Die vergangenen Jahre waren für die Bauwirtschaft sehr gut: niedrige Zinsen, hohe Nachfrage, günstige Materialien. Trotzdem forderten die zahlreichen Verbände für Vermieter, Bauunternehmen oder Makler mehr Förderung, weniger Regulierung und Vorschriften. Immer mit der Drohung versehen: Sonst bauen wir eben gar nicht mehr. Gebaut wurde trotzdem.
Es gibt also gewisse Zweifel, wenn diese Verbände nun dasselbe fordern – immer und immer wieder. Und es dauert ein bisschen, bis sie damit bei der Bundesregierung ankommen. Diesen Montag findet der Wohnungsbaugipfel im Bundeskanzleramt statt – und zwei Verbände, Haus und Grund sowie der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) bleiben gleich fern. GdW-Präsident Axel Gedaschko, sagt die Bundesregierung habe „über zwei Jahre zu langsam, zu spät, zu zaghaft auf die sich mit Ansage rapide verschlechternde Situation reagiert“.
Vor ein paar Wochen kündigte Vonovia an, 60.000 geplante Wohnungen nicht zu bauen. Man würde „alles fertig bis zum Baurecht“ machen, sagte Vonovia-Chef Rolf Buch, und „hoffen, dass sich Bauen bald wieder lohnt und rechnet“.
Das ist der Unterschied zu den Vorjahren: Während lange Zeit gedroht wurde, nicht mehr zu bauen, hören die Unternehmen nun tatsächlich nach und nach auf. Das zeigt sich vor allem bei den Zahlen der Baugenehmigungen. Die sind im ersten Halbjahr 2023 um gut 27 Prozent eingebrochen. Aber lohnt sich das Bauen wirklich nicht mehr?
Tatsächlich haben sich die Bedingungen durch den Ukrainekrieg und seine wirtschaftlichen Folgen sehr verändert. Die Baukosten sind stark gestiegen und durch die Zinswende sind Kredite teurer geworden. Viele private Bauherren mussten ihren Traum vom Eigentum erst mal begraben. Wohnungsmarkt-Experte Christian Oberst vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft wundert es deshalb nicht, dass auch Bauträger, die Eigentumswohnungen bauen, zuletzt Probleme hatten. In der aktuellen Zinssituation gehe die Nachfrage für den Kauf von Häusern und Wohnungen schlicht zurück.
Vermieter können den Neubau mit der Miete refinanzieren
„Eigentlich müsste es gerade deswegen jetzt für Vermieter attraktiv sein Wohnungen anzubieten und auch zu bauen“, sagt er. Denn wenn weniger Menschen sich Wohnraum kaufen, steigt die Nachfrage auf dem Mietmarkt noch stärker, es müssten sich also noch höhere Mieten aufrufen lassen. Die steigenden Baukosten ließen sich so grundsätzlich abdecken, aber an manchen Standorten ist die Zahlungsfähigkeit der Mieter längst erreicht. Auch wenn Mieten Neubauwohnungen häufig von der Regulierung ausgenommen sind. „Die Neubaugebäude von heute sind der regulierte Bestand von morgen“, sagt Oberst.
Er geht aber davon aus, dass das Hauptproblem in den Anforderungen an Neubau liegt. Die seien sowohl was Energieeffizienz, Brandschutz und Stellplatzvorgaben, aber auch was den Anteil von sozialem Wohnungsbau angeht, oftmals sehr hoch. So steigen die Kosten noch weiter, auch wenn man keine Förderung vom Staat in Anspruch nehmen möchte. Die ist gleichzeitig weniger geworden in den vergangenen Monaten.
Inzwischen dringen die Verbände mit ihren Klagen also auch zur Bundesregierung durch. So werden nun die Energieeffizienz-Anforderungen zum nächsten Jahr nicht weiter verschärft und ein Programm für den privaten Hausbau wird ausgeweitet. Außerdem soll das Programm für Studierende- und Azubi-Wohnheime vergrößert werden.
Es ließe sich nicht pauschal beantworten, ob Bauen noch attraktiv sei für Vermieter, sagt auch Christian Oberst. Manche Vermieter konzentrieren sich nun vielleicht auf Wohnheime, andere bieten sehr teure Mietwohnungen an. Für ein Unternehmen wie Vonovia, das eher günstige Wohnungen vermietet für die breite Masse, scheint der Neubau allerdings nicht mehr so rentabel, dass er den Ansprüchen der Aktionäre entspricht. Sonst würde es weiter bauen – so wie in den Jahren zuvor.
