Interview„Finger weg vom Crowdfunding bei der Baufinanzierung“

Steffen Sebastian
Steffen Sebastian

Capital: Herr Sebastian, die Europäische Zentralbank (EZB) hat auf ihrer Sitzung im Oktober beschlossen, die Anleihekäufe ab Januar 2018 deutlich zurückzufahren. Was bedeutet das für die Bauzinsen?

Steffen Sebastian: Die EZB hat im Oktober zum ersten Mal seit mehreren Jahren etwas an ihrem geldpolitischen Kurs geändert, ihre expansive Geldpolitik setzt sie aber grundsätzlich fort. Daran dürfte sich auch im kommenden Jahr nichts ändern. Kurzfristig sollten die Bauzinsen daher stabil bleiben. Allerdings muss man bedenken, dass es vonseiten der EZB auch in den vergangenen Jahren keine Änderungen gab, und trotzdem sind die Bauzinsen nach und nach von 0,9 auf 1,5 Prozent gestiegen.

Capital: Wie lässt sich das erklären?

Sebastian: Langfristig bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis, und derzeit ist die Nachfrage nach frischem Kapital sehr hoch. Ich gehe deshalb davon aus, dass die langfristigen Zinsen auch in den kommenden Monaten moderat weiter steigen.

Capital: Baugeld wird also teurer. Welche Alternativen haben Hausbauer denn zum klassischen Bankkredit?

Sebastian: Wenige. Bausparen gilt als klassische Alternative und wird von den Banken gerne als Zusatzinstrument zum Baukredit angeboten, weil es eine nette Provision dafür gibt. Diese Finanzierungsform ist jedoch relativ teuer, da muss man schon sehr genau rechnen, ob es sich lohnt. Vor allem zu Beginn der Finanzierung sind die monatlichen Raten oft sehr hoch. In Kombination mit einem sogenannten Wohnriester-Vertrag kann ein Bausparvertrag eher sinnvoll sein. Hausbauer und -käufer sollten das Angebot vor Abschluss des Vertrages in jedem Fall von einer neutralen Stelle durchrechnen lassen.

Capital: Wovon raten Sie ab?

Sebastian: Für wenig sinnvoll halte ich eine Kombination aus tilgungsfreiem Darlehen und Lebensversicherung. Dabei zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur Zinsen. Getilgt wird das Darlehen dann auf einen Schlag am Ende der Laufzeit mit dem Auszahlungsbetrag der Lebensversicherung. Das kann für Kapitalanleger in einigen Fällen Steuervorteile bringen, ist aber mit einem erhöhten Risiko verbunden, welches der finanzielle Vorteil in meinen Augen nicht aufwiegt. Wenn Hausbauer die Immobilie selbst nutzen möchten, empfiehlt sich ein solches Modell erst recht nicht, weil dann sogar der Steuervorteil wegfällt.

Capital: Eine relativ neue Form der Baufinanzierung ist das Crowdfunding, bei dem einzelne Immobilienprojekte von vielen kleinen Geldgebern finanziert werden. Kann die Crowd den klassischen Bankkredit ersetzen?

Sebastian: Das halte ich für sehr unwahrscheinlich. Dafür ist das Zinsniveau noch zu niedrig. Wenn Hausbauer derzeit für einen Zinssatz von 1,5 Prozent einen Kredit bei der Bank erhalten können, dann müsste die Crowd schon deutlich drunter liegen, damit sich diese Form der Finanzierung für sie lohnt. Nehmen wir mal an, die Crowd verleiht das Geld zu einem Zinssatz von 1,0 Prozent. Dann rentiert sich der Deal zwar für den Hausbauer, aber nicht unbedingt für die Geldgeber, die für ihr hohes Risiko nur eine geringe Rendite erhalten. Die Crowd kann eine Option sein, wenn man von der Bank keinen Kredit erhält, weil man das nötige Eigenkapital für das geplante Bauvorhaben nicht mitbringt. In diesem Fall könnte man sich das benötigte Kapital für einen entsprechend hohen Risikoaufschlag bei der Crowd leihen. Damit sich das Investment in einem solchen Fall für die Geldgeber rechnet, dürfte der Zins sich im Bereich von zwölf Prozent bewegen. Für Hausbauer, die schon bei der Bank kein Geld bekommen, wäre ein solcher Kredit ein finanzielles Todesurteil.

Capital: Wie sieht es denn mit Privatinvestoren aus? Kommen für sie Crowd-Immobilien als Investitionsobjekte in Frage?

Sebastian: Wenn mir jemand sagen würde, dass er als Privatanleger gerne in Immobilien investieren will, würde ich ihm raten: Finger weg vom Crowdinvesting. Da kann man mit seinem Kapital genauso gut Roulette spielen. In der Regel sind es vor allem kleine und mittlere Unternehmen, die Immobilien über solche Plattformen finanzieren möchten. Ob diese bei ihrem Investment professionell oder nicht professionell vorgehen, ist pure Glückssache, selbst wenn die Plattformen gerne mit dem Gegenteil werben. Das erste crowdfinanzierte Immobilienprojekt in Berlin ist bereits schiefgegangen. In Tempelhof sollten 52 neue Mikro-Apartments entstehen. Ende September hat das verantwortliche Unternehmen Insolvenz angemeldet.