermitteln, erhält allenfalls ein Zerrbild der tatsächlichen Konditionen. Denn ein niedriger Forward-Aufschlag allein macht noch kein günstiges Forward-Darlehen. Entscheidend ist vielmehr, dass die Summe aus Zins und Aufschlag, also der Effektivzins, so niedrig wie möglich ist.
Gelungene Kombination
Aktuell bietet die Allianz die besten bundesweiten Forward-Darlehen für 12 Monate Vorlaufzeit und einer Zinsbindung von 15 Jahren. Die Versicherung übernimmt sogar die Grundbuchkosten, die bei einem Geldgeberwechsel stets anfallen. Dass sie mit 0,18 Prozentpunkte Forward-Aufschlag deutlich über dem Durchschnitt liegt, stört da nicht. Auch die Zweitplatzierte im FMH-Vergleich, die DKB, verlangt 0,18 Prozentpunkten Forward-Aufschlag. Die Santander, die Anfang April mit null Prozent den geringsten Aufschlag fordert, schafft es hingegen nur auf Platz drei der bundesweiten Angebote.
Den höchsten Aufschlag von 0,3 Prozent verlangt aktuell die Hamburger Sparkasse (Haspa). Doch selbst sie kommt nur auf moderate 1,92 Prozent Effektivzins (inkl. Aufschlag). Damit liegt sie immer noch knapp unter dem Durchschnittsangebot (1,94 Prozent) für 100.000 Euro bei 50 Prozent Beleihung und drei Prozent Tilgung.
Lukrative Angebote für Volltilger
Wer sich bei der Anschlussfinanzierung für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, also während der Laufzeit die kompletten Schulden abträgt, kommt sogar noch günstiger weg. Die Haspa etwa verlangt mit 1,67 Prozent effektiv 0,2 Prozentpunkte weniger als der Durchschnitt und landet damit auf Platz vier – hinter der Sparda-Bank Hamburg mit 1,47 Prozent und 1,62 Prozent von der DKB. Spitzenreiter ist die regionale PSD-Bank Nürnberg mit 1,43 Prozent. Die beiden Spitzenreiter verlangen für 12 Monate Vorlaufzeit keinen Aufschlag.
Die Beispiele zeigen, dass es bei der Suche nach der optimalen Anschlussfinanzierung nicht reicht, Einzelfaktoren zu vergleichen. Ein aussagekräftiger Forward-Vergleich muss daher alle Werte berücksichtigen und die Ergebnisse gemäß den Wünschen und Vorgaben der Kunden sortieren.
So hat die FMH-Finanzberatung zum Beispiel das Phänomen von Rabatt und Aufschlag untersucht. Ergebnis: Für Kunden, die auch etwas höhere Raten aufbringen können, lohnt es sich, auf Preisnachlässe bei Volltilgerdarlehen zu setzen. Die sind oft deutlich höher, als der Forward-Aufschlag.
Vergleichen spart fünfstellige Summen
Gerade von Versicherungen gibt es immer wieder Forward-Aktionen, die nur aus dem Zusammenspiel von Zins und Aufschlag als solche zu erkennen sind. Ein echtes Schnäppchen können derzeit Kunden machen, die maximal 48 Monate Vorlaufzeit brauchen. Bis etwa 70 Prozent des Immobilienwertes ist ein Volltilgerdarlehen ohne Forward-Aufschlag möglich. Die Zinsen liegen bei 2,03 Prozent effektiv. Der Mittelwert für 48 Monate Vorlaufzeit beträgt 2,56 Prozent, das schlechteste Angebot in der FMH-Datenbank kommt mit 3,44 Prozent von einer regionalen Bank.
Damit können Kunden bereits bei einem Darlehen über 100.000 Euro und 15 Jahren Laufzeit 11.850 Euro sparen, wenn sie statt des teuersten den günstigsten Anbieter wählen – vergleichen lohnt sich also.
Der Forward-Vergleich auf Capital.de errechnet den tatsächlichen Zinssatz inklusiv aller Rabatte und Aufschläge:
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