Immobilien So beeinflusst der Leitzins die Baufinanzierung

Neubauwohnungen in Feldkirchen bei München
Neubauwohnungen in Feldkirchen bei München
© imago images / Sven Simon
Die Zeit der niedrigen Zinsen neigt sich ihrem Ende zu – und damit die Zeit günstiger Immobilienkredite. Wie der Leitzins den Bauzins beeinflusst. Und wie sich Immobilienkäufer die besten Konditionen sichern

Bisher gibt sich die Europäische Zentralbank (EZB) unbeeindruckt von der steigenden Inflation im Euroraum. Immerhin hat sie vorsichtig eine Zinswende angedeutet. Anders sieht es beim US-amerikanischen Pendant, der Federal Reserve (Fed), aus: Dort rechnen Marktbeobachter bereits im Juli 2022 mit einer ersten Zinsanhebung. Wenn die Zinsen steigen, freuen sich Sparer, da das Vermögen, das auf den Konten schlummert, im Idealfall wieder an Wert gewinnt – oder die Zinsen zumindest für einen Inflationsausgleich sorgen. Allerdings bedeuten höhere Zinsen auch, dass Kredite teurer werden. Insbesondere beim Immobilienkauf müssen Kreditnehmer dann tiefer in die Tasche greifen.

Bereits im Januar haben die Inflationserwartungen sowie der Ausblick auf eine straffere Zinspolitik der Notenbanken aus Übersee, verbunden mit höheren Renditen bei Staatsanleihen, zu einem Anstieg der Bauzinsen geführt. Laut dem Finanzierungsvermittler Interhyp lagen die Darlehenszinsen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung Anfang Februar im Schnitt bei rund 1,2 Prozent. „Auch wenn die Konditionen im historischen Vergleich noch immer niedrig sind, bedeutet die sich manifestierende Zinswende beim Baugeld für viele Immobilienkäufer einen höheren finanziellen Aufwand“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei Interhyp. Die Expertin hält Bauzinsen über 1,5 Prozent im weiteren Jahresverlauf für möglich.

Doch wie genau hängen Bau- und Leitzins zusammen? Steigt der Leitzins, bekommen Kreditnehmer das nicht unmittelbar zu spüren. Vielmehr ist es so, dass sich die Finanzierungskonditionen nach und nach anpassen. Denn in Deutschland sind die Bauzinsen nicht direkt an den Leitzins gekoppelt, sondern an die Rendite von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit. In der Praxis läuft das meist wie folgt ab: Banken leihen sich Geld von Anlegern, um Immobilienkredite zu finanzieren. Dabei handelt es sich nicht etwa um Privatkunden, sondern um institutionelle Investoren, die im Gegenzug von der Bank Pfandbriefe erhalten. Pfandbriefe sind abgesichert, meist mit einer Immobilie, die bereits im Besitz der Bank ist. Außerdem werden sie durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) staatlich reguliert. Den Zinssatz, den die Bank für das geliehene Geld an den Investor zahlen muss, den sogenannten Pfandbriefzins, gibt sie mit einem Aufschlag an den Kreditnehmer weiter. Und die vereinbarte Grundlage für eben diesen Pfandbriefzins ist der Zinssatz der zehnjährigen Bundesanleihe.

Entscheidet sich die EZB, ihren Leitzins anzuheben, dann steigen zunächst die Zinsen für Anlagen mit kurzer Zinsbindung, also die Zinsen auf dem Geldmarkt. Dort werden unter anderem Zentralbankguthaben in Form von Tagesgeld, Festgeld, Kündigungsgeld sowie Geldmarktpapiere gehandelt. Die steigenden Zinsen auf dem Geldmarkt locken Anleger an, die bislang vor allem am Kapitalmarkt investiert waren. Zum Kapitalmarkt gehören neben riskanten Aktien auch sichere Anleihen, beispielsweise die deutschen Staatsanleihen. Hier passiert nun Folgendes: Da die Nachfrage nach Staatsanleihen sinkt, muss der deutsche Staat immer niedrigere Preise akzeptieren, um überhaupt Anleger zu finden. Das bedeutet: Deutschland muss höhere Zinsen an die Anleger zahlen, um deren Rendite zu erhöhen und damit Anleihen wieder attraktiver zu machen. Und hier kommt es nun zur Kettenreaktion: Steigen die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen, steigt mit ihnen der Pfandbriefzins und damit auch die Zinsen für Baufinanzierungen.

„Viele Investoren richten aktuell ihre Anlagestrategie neu aus“, bestätigt Mirjam Mohr. „In den USA sind die Renditen der Staatsanleihen schon seit Längerem gestiegen. In Deutschland haben die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen im Januar erstmals seit 2019 ins Plus gedreht – was das Baugeldniveau sichtbar nach oben gezogen hat.“ In Europa kommt der Zinsanstieg nicht von heute auf morgen, vielmehr wird die Erwartung einer Zinswende nach und nach eingepreist. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, wird die spannendere Frage sein, wie groß der Spielraum der EZB für Zinserhöhungen und den Abbau der Bilanz ist. Denn das könne die Konditionen für Baufinanzierungen direkter beeinflussen als die Anhebung des Leitzinses. „Kurzfristig rechne ich nicht mit großen Veränderungen, tendenziell werden die Immobilienkredite in den nächsten Monaten aber wahrscheinlich etwas teurer“, so seine Prognose.

Wer also plant, in naher Zukunft eine Immobilie zu finanzieren, sollte nicht allzu lange trödeln. Um sich langfristig abzusichern, sollten Käufer auf die Zinsbindung achten und verschiedene Finanzierungsangebote miteinander vergleichen. Wer bereits eine Finanzierung hat, deren Zinsbindung sich dem Ende zuneigt, kann sich beispielsweise mit Forward-Darlehen günstige Konditionen sichern.


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