ImmobilienRendite mit Studentenwohnungen

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Symbolbild Studentenwohnungdpa

Nach Jahren kräftig steigender Mieten ist der Zenit erreicht. Seit Jahresbeginn beobachten Experten des Finanzdienstleisters F+B, dass Eigentümer die Mieten nicht mehr erhöhen. Im dritten Quartal stagnierten die Neuvertragsmieten im Bundesschnitt, zeigen aktuelle Zahlen des Instituts. In vielen der 50 teuersten Städte Deutschlands sind die Mieten verglichen mit dem Vorquartal sogar zurückgegangen.

Dabei handelt es sich diesmal keinesfalls nur um eine vorübergehende Phase. Schon im zweiten Quartal 2019 meldete F+B bereits stagnierende Mieten. Zu Jahresbeginn waren die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorquartal erstmals seit dem Jahr 2005 leicht gefallen. Der Immobilienspezialist Empirica beobachtet eine ähnliche Entwicklung: Den Daten zufolge steigen die Mieten seit 2017 immer langsamer.

Bei den Kaufpreisen läuft die Rally dagegen nach wie vor. Für Investoren wird es damit immer schwieriger, noch eine Immobilie zu finden, bei der die Rendite in einem gesunden Verhältnis zum Risiko steht. Nur ein Segment trotzt dem Trend: Bei Studentenwohnungen ist der Anstieg bei den Mieten nach wie vor ungebrochen, zeigt eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Finanzberatung MLP. Demnach sind die Mieten in 27 von 30 untersuchten Städten zuletzt im Schnitt um 3,4 Prozent gestiegen – so stark wie seit dem Jahr 2010 nicht mehr. Besonders kräftig ging es im Jahresvergleich in Darmstadt nach oben. Dort zogen die Mieten bei Studentenwohnungen um mehr als acht Prozent an. Auch in Frankfurt mussten Studenten acht Prozent mehr zahlen, Berlin kommt auf ein Plus von sieben Prozent.

Preisdruck bei Studentenwohnungen

Die Wohnkosten in den Städten vergleicht das IW anhand einer Musterwohnung. Diese ist 30 Quadratmeter groß, liegt 1,5 Kilometer von der Hochschule entfernt und wurde 1995 erbaut. Im Mittel kostet eine solche Studentenbude in Deutschland 400 Euro. Am wenigsten zahlen Magdeburger Studenten mit 251 Euro. Beim Spitzenreiter München müssen Studenten derzeit fast das Doppelte der Durchschnittsmiete zahlen. In der bayerischen Metropole kosten 30 Quadratmeter in Hochschulnähe 717 Euro – ohne Nebenkosten wie Internet oder Strom. „Nicht nur Studierende suchen kleine Wohnungen in guten Lagen, sondern auch junge Erwerbstätige, Fernpendler oder Senioren. Daher ist der Preisdruck in diesem Segment besonders hoch“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW.

Das macht Studentenbuden zu einem besonders lukrativem Investment. Einer Studie der Immobilienberatung JLL zufolge sind Studentenwohnheime für Immobilien-Investoren derzeit die attraktivste Anlageform. Studentische Wohnungen erzielen demnach im Mittel zwischen 5,0 und 5,5 Prozent Rendite – weit mehr als Investoren bei Büros (3,5 Prozent) oder im Hotelsektor erwarten können (4,0 Prozent).

Hohe Fluktuation, viel Verschleiß

Neben steigenden Mieten bei hoher Nachfrage sehen Marktbeobachter bei Studentenwohnungen noch einen weiteren Vorteil: Die Fluktuation ist vergleichsweise hoch. Studenten bleiben meist nur wenige Jahre am Hochschulort und wechseln auch öfter die Bleibe als andere Mieter. Dadurch können Eigentümer die Miete regelmäßig an das aktuelle Preisniveau anpassen. Und das steigt seit Jahren kräftig.

Diese Stärke ist aber zugleich auch die große Schwäche von Studentenwohnungen, mahnen Experten. Denn viele Mieterwechsel bedeuten auch viel Verschleiß. Spätestens nach dem dritten Mieter müssen Vermieter die Wohnung in der Regel gründlich renovieren – und das kann die Rendite gewaltig drücken. Investoren sollten zudem bedenken, dass die Assetklasse in einer Boomphase groß geworden ist und Mietpreiserwartungen und Wertsteigerungen in Zukunft knapper kalkuliert werden müssen. „Die Preisdynamik der Startphase wird nicht im bisherigen Maße beibehalten werden können“, sagt Georg-Christian Rueb, Experte für kleinteiliges Wohnen beim Fondsanbieter Union Investment.

 

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