ImmobilienRiskantes Spiel mit dem Crowdinvesting

Eine wachsende Zahl von Immobilienprojekten wird mit alternativen Instrumenten finanziertPixabay

Die Sanierung des fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses an der Neubrandenburger Straße in Schwerin ist ein Millionenprojekt. 50 Wohnungen müssen entkernt werden, das Dach erneuert, das Treppenhaus bekommt einen frischen Anstrich. Zusätzlich will die WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin, die sich im Besitz des Landes Mecklenburg-Vorpommern befindet, die Außenanlagen völlig neu gestalten. Geschätzte Höhe der Investitionen: 4,5 Mio. Euro.

Die Summe ist für die Sanierung einer Immobilie dieser Größe nicht ungewöhnlich – wohl aber die Art der Finanzierung, für die sich das kommunale Unternehmen entschieden hat. Die Immobiliengesellschaft hat nicht nur Eigen- und Fremdkapital für ihr Vorhaben eingesetzt, sondern sich zusätzlich 850.000 Euro von hundert Schweriner Bürgerinnen und Bürgern geliehen. Die konnten über die auf Immobilien spezialisierte Crowdinvesting-Plattform Exporo in das Projekt investieren. Zwei Tage nach dem Start der Kampagne im Januar 2017 war das nötige Kapital zusammen. Die Bauarbeiten laufen seit vergangenem Juni. In rund einem Monat, am 28. Februar 2018, bekommen die Anleger ihr Geld zurück, zuzüglich Zinsen.

Crowdinvesting bei Immobilien boomt

Vier Prozent Zinsen zahlt die WGS den Investoren. Damit ist sie noch vergleichsweise zurückhaltend: Die Zinsversprechen auf den großen Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen Exporo, Zinsland, Reacapital, iFunded und Bergfürst gehen hoch bis auf 9,5 Prozent. Einsteigen können Investoren oft schon ab einem Betrag von 500 Euro. Und das tun sie immer öfter: Das Crowdinvesting bei Immobilien boomt. In den ersten neun Monaten des Jahres 2017 konnten die großen Plattformen mehr als 100 Mio. Euro von der Crowd einsammeln und damit das Jahresvolumen von 2016 mehr als verdoppeln, zeigen Zahlen des Branchenportals crowdfunding.de. Immobilien machen mittlerweile rund 80 Prozent des gesamten Crowdinvesting-Markts aus und liegen damit weit vor den hochgelobten Start-ups, die von Januar bis September vergangenen Jahres gerade einmal 17 Mio. Euro einsammelten.

Für Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded, liegt der Grund für den Erfolg auf der Hand. „Crowdfunding ermöglicht Anlegern einfaches Diversifizieren und eine Risikostreuung“, sagt er. „Auch die Möglichkeit, bereits mit kleinen Summen dabei sein zu können, macht Crowd-Immobilien attraktiv.“ Das Institut für Demoskopie Allensbach hat im Auftrag von iFunded im vergangenen Jahr Crowd-Anleger nach den wichtigsten Gründen für ihr Immobilieninvestment befragt. Dabei kam heraus: Für rund 70 Prozent sind die hohen Renditeversprechen ausschlaggebend.

Pleite von zwei Plattformen

Die Allensbach-Studie erschien im März 2017 – und damit vor dem ersten großen Rückschlag, den die Branche verkraften musste. In Berlin sollten 52 neue Mikro-Apartments mit Geld von der Crowd entstehen. Ende September meldete das verantwortliche Unternehmen jedoch Insolvenz an. Kaum zwei Monate später folgte mit der Pleite der Crowdinvesting-Plattform Innovestment die nächste Hiobsbotschaft. Im Rahmen des Insolvenzverfahrens würde nun die Zukunft der Plattform geprüft, teilte Geschäftsführerin Christin Friedrich im November in einem knappen Schreiben mit.

Wie es weitergeht und ob beziehungsweise wie viel Geld die Anleger zurückbekommen, ist noch unklar. Verbraucherschützer warnen vor allem deshalb vor Immobilien-Crowdfunding, weil Anleger sich in der Regel über sogenannte Nachrangdarlehen beteiligen: Im Insolvenzfall werden zunächst die Ansprüche aller anderen Gläubiger befriedigt, erst dann sind theoretisch die Kleinanleger an der Reihe – praktisch gehen sie meist leer aus.

Auch Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, sieht das Thema Crowdinvesting kritisch: „In der Regel sind es vor allem kleine und mittlere Unternehmen, die Immobilien über solche Plattformen finanzieren wollen“, sagte er. Wie professionell die Projekte umgesetzt werden, könnten selbst spezialisierte Immobilienbanken nur eingeschränkt kontrollieren. „Die Banker rechnen damit, dass ein gewisser Anteil der Finanzierungen platzt“, sagt Sebastian. Am Ende sei es Glücksache, ob ein Investment erfolgreich ist. Immerhin: Bei einer öffentlichen Baugesellschaft wie der Schweriner WGS ist ein Totalausfall eher unwahrscheinlich.