Immobilien So verhindert man Streit um Gemeinschaftsräume

Darf der Kinderwagen im Flur parken?Mit einer Hausordnung lässt sich so etwas regeln
Darf der Kinderwagen im Flur parken?Mit einer Hausordnung lässt sich so etwas regeln
© IMAGO / photothek
Wer in einer Wohnung lebt, muss sich oftmals gewisse Räume mit seinen Nachbarn teilen, sei es der Waschraum, die Partyküche oder der gemeinsam genutzte Garten. Damit es hier nicht zu Streit kommt, sollten Eigentümer und Mieter gewisse Regeln beachten

Das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus ist manchmal kein Ponyhof. Morgens auf dem Weg zur Arbeit im Treppenhaus über bergeweise Kinderschuhe der Nachbarn stolpern, dann im Fahrradkeller sein Rad an jeder Menge Gerümpel vorbeimanövrieren und abends mit einem vollen Korb dreckiger Wäsche unterm Arm den Weg aus dem Keller wieder zurück in die Wohnung antreten – alle Münz-Waschmaschinen sind gerade mal wieder belegt. Wer sich Gemeinschaftsräume mit Nachbarn teilt, kennt diese Ärgernisse im Alltag. Oft kommt es über solche kleinen Querelen zum Streit, wenn die Sache eskaliert, landet sie sogar vor Gericht

Doch so weit sollten es Nachbarn im besten Fall gar nicht erst kommen lassen – immerhin wünschen sich die meisten ein harmonisches Miteinander mit den Menschen, denen sie regelmäßig im Hausflur über den Weg laufen. Darum ist es wichtig, Regeln für die gemeinsam genutzten Bereiche aufzustellen.

Eine wichtige Grundlage für diese Regeln ist die Gemeinschaftsordnung. Sie ist bei einem Wohnungskauf Teil der notariellen Teilungserklärung. „Dort können zum Beispiel Sondernutzungsrechte des Gemeinschaftseigentums festgelegt werden“, erklärt Michael Nack, Rechtsreferent beim Verband Wohnen im Eigentum. Dort steht zum Beispiel festgeschrieben, falls es einen Dachboden gibt, der zwar allen gehört, den aber nur die Dachgeschosswohnung nutzen darf. Ebenso etwa bei einem Garten, den allein die Erdgeschosswohnung nutzen darf.

Gemeinsame Hausordnung

Ebenfalls wichtig ist der Kostenverteilungsschlüssel. Er legt fest, wer für die Kosten welches Gemeinschaftseigentums zuständig ist. „Grundsätzlich tragen alle Eigentümer die Kosten für das Gemeinschaftseigentum“, sagt Nack. „Doch in Einzelfällen lässt sich die Kostenverteilung auch anders regeln.“ Wenn es beispielsweise ein gemeinsames Schwimmbad oder eine Sauna im Haus gibt, könnte die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass nur die Parteien für die Kosten aufkommen, die diese Räume auch nutzen. „Das geht allerdings nur, wenn man den Zugang beschränken kann, zum Beispiel durch Schlüssel.“

Darüber hinaus sollten Eigentümer sich unbedingt über eine gemeinsame Hausordnung einigen. Gesetzlich gibt es nicht die Pflicht dazu, daher muss die Gemeinschaft selbst aktiv werden und sich um des Haussegens willen darum kümmern. Über eine einfache Mehrheit können die Wohnungsbesitzer diese dann bei einer Eigentümerversammlung beschließen. Die Hausordnung gilt natürlich dann auch für Mieter.

Eine Hausordnung kann den Bewohnern eines Hauses dabei viele Regeln auferlegen, allerdings ist nicht alles erlaubt. „Es gibt den Rechtsbegriff der ordnungsmäßigen Verwaltung“, erklärt Nack. Dieser ist recht schwammig definiert, legt aber grob fest, dass die Regeln verhältnismäßig sein müssen – also für einzelne Parteien nicht ungerecht sein dürfen. Beispiel Waschküche: Es ist etwa durchaus legitim, gewisse Ruhezeiten festzulegen, beispielsweise von 22 bis 7 Uhr, sofern der Waschmaschinenlärm in die Wohnungen im Erdgeschoss vordringt. Allerdings darf eine Gemeinschaft es nicht allen Eigentümern verbieten, sonntags zu waschen. „Das wäre für die meisten berufstätigen Menschen mit Kindern einfach nicht praktikabel.“

Wer was wann darf

Kinderlärm, das Halten von Tieren oder Besuch kann eine Hausordnung ebenfalls nicht verbieten, ebenso wie das Nutzen von Fahrstühlen in der Nacht. Umgekehrt steht zwar in der Hausordnung, wo zum Beispiel Fahrräder, Kinderwagen oder Gerümpel abgestellt werden dürfen und wo nicht. Allerdings muss dabei auch die Brandschutzverordnung eingehalten werden – im Treppenhaus dürfen nicht alle Fluchtwege zugestellt sein, auch wenn es die Hausordnung nicht verbietet.

Streitigkeiten darüber, wer zum Beispiel gemeinsame Waschmaschinen oder Trockner wann nutzen darf, lassen sich durch einen Plan leicht lösen. Legen die Parteien vorher fest, welche Wohnung wann dran ist, dürfte es gar nicht erst zu Wäschestau und Reibereien kommen. Das gilt natürlich auch für alle anderen gemeinsam genutzten Räume wie Partykeller oder Sportanlagen. Müssen Partyabende etwa vorab in den für alle einsehbaren Aushang eingetragen werden, ist jedem bewusst: Wer zuerst kommt, feiert zuerst.

Sofern es keinen Hausmeister und keinen Reinigungsdienst gibt, sollte die Hausordnung auch festlegen, wer welchen Teil des Treppenhauses putzt, wer im Gemeinschaftsgarten den Rasen mäht, die Hecke schneidet und auf dem gemeinsamen Hof Laub kehrt sowie Schnee schippt. Sind die Zuständigkeiten klar geregelt, kann sich niemand mehr aus der Affäre ziehen.

„Man sollte respektvoll miteinander reden“

Bei einem Gemeinschaftsgarten ohne Sondernutzungsrecht können sich alle Bewohner jederzeit – also auch gleichzeitig – darin aufhalten. In der Hausordnung lässt sich aber beispielsweise regeln, wer wie oft grillen darf, sofern der Geruch Nachbarn stört. Auch ob man Gartenmöbel dort abstellen oder etwas anpflanzen darf, können die Eigentümer gemeinsam festlegen.

Die Hausordnung lässt sich im Übrigen auch durch einen neuen Beschluss für alle ändern. Sollte es Mieter im Haus geben, für die sich dabei etwas an ihrem Mietvertrag ändert, bedarf es allerdings ihrer Zustimmung.

Bei Verstößen können Vermieter ihre Mieter abmahnen. Verstößt dagegen ein Eigentümer gegen die Regeln, können die anderen durch eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschließen, gerichtlich gegen den Ruhestörer vorzugehen. Im besten Fall sollte es aber so weit nicht kommen müssen. „Man sollte respektvoll miteinander reden, immerhin ist man auf lange Zeit miteinander verbunden“, rät Rechtsanwalt Nack.

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