ImmobilienWarum der Büromarkt trotz Homeoffice stabil bleibt

Viele Arbeitgeber wollen trotz Homeoffice an den Büroflächen festhalten
Viele Arbeitgeber wollen trotz Homeoffice an den Büroflächen festhaltenIMAGO / Panthermedia

Ein Laptop mit Internetverbindung, irgendwo zwischen Wäscheständer und quengelnden Kindern – mehr braucht es nicht zum Arbeiten. Büroangestellte auf der ganzen Welt scheinen das ihren Arbeitgebern seit Monaten zu beweisen. Schließlich riefen Großunternehmen von Allianz bis Siemens schon im Sommer 2020 die flexible Arbeitswelt der Zukunft aus. Die Neuvermietungen für Büroflächen sackten ab. Das Ende des Büros schien besiegelt.

Doch die Mieten für Büroimmobilien in den großen deutschen Städten sind bis heute nicht eingebrochen. Die Neuvermietungen ziehen sogar wieder etwas an. Dabei wollen viele Unternehmen ihr Homeoffice-Versprechen wirklich wahr machen. Siemens etwa hat angekündigt, die Beschäftigten auch nach der Pandemie die Hälfte der Woche im Homeoffice arbeiten zu lassen. Die Bank ING Diba und das Softwareunternehmen SAP wollen ihre Mitarbeiter sogar noch flexibler arbeiten lassen. Der Büromarkt scheint darauf gelassen zu reagieren. Kam der Abgesang auf das Büro etwa verfrüht?

Die Homeoffice-Betrachtung ist laut Stephan Leimbach, Büromarktspezialist beim Immobilienunternehmen JLL, zu einseitig. Die Nachfrage nach Immobilien werde ja von den Antworten auf zwei wichtige Fragen bestimmt, sagt Leimbach: „Wie viel Bürofläche pro Mitarbeiter braucht ein Unternehmen in Zukunft? Und wie viel Bürofläche braucht es aufgrund seiner wirtschaftlichen Entwicklung?“

Der Flächenbedarf pro Mitarbeiter hängt natürlich davon ab, wie oft Angestellte zuhause arbeiten und wie oft im Büro. Doch das ist noch längst nicht ausgemacht. Angestellte wollen laut Umfragen zwar auch nach der Krise flexibel von zuhause arbeiten. Doch viele Arbeitgeber scheinen davon nicht überzeugt.

Deutlich wurde das zuletzt bei Apple im Silicon-Valley. Dutzende Mitarbeiter wandten sich in einem Brief an die Firmenleitung, weil die sie ab September wieder ins Büro beordern möchte, zumindest an drei Tagen pro Woche: montags, dienstags und donnerstags. So lassen sich die Vorteile von Austausch im Büro und flexibler Tagesgestaltung im Homeoffice zwar gut übereinbringen. Doch wenn alle Angestellten an denselben Tagen im Unternehmen sind, lässt sich wenig Platz einsparen.

Arbeitgeber wollen Büros trotz Homeoffice halten

Trotz der vorpreschenden Großunternehmen sind viele Arbeitgeber auch nach der Pandemie skeptisch, ob das Homeoffice eine Dauerlösung sein kann. Eine Befragung des ifo-Instituts aus dem vergangenen Oktober zeigt: Nur 5,7 Prozent der Arbeitnehmer hatten das Gefühl, dass ihre Arbeitnehmer im Homeoffice produktiver arbeiteten. 30,4 Prozent sagten, dass ihre Belegschaft unverändert produktiv sei, 27 Prozent, dass die Beschäftigten weniger produktiv waren.

Flexibles Arbeiten bedeutet für viele Arbeitgeber eben nicht, dass ihre Büros dauerhaft leer bleiben. Auch die Unternehmen wie Siemens oder die ING Bank, die in Zukunft flexibler arbeiten wollen, möchten ihre Flächen daher behalten. „Wir werden künftig weniger Schreibtische haben, aber mehr Platz schaffen für Konferenzräume oder Besprechungsecken”, sagte Nick Jue, Vorstandschef von ING Deutschland gegenüber der Nachrichtenagentur Reuters.

Und so ist es auch nicht verwunderlich, dass Unternehmen erst einmal davon absehen, ihre Büros abzumieten. In einer Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft unter Arbeitgebern antworteten nur 6,4 Prozent der Unternehmensvertreter, dass sie Flächen abmieten wollen. 16,9 Prozent wollen sie hingegen umgestalten, um mehr Platz für kreatives Arbeiten und Austausch zu schaffen. So bräuchte es zwar weniger Platz für Schreibtische, aber dennoch nicht unbedingt weniger Fläche. Das schafft auf dem Büromarkt zwar Unsicherheit, aber führt eben noch nicht zu einem Preisverfall.

Aufschwung bremst Homeoffice-Effekt aus

Ohnehin gibt es dagegen einen guten Puffer. Denn die Zahl der Büros dürfte in Zukunft sogar steigen, wenn jeder Angestellte weniger Platz benötigt. „Die Zahl der Bürobeschäftigten dürfte sich in den Jahren 2021 und 2022 um rund 62.500 bzw. 92.000 erhöhen“, schreiben Jochen Möbert und Marc Schattenberg von der Research-Abteilung der Deutschen Bank in einer aktuellen Studie. Denn der Aufschwung der kommenden Jahre führe zu mehr Beschäftigung. Der Anteil der Bürobeschäftigten an allen Arbeitnehmer stieg schon vor der Pandemie. Also sollte auch die Zahl der Bürobeschäftigten in den kommenden Jahren zunehmen.

„Wenn der wirtschaftliche Aufschwung kommt, brauchen Unternehmen mehr Mitarbeiter. Auch wenn sie dann weniger Fläche pro Angestelltem brauchen, dann bin ich bestenfalls bei einem Nullwachstum, nicht einer Reduzierung“, sagt auch Leimbach.
In den kommenden Jahren könnte das Wachstum an Beschäftigten sogar zu steigenden Mieten führen. Denn die Leerstandsquoten lagen in den deutschen Großstädten vor der Krise bei unter fünf Prozent. Die Mieten waren vor der Krise stark angezogen. Nach der Krise sind Büros daher zwar keine Mangelware mehr in Deutschland, aber dennoch knapp. Der Leerstand liegt in Berlin und München um die drei Prozentmarke.

„Nach der Finanzkrise hatten wir 12, 13 Prozent Leerstand in Frankfurt – da kippt der Markt. Aber bei drei bis vier Prozent würden man normalerweise sagen ‚wir sind im Boom‘“, sagt Leimbach. Aufgrund der unsichereren Situation spricht er nach der aktuellen Krise nicht von einem solchen Boom. Doch dank der langen Laufzeiten von Büromietverträge über fünf bis zehn Jahre und dank der geringen Leerstandsquoten haben Immobilienunternehmen auf dem deutschen Markt Zeit, sich an Veränderungen des Marktes anzupassen.

Der deutsche Markt ist damit übrigens für Vermieter ein Glücksfall. Zum Vergleich: Auf anderen Märkten wie dem teuren Londoner Büromarkt liegt die Leerstandsquote derzeit bei sieben Prozent, in Mailand bei zwölf Prozent. Nicht nur bei der wirtschaftlichen Erholung, auch beim sich wandelnden Büromarkt steht Deutschland nach der Krise vergleichsweise gut da. Leimbach rechnet für dieses Jahr daher mit stagnierenden Mieten. Die Studienautoren der Deutschen Bank-Studie erwarten, dass die Büromieten ab 2022 sogar wieder steigen könnten.


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